お役立ち情報

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

第７章／鑑定評価の方式

  （第１節のつづき）

３　減価修正

減価修正の目的は、減価の要因に基づき発生した減価額を対象不動産の再調達原価から控除して価格時点における対象不動産の適正な積算価格を求めることである。

※形式上、残価額を直接求めるのではない。あくまで減価額を先に求め、再調達原価から控除する。　　

減価修正を行うに当たっては、減価の要因に着目して対象不動産を部分的にかつ総合的に分析検討し、減価額を求めなければならない。

→新規に、かつ最有効使用の状態にある不動産として再調達した場合との比較において減価額を求める。

減価とは、当該不動産を新規に調達したときの価値すなわち価格時点において当該不動産を新築したことを想定した場合において実現される上限値としての原価からの価値の減少を意味するものであり、端的には対象不動産の再調達原価と積算価格との差額といえる。減価は、単に建物の状態・機能の劣化等の物理的変化の程度だけではなく、そこに市場の価値判断が加わったものとして捉えなければならない。特に経過年数と残存価値（市場価値）との関係では、建物の用途によってもその判断は異なるため、留意が必要である。 

【経過年数と残存価値（市場価値）の関係】

・居住用マンションの場合 　　　　　　　　　　

一般的に新築から中古扱いとなった時点で大きく下がり、その後は比較的緩やかに一定の価格まで下落。使用可能な期間においてほぼ一定の価値を維持。

・賃貸ビルの場合

築浅の場合は新築とほとんど価格は同水準。築後年数を経るごとに緩やかに下落。収益性が確保できる限り比較的高い価値を維持。 

実務においては、不動産を構成する部位ごとにその特性を踏まえた適切な減価修正の方法を選択適用して部位別の減価額を求め、対象不動産全体の減価額は、その減価額の合計として求めることとなる。その際には、対象不動産全体で見た場合の減価額が市場性の観点から妥当であるかどうかの検討も重要となってくる。

なお、減価修正は、期間的な損益計算を正確に行うために取得価額を適正に費用配分することを主要な狙いとしている企業会計上の減価償却とは本質的にその目的を異にしている。企業会計上で適用している数値を安易に採用することがあってはならない。 

（１）減価の要因

減価の要因は、物理的要因、機能的要因及び経済的要因に分けられる。

これらの要因は、それぞれ独立しているものではなく、相互に関連し、影響を与え合いながら作用していることに留意しなければならない。

→各要因を個別に把握することは、むしろ困難なことであり、複合的に把握されなければならない。

物理的要因／使用→磨滅・破損／時の経過・自然的作用→老朽化・偶発的損傷　　

①物理的要因としては、不動産を使用することによって生ずる磨滅及び破損、時の経過又は自然的作用によって生ずる老朽化並びに偶発的な損傷があげられる。

検討の際の留意事項→破損、老朽、損傷等の部分を直ちに取替え、又は維持補修を行う必要があるか否か。あるとすればその費用はいくらかかるか。その結果、価値が回復する場合でも、費用との関連で経済性があるか否か。ない場合でも、経済的残存耐用年数満了前に取替え等を要するか否か。要する場合の費用はいくらかかるか。

物理的要因を検討する場合には、特に下記の諸点に注意すべきである。

・通常の使用方法に伴う物理的な摩滅及び破損については、耐用年数に基づく方法で減価額を把握することが有効であるが、その際にはそれぞれの材の一般的な経済的耐用年数が参考になる。

・破損部分等について、直ちに取替え又は維持補修を行う必要がある場合（　維持補修等の必要性に対応する減価を、補修等の費用を基に査定する場合は、経済的残存耐用年数を延ばす機能等の回復等について適切に反映する必要がある。）、再調達原価については原則として現状（取替え前）のものを再調達するものとし、それに要する費用（未収入期間の考慮等、工事終了までの期間に対応する費用を含む。）が、通常当該破損部分等に対応する減価額となる。

・建物は未使用のまま放置しても老朽化は進む。特に設備については、通常の維持管理がなされないことによって、経過年数以上の大きな劣化が認められる場合がある。

・老朽部分等を直ちに取替える必要がない場合にあっても、建物等の対象不動産の経済的残存耐用年数が満了するまでの間にその取替えを必要とする場合は、その材に対応する部分の経済的残存耐用年数が短いものとして全体の経済的残存耐用年数を判断しなければならない。

