お役立ち情報

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

第６章／地域分析及び個別分析

第２節／個別分析

個別分析とは、①個別的要因の分析（対象不動産の利用形態・価格形成への影響分析※市場分析）＋②最有効使用の判定

Ⅰ個別分析の意義

不動産の価格は、その不動産の最有効使用を前提として把握される価格を標準として形成されるものであるから、不動産の鑑定評価に当たっては、対象不動産の最有効使用を判定する必要がある。個別分析とは、対象不動産の個別的要因が対象不動産の利用形態と価格形成についてどのような影響力を持っているかを分析してその最有効使用を判定することをいう。

→鑑定評価報告書には、最有効使用及びその判定の理由を明確に記載する。なお、建物及びその敷地に係る鑑定評価における最有効使用の判定の記載は、建物及びその敷地の最有効使用のほか、その敷地の更地としての最有効使用についても記載する。

Ⅱ個別分析の適用

１個別的要因の分析上の留意点

個別的要因は、対象不動産の市場価値を個別的に形成しているものであるため、個別的要因の分析においては、対象不動産に係る典型的な需要者がどのような個別的要因に着目して行動し､対象不動産と代替、競争等の関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度をどのように評価しているかを的確に把握（市場代行機能）することが重要である。→個別分析における市場分析

また、個別的要因の分析結果は、鑑定評価の手法の適用、試算価格又は試算賃料の調整等における各種の判断においても反映すべきである。

→地域分析における「対象不動産に係る市場の特性」と同様

→個別的要因の分析結果は、原価方式・比較方式・収益方式の各方式適用に当たって有力な基礎を与える。

個別的要因の分析上の留意点について

対象不動産と代替、競争等の関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度を把握するに当たっては、次の点に留意すべきである。

①同一用途の不動産の需要の中心となっている価格帯及び主たる需要者の属性

②対象不動産の立地、規模、機能、周辺環境等に係る需要者の選好

③対象不動産に係る引き合いの多寡

 

２最有効使用判定上の留意点

不動産の最有効使用の判定に当たっては、次の事項に留意すべきである。

(1)良識と通常の使用能力を持つ人が採用するであろうと考えられる使用方法であること。

(2)使用収益が将来相当の期間にわたって持続し得る使用方法であること。

(3)効用を十分に発揮しうる時点が予測し得ない将来でないこと。

(4)個々の不動産の最有効使用は、一般に近隣地域の地域の特性の制約下にあるので、個別分析に当たっては、特に近隣地域に存する不動産の標準的使用との相互関係を明らかにし判定することが必要であるが、対象不動産の位置、規模、環境等（個別性）によっては、標準的使用の用途と異なる用途の可能性が考えられるので、こうした場合には、それぞれの用途に対応した個別的要因の分析（市場分析含まれている。）を行った上で最有効使用を判定すること。

(5)価格形成要因は常に変動の過程にあることを踏まえ、特に価格形成に影響を与える地域要因の変動が客観的に予測される場合には、当該変動に伴い対象不動産の使用方法が変化する可能性があることを勘案して最有効使用を判定すること。

地域要因が変動する予測を前提とした最有効使用の判定に当たっての留意点　地域要因の変動の予測に当たっては、予測の限界を踏まえ、鑑定評価を行う時点（評価時点）で一般的に収集可能かつ信頼できる情報に基づき、当該変動の時期及び具体的内容についての実現の蓋然性が高いことが認められなければならない。

特に、建物及びその敷地の最有効使用の判定に当たっては、次の事項に留意すべきである。

(6)現実の建物の用途等が更地としての最有効使用に一致していない場合には、更地としての最有効使用を実現するために要する費用等を勘案する必要があるため、建物及びその敷地（の最有効使用）と更地の最有効使用の内容が必ずしも一致するものではないこと。

(7)現実の建物の用途等を継続する場合の経済価値と建物の取壊しや用途変更等を行う場合のそれらに要する費用等を適切に勘案した経済価値を十分比較考量すること。

現実の建物の用途等≠更地としての最有効使用→①現実用途継続、②取壊し、③用途変更等の各経済価値を比較考量

建物及びその敷地の最有効使用の判定に当たっての留意点

最有効使用の観点から現実の建物の取壊しや用途変更等を想定する場合において、それらに要する費用等を勘案した経済価値と当該建物の用途等を継続する場合の経済価値とを比較考量するに当たっては、特に下記の内容に留意すべきである。

ア／物理的、法的にみた当該建物の取壊し、用途変更等の実現可能性

イ／建物の取壊し、用途変更等を行った後における対象不動産の競争力の程度等を踏まえた収益の変動予測の不確実性及び取壊し、用途変更に要する期間中の逸失利益の程度