お役立ち情報

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

第５章／鑑定評価の基本的事項

不動産の鑑定評価に当たっては、基本的事項として、対象不動産、価格時点及び価格又は賃料の種類を確定しなければならない。

第８章鑑定評価の手順第1節→鑑定評価に当たっては、まず鑑定評価の基本的事項を確定しなければならない。このため、鑑定評価の依頼目的及び依頼目的に対応した条件について依頼者の意思を明瞭に確認するものとする。

第１節／対象不動産の確定

不動産の鑑定評価を行うに当たっては、まず、鑑定評価の対象となる土地又は建物等を物的に確定することのみならず、鑑定評価の対象となる所有権及び所有権以外の権利を確定する必要がある。

対象不動産の確定は、鑑定評価の対象を明確に他の不動産と区別し、特定することであり、それは不動産鑑定士が鑑定評価の依頼目的及び条件に照応する対象不動産と当該不動産の現実の利用状況とを照合して確認するという実践行為を経て最終的に確定されるべきものである。

Ⅰ／対象確定条件

１．対象不動産の確定に当たって必要となる鑑定評価の条件を対象確定条件という。

対象確定条件は、鑑定評価の対象とする不動産の所在、範囲等の物的事項及び所有権、賃借権等の対象不動産の権利の態様に関する事項を確定するために必要な条件であり、依頼目的に応じて次のような条件がある。

（１）不動産が土地のみの場合又は土地及び建物等の結合により構成されている場合において、その状態を所与として鑑定評価の対象とすること。

鑑定評価の原則→現況評価

（２）不動産が土地及び建物等の結合により構成されている場合において、その土地のみを建物等が存しない独立のもの（更地）として鑑定評価の対象とすること（この場合の鑑定評価を独立鑑定評価という。）

想定上の対象確定条件

不動産が土地及び建物の結合により構成されている場合は、土地及び建物が一体として取引の対象になるのが通常である。しかしながら、次のような場合には、建物が建っていても、それが建っていない更地として、独立鑑定評価を行うことになる。

・公共用地取得に関連して、独立鑑定評価を依頼されたとき

・地価公示法に基づく標準地の公示価格を鑑定評価するとき

・国土利用計画法施行令に基づく基準地価格を鑑定評価するとき

・最有効使用でない建物の収去を予定して更地としての鑑定評価額を求められたとき

・建物が建っている借地権を建物が建っていないものとして、当該借地権の価格を独立鑑定評価するとき

（３）不動産が土地及び建物等の結合により構成されている場合において、その状態を所与として、その不動産の構成部分を鑑定評価の対象とすること。（この場合の鑑定評価を部分鑑定評価という。）

想定上の対象確定条件ではない。　

→土地及び建物が結合している状態のままで、当該構成部分の土地を、部分として鑑定評価することがあり、次のように分類される。

・自用の建物及びその敷地の敷地部分を建付地として

・建物及びその借地権敷地（借地権付建物）の敷地部分を建付借地権として

なお、土地及び建物の結合状態を所与として、その建物だけを部分鑑定評価することもある。

（４）不動産の併合又は分割を前提として、併合後又は分割後の不動産を単独のものとして鑑定評価の対象とすること。（この場合の鑑定評価を併合鑑定評価又は分割鑑定評価という。）。　

想定上の対象確定条件

不動産特に土地は、併合及び分割の可能性という人文的特性がある。そこで隣地を買収して、従前の土地と買収した土地を一体として、併合後の不動産を単独のものとして鑑定評価を行うのが併合鑑定評価であり、土地の一部を分割譲渡して、その分割後の残地を単独のものとして鑑定評価するのが分割鑑定評価である。