機能的要因／機能的陳腐化→①建物敷地不適応、②設計良否、③型式旧式化、④設備不足・能率低下

②機能的要因としては、不動産の機能的陳腐化、すなわち、建物と敷地との不適応、設計の不良、型式の旧式化、設備の不足及びその能率の低下等があげられる。

検討の際の留意事項→機能上の欠陥等を是正するための費用との関連で経済性があるか否か等

機能的要因を検討する場合には、特に下記の諸点に注意すべきである。

・機能上の欠陥を是正することが可能か否か。さらに、是正に要する費用とそれによって回復される価値とを考えた場合に欠陥を是正することに合理性があるか否かの検討が必要となる。直ちに是正すべきと判断される場合には、是正に要する費用（未収入期間の考慮等、工事終了までの期間に対応する費用を含む。）がすなわち当該機能的減価に対応する減価額となる。

・近隣地域の変化等価格形成要因の変化に順応し得るか否か、その機能的な適応性についての検討が必要となる。

・機能的要因には、不動産の機能的陳腐化として、建物と敷地との不適応、設計の不良、型式の旧式化並びに設備の不足及びその能率の低下等がある。建物と敷地との不適応とは、当該機能が対象敷地上の建物の機能として順応していない、その機能的な適応性についての減価である。まさに市場性からの判断であり、経済的要因とも深く関連する。耐用年数に基づく方法では、この減価は経済的残存耐用年数に反映させるべきものであるが、十分に反映できない場合には、観察減価法の考え方により修正を施さなければならない。 

③経済的要因

経済的不適応→①近隣地域衰退、②環境不適合、③市場性減退

経済的要因としては、不動産の経済的不適応、すなわち、近隣地域の衰退、不動産とその付近の環境との不適合、不動産と代替、競争等の関係にある不動産又は付近の不動産との比較における市場性の減退等があげられる。

経済的要因の中には、土地又は建物のみに関する減価要因のほか、土地と建物とが相互に影響を及ぼし合って生ずることとなる減価要因がある。経済的要因としては、不動産の経済的不適応、すなわち建築当初の当該地域との比較における近隣地域の衰退（例えば、衰退した商店街にある店舗ビルの場合等が考えられ。）、不動産とその付近の環境との不適合（当初からのものとその後の事情の変化に基づくものとがあるが、例えば、地域が変化し高層化されたビル街の中に取り残された低層の住宅の場合等が考えられる。）、不動産と付近の他の不動産との比較における市場性の減退（例えば、付近の超高層の大規模マンションに需要が集中するときの小規模な低中層マンションの場合等が考えられる。）等があげられる。なお、経済的要因を検討する場合には、特に対象不動産と代替、競争等の関係にある不動産の市場における需給動向について注意すべきである。　　　　　

→高層ビル商業地における木造店舗、住宅街に残された小工場等

【検討の際の留意事項】　対象不動産、類似不動産の市場における需給の推移、動向に留意を要する。例えば、同類型不動産の供給が増大すれば経済的残存耐用年数は短縮される傾向がある。いずれにせよ、経済的要因は対象不動産と近隣環境や社会的環境との関係からみた場合の減価要因である。

基準では、実際に発生する減価という一つの現象を三つの観点から分類整理しているが、減価という現象は、例えば物理的な破損が重大な機能上の欠陥を惹き起こすというように物理的減価が機能的減価を惹き起こしたり、あるいは型式が旧式化し時代遅れのものとなることによって生ずる市場性の減退（需要減）のように、機能的減価が経済的減価に反映したりする等、互いにこれらが因となり果となって現れる複合的なものでもある。したがって、これらの要因はそれぞれ独立しているものではなく、相互に関連し、影響を与え合いながら作用しているものであることを十分理解する必要がある。

また、これらの減価の要因の作用によって生じた減価には、欠陥部分の取替えや修理によって回復し得る場合とその回復が不可能な場合とがあり、また回復可能な場合にあってもそれに要する費用との関連において経済的でない場合等があるので、これらの諸点を十分比較検討した上で適正な減価額を求めるべきである。