お役立ち情報

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

第７章／鑑定評価の方式

  （第１節のつづき）

原価法にも期間概念を取り込むこととし、再調達原価で考慮すべき「通常の付帯費用」として、下記の点を明確にする。

・付帯費用には建物引渡しまでの期間に対応するコストが含まれる。

・建物引渡しまでの期間に対応するコストは、分譲マンション等、最終需要者に至るまでに開発事業者が介在するものだけではなく、自己建設、自己使用が一般的な不動産においても同様に考慮しなければならない。

再調達原価と原価法適用のイメージ

発注者が直接負担すべき通常の付帯費用としては、土地に関しては公共公益施設負担金や開発申請諸経費等が、建築に関しては設計監理料、建築確認申請費用、登記費用等があげられる。

さらに、建物が竣工し、開発・販売業者若しくは建築業者から建物の引渡しを受け、使用収益が可能な状態になるまでの期間に対応するコストとして、下記に例示する費用についても、適切に計上しなければならない。

・建物引渡しまでの資金調達費用（借入金利及び自己資本に対する配当率）

・発注者の開発リスク相当額

・発注者利益（開発者利益・機会費用）

・分譲住宅・マンション等の販売費、広告宣伝費

・土地の公租公課、地代（開発期間中の固定資産税・都市計画税（借地の場合は地代）相当額）

・貸家及びその敷地の評価において賃貸中の不動産としての再調達原価を求める場合のテナント募集費用

資金調達費用及び開発リスク相当額は、分譲マンションや投資用不動産等の開発事業者によって開発されることが一般的な不動産の再調達原価を求める場合だけでなく、自己建設、自己使用が一般的な不動産であっても、開発にかかる機会費用と捉えることにより同様に発生するものと捉えることができる。

資金調達費用は、建築費及び発注者が負担すべき費用に相当する資金について、土地建物を再調達する価格時点すなわち建物引渡しまでの期間に対応する金利等である。一方、収益還元法の項における「資金調達コスト」（基準留意事項Ｖ.１.（４））は、価格時点以降の期間に対応する金利等なのでその違いに留意しなければならない。

「開発リスク」とは、建物引渡しまでの期間における開発計画において予測しなかった事態（遅延・変更・中止等）により、損失が発生するリスク（可能性）をいう。開発リスクは、このような不確実な損失に関して、通常想定される危険負担率を金額、すなわち費用として表示するものである。

上記発注者利益は、通常、開発事業者が介在する場合に認識され、自己建設では発生しない費用と考えられる。一方で、最終需要者が工事を直接発注する場合は、開発事業者に比し建築工事費等は高くなりがちである。最終的には代替の原則及び競争の原則が働くことから、発注者の再調達原価額は、開発事業者から購入する場合と直接発注する場合で、大きな開差は生じないものと考えられる。

ここで、これらの費用を「含まれる場合がある」としているのは、例えば、工期が非常に短い自用の建物等においては、資金調達費用や開発リスク等がほとんど発生しないケースが考えられるためである。また、築後かなり経過した旧建売住宅における開発者利潤のように、市場分析により、当該付帯費用に対応する市場価値が価格時点において認められないと判断できる場合がある。その場合には、鑑定評価報告書にその判断理由を明記することによって、当該付帯費用相当額の査定及び減価修正の過程を省略することもできる。 

 

【土地の再調達原価】

①土地の再調達原価は、その素材となる土地の標準的な取得原価に当該土地の標準的な造成費と発注者が直接負担すべき通常の付帯費用とを加算して求めるものとする。

なお、土地についての原価法の適用において、宅地造成直後の対象地の地域要因と価格時点における対象地の地域要因とを比較し、公共施設、利便施設等の整備及び住宅等の建設等により、社会的、経済的環境の変化が価格水準に影響を与えていると客観的に認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算することができる

（造成埋立）土地の再調達原価の内訳

①標準的な取得原価（比準価格及び収益価格）

②標準的な建設費（造成費・埋立費）　※大規模開発のデベロッパーや分譲業者の開発利益を含む。

③通常の付帯費用（一般管理販売費、金利等）

土地の再調達原価は、その素材となる土地について近隣地域の周辺等に類似の取引事例があるときに有効なものを求めることができる。したがって、造成完成後長い期間を経ている既成市街地内の土地評価では、一般的に再調達原価を適切に把握できないため、原価法を適用することが困難である。

土地の標準的な造成費は、一般的に直接工事費と間接工事費に一般管理費等を加えた額（工事価格）によって構成される。このうち、直接工事費は、工事箇所又は種類により各工事部門を工種、種別、細別等に区分されるので、それぞれの区分ごとに材料費、労務費及び直接経費を把握する。また、間接工事費は、直接工事費以外の工事費及び経費とし、共通仮設費及び現場管理費として把握する。

発注者が直接負担すべき通常の付帯費用とは、造成を完了させるために発注者が負担すべき造成工事費以外の費用すべてを指し、土地の開発にかかる公共公益施設負担金、開発申請諸経費等の他、資金調達費用や標準的な開発リスク相当額及び開発者利益等が該当する。また、開発業者が介在する場合は、販売費及び広告宣伝費等も含まれる。なお、宅地造成工事と併せて施工する開発区域内の公共公益施設等の建設費については、一団の開発土地の造成工事原価に含めて計上してもさしつかえない。