【独立・部分・併合・分割鑑定評価と価格の種類との関連】

いずれの場合も原則として、正常価格を求めることになる。例えば、独立鑑定評価では、更地としての価格は、一般の市場を前提とするものならば、当然に正常価格であり、部分鑑定評価における建付地の価格は、自用の建物及びその敷地を一体として、それが原則として正常価格である場合の敷地部分を建付地として評価するものであるから、正常価格を求めることになる。併合又は分割鑑定評価においては、併合後、分割後の不動産をその取引対象として価格を求めるものであるから、不特定多数の第三者が自由に参加できる市場を前提として形成される正常価格を求めるべきである。

（５）造成に関する工事が完了していない土地又は建築に係る工事（建物を新築するもののほか、増改築等を含む。）が完了していない建物について、当該工事の完了を前提として鑑定評価の対象とすること（この場合の鑑定評価を未竣工建物等鑑定評価という。）。

※造成中又は造成予定の土地、建築中又は建築予定の建物

なお、上記に掲げるもののほか、対象不動産の権利の態様に関するものとして、価格時点と異なる権利関係を前提として鑑定評価の対象とすることがある。

・貸家及びその敷地を自用の建物及びその敷地と想定して

・使用収益を制約する権利がないものとする条件設定

２．対象確定条件を設定するに当たっては、対象不動産に係る諸事項についての調査及び確認を行った上で、依頼目的に照らして、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないかどうかの観点から当該条件設定の妥当性を確認しなければならない。

なお、未竣工建物等鑑定評価を行う場合は、上記妥当性の検討に加え、価格時点において想定される竣工後の不動産に係る物的確認を行うために必要な設計図書等及び権利の態様の確認を行うための請負契約書等を収集しなければならず、さらに、当該未竣工建物等に係る法令上必要な許認可等が取得され、発注者の資金調達能力等の観点から工事完了の実現性が高いと判断されなければならない。

Ⅱ／地域要因又は個別的要因についての想定上の条件

対象不動産について、依頼目的に応じ対象不動産に係る価格形成要因のうち地域要因又は個別的要因について想定上の条件を設定　する場合がある。この場合には、設定する想定上の条件が鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないかどうかの観点に加え、特に実現性及び合法性の観点から妥当なものでなければならない。

一般に、地域要因について想定上の条件を設定することが妥当と認められる場合は、計画及び諸規制の変更、改廃に権能を持つ公的機関の設定する事項に主として限られる。 

Ⅲ／調査範囲等条件

不動産鑑定士の通常の調査の範囲では、対象不動産の価格への影響の程度を判断するための事実の確認が困難な特定の価格形成要因が存する場合、当該価格形成要因について調査の範囲に係る条件（以下「調査範囲等条件」という。）を設定することができる。ただし、調査範囲等条件を設定することができるのは、調査範囲等条件を設定しても鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないと判断される場合に限る。

事実確認困難でない要因を調査範囲から除外する設定はそもそも不可 

Ⅳ／鑑定評価が鑑定評価書の利用者の利益に重大な影響を及ぼす場合における条件設定の制限

証券化対象不動産（各論第３章第１節において規定するものをいう。）の鑑定評価及び会社法上の現物出資の目的となる不動産の鑑定評価等、鑑定評価が鑑定評価書の利用者の利益に重大な影響を及ぼす可能性がある場合には、原則として、鑑定評価の対象とする不動産の現実の利用状況と異なる対象確定条件、地域要因又は個別的要因についての想定上の条件及び調査範囲等条件の設定をしてはならない。ただし、証券化対象不動産の鑑定評価で、各論第３章第２節に定める要件を満たす場合には未竣工建物等鑑定評価を行うことができるものとする。

各論第３章第２説の要件を満たす証券化対象不動産は、未竣工建物等鑑定評価をおこなうことができる。 

Ⅴ／条件設定に関する依頼者との合意等

１．条件設定をする場合、依頼者との間で当該条件設定に係る鑑定評価依頼契約上の合意がなくてはならない。

２．条件設定が妥当ではないと認められる場合には、依頼者に説明の上、妥当な条件に改定しなければならない。