お役立ち情報

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

第４章／不動産の価格に関する諸原則

（つづき）

Ⅳ／最有効使用の原則

鑑定評価における”行為基準”

不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用（以下「最有効使用」という。）を前提として把握される価格を標準として形成される。この場合の最有効使用は、現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づくものである。

なお、ある不動産についての現実の使用方法は、必ずしも最有効使用に基づいているものではなく、不合理な又は個人的な事情による使用方法のために、当該不動産が十分な効用を発揮していない場合があることに留意すべきである。

不動産は他の財と異なり、用途の多様性という特性を有するため、同一不動産についていくつかの用途が競合することになるが、その場合に、それぞれの用途に応じて最も高い価格で買い取る需要者がその不動産を取得することになる。当該需要者は、その不動産を利用することにより、収益性や快適性が最大となる可能性に最も富んだ使用方法、すなわち最有効使用をなしうる使用者である。但し、特殊能力をもつ者による使用や非合理な、又は実現可能性の低い使用、投機的な、非合法な使用等は排除しなければならない。したがって、遠い将来の主観的な予測や土地利用あるいは都市計画についての規制、制限を無視した使用方法であってはならない。そしてまた、個々の不動産の最有効使用判定に当たっては、地域の標準的使用を尺度とすべきである。個々の不動産は地域の構成分子として地域特性の制約下にあるため、地域特性を表す一般的な標準的使用が重要な指標となるのである。（標準的使用→最有効使用判定の有力な標準）しかしながら、すべての不動産の最有効使用が必ず近隣地域の標準的使用と一致するというものではなく、その不動産の規模、位置、環境等の個別性を考慮し、その用途に対する需給状況との均衡を見極めたうえで最有効使用の判定を行うことが必要である。※個別性により近隣地域特性の制約が著しく小さい場合あり

次に、現実の使用方法が最有効使用でない場合、最有効の使用状態になしうるかどうか、なしうるとすればその費用はどれ位かかるか等について検討すべきである。そして、不動産のあり方が現在最適であってもこれを持続できるか否かも吟味しなければならない。（変動の原則）

【三方式適用との関連】

原価法における再調達原価は最有効使用を前提とする価格であり、減価修正は最有効使用状態からの減価分控除である。

取引事例比較法の個別的要因比較は、最有効使用を前提とした対象不動産と事例不動産の効用の比較である。

収益還元法では、賃貸用不動産又は一般企業用不動産が生み出すであろう標準的な収益額に基づき鑑定評価額を求めるのであるから、なによりもこの原則と関連が深い。

【関連の深い他の原則】

変動の原則、均衡の原則、収益逓増逓減の原則、寄与の原則、適合の原則、予測の原則

Ⅴ／均衡の原則

適合の原則とともに最有効使用の原則の『補助的原則』

不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮される（＝最有効使用）ためには、その構成要素の組合せが均衡を得ていることが必要である。したがって、不動産の最有効使用を判定するためには、この均衡を得ているかどうかを分析することが必要である。

均衡の状態というものは、あらゆる物象にとって望ましいことであるが、不動産についても、その収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、すなわち最有効使用の状態であるためには、その構成要素の組合せが最適で、内部的に均衡のとれたものであることが必要である。したがって、均衡の原則は、最有効使用の原則と密接に関連して、最有効使用の判定の有力な指針となるものである。具体的には、建物及びその敷地の一体としての効用は、建物がその敷地の状況に応じて、最もふさわしく建てられている場合すなわち、建物と敷地が均衡の状態にある場合に最高度に発揮される。そのほか、各内部構成要素、土地では間口奥行の関係、建物では間取りや設備の配置等の状況の均衡がとれていなければならない。このことは、企業用不動産についても同様で、協働する生産要素（土地、資本、労働、経営）の組合せが最高の均衡を保っている場合に、不動産の効用、ひいては、その収益ならびに価格は最高となるのである。関連の深い他の原則として、収益逓増及び逓減の原則が挙げられる。

Ⅵ／収益逓増及び逓減の原則

ある単位投資額を継続的に増加させると、これに伴って総収益は増加する。しかし、増加させる単位投資額に対応する収益は、ある点までは増加するが、その後は減少する。→一般経済法則について

この原則は、不動産に対する追加投資の場合についても同様である。

利潤最大（限界利潤Ｍπ＝ゼロ）→ＭＲ＝ＭＣ

ある生産の用に供されている生産要素（土地、資本、労働、経営）のうち、一部の生産要素に対する単位投資額を継続的に増加させると、収益は次第に増加する。このときには、収益逓増の原則が作用していると言える。そして、収益が最大となるのは逓増から逓減への転換点で、それはまた収益の限界点を示すものである。不動産の収益価格も純収益が最大となるのは純収益が逓増から逓減へと転換する局面であるが、このように不動産の効用が最大限に発揮される局面は、不動産の最有効使用の状態を示すものであるから、収益逓増及び逓減の原則は最有効使用の判定の有力な手掛かりとなるものである。したがって、例えば、高層建築物の最有効階数を判断する場合、建築のための資本、必要経費、収入見込等を総合的に仮定計算することにより純収益が最大となる使用方法を見出すことが必要で、その結果、当該高層建築物の最有効使用を判定することになるのである。

また、この原則は、不動産収益の限界点、すなわち構成要素の均衡点を見出すのに役立つので均衡の原則とも密接な関連がある。