お役立ち情報

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

第７章／鑑定評価の方式

  （第１節のつづき）

イ／土地残余法

対象不動産が更地である場合において、当該土地に最有効使用の賃貸用建物等の建築を想定し、収益還元法以外の手法によって想定建物等の価格を求めることができるときは、当該想定建物及びその敷地に基づく純収益から想定建物等に帰属する純収益を控除した残余の純収益を還元利回りで還元する手法（土地残余法という。）を適用することができる。

また、不動産が敷地と建物等との結合によって構成されている場合（複合不動産）において、収益還元法以外の手法によって建物等の価格を求めることができるときは、土地残余法を適用することができるが、建物等が古い場合には複合不動産の生み出す純収益から土地に帰属する純収益が的確に求められないことが多いので、建物等は新築か築後間もないものでなければならない。

土地残余法は、土地と建物等から構成される複合不動産が生み出す純収益を土地及び建物等に適正に配分することができる場合に有効である。

・建付地の収益価格を求める場合の収益事例（間接法）は、建物と敷地の適応状態が対象不動産に係る当該適応状態と類似しているものを採用すべきである。

・借地権付建物の純収益から、借地権の純収益を求める借地権残余法ともいうべき手法がある。

土地残余法を適用して土地の収益価格を求める場合は、基本的に次の式により表される。

ＰＬ＝（ａ－Ｂ×ＲＢ）／ＲＬ

ＰＬ：土地の収益価格

ａ：建物等及びその敷地の償却前の純収益

Ｂ：建物等の価格※収益還元法以外の手法、通常、原価法により求める。

ＲＢ：償却前の純収益に対応する建物等の還元利回り

ＲＬ：土地の還元利回り

ａ－Ｂ×ＲＢ＝土地に帰属する純収益

なお、土地残余法の適用に当たっては、賃貸事業における　ライフサイクルの観点　を踏まえて、複合不動産が生み出す純収益及び土地に帰属する純収益を適切に求める必要がある。

・改正前の基準では、土地残余法は理論的観点から原則として建付地を求める手法と位置づけられていたが、実務の蓄積を踏まえ、原則として更地価格を求めるに当たり適用される手法であること、例外的に不動産が敷地と建物等との結合によって構成されている場合においても建物等が新築か築後間もないものであるときに適用できるものであることを明確化した。

・地価公示等で用いられている土地残余法の適用に当たっての考え方等を踏まえ、ライフサイクルの観点を明確化した。

・土地残余法は理論的には建付地の価格を求める手法であるが、実務上は更地価格を求める際に利用されることが多い。また、改正前の基準においても土地残余法を適用して建付地の価格を求める場合には、建物等が古い場合には複合不動産の生み出す純収益から土地に帰属する純収益が的確に求められないことが多いので、建物等は新築か築後間もないものでなければならないとされており、一般的な複合不動産の敷地部分の価格を求める手法として用いられることは多くない。また、証券化対象不動産等の鑑定評価におけるＤＣＦ法等を活用して更地価格を求めるＤＣＦ法（賃貸開発型）が「証券化実務指針」に規定されている。対象不動産が更地である場合あるいは更地であるものとして当該土地に最有効使用の賃貸用建物等の建築を想定して求める総収益は、土地及び想定建物等からなる複合不動産が生み出すであろう総収益として、適正に求めなければならない。この場合における総収益は、基準総論第７章第１節Ⅳ３．（１）②ア（ア）の「対象不動産が賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産である場合」における賃貸用不動産の賃貸収入等に準じて求めるものとする。また、更地について想定された複合不動産の総収益を、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等に存する類似の不動産の総収益から求める場合は、事情補正、時点修正、地域要因の比較及び個別的要因の比較が必要となるが、これらについては、賃貸事例比較法に準じて行う。土地残余法は、土地及び当該土地上に想定する建物等を一体として賃貸事業を営むことを前提に、総収益、総費用及び純収益を把握し分析することにより土地価格を求めるものであり、賃貸事業におけるライフサイクルを明確にした上で検討する必要がある。賃貸事業におけるライフサイクルとしては、更地に①賃貸用建物を建築し、②同建物を賃貸し、③建物の耐用年数満了時に取壊して更地化するという①から③までの一連の流れを一ライフサイクルとして捉え、このライフサイクルを繰り返すことにより賃貸事業が永久に続くものと想定する。なお、土地については非償却資産であるので、還元利回りに「償却前の純収益に対応する」という文言はない。