お役立ち情報

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

第７章／鑑定評価の方式

  （第１節のつづき）

ウ　建物残余法

不動産が敷地と建物等との結合によって構成されている場合において、収益還元法以外の手法によって敷地の価格を求めることができるときは、当該不動産に基づく純収益から敷地に帰属する純収益を控除した残余の純収益を還元利回りで還元する手法（建物残余法という。）を適用することができる。

建物残余法は、土地と建物等から構成される複合不動産が生み出す純収益を土地及び建物等に適正に配分することができる場合に有効である。

建物残余法を適用して建物等の収益価格を求める場合は、基本的に次の式により表される。

ＰＢ＝（ａ－Ｌ×ＲＬ）／ＲＢ

ＰＢ：建物等の収益価格

ａ：建物等及びその敷地の償却前の純収益

Ｌ：土地の価格※収益還元法以外の手法、通常、取引事例比較法により求める。

ＲＬ：土地の還元利回り

ＲＢ：償却前の純収益に対応する建物等の還元利回り

ａ－Ｌ×ＲＬ＝建物等に帰属する純収益

以上は永久還元による方法（純収益が永続するものと想定して収益価格を求める方法）→純収益が永続的な土地の場合（土地からの純収益は無限に継続すると考えられる）や敷地と建物その他の償却資産との結合により構成されている場合で耐用年数満了までに適正な減価償却を行い、投下資本を回収すれば、その資本を再投下することにより継続的に純収益を生み出すことが可能と判断する場合※償却前純収益にはこれに対応する還元利回りを、償却後純収益にはこれに対応する還元利回りを採用することにより建物及びその敷地にも永久還元法は適用できる。 

エ　有期還元法

→複合不動産＝建物及びその敷地のケース※定期借地権やその設定地（底地）

不動産が敷地と建物等との結合によって構成されている場合（建物及びその敷地＝複合不動産）において、その収益価格を、不動産賃貸又は賃貸以外の事業の用に供する不動産経営に基づく償却前の純収益に割引率と有限の収益期間とを基礎とした複利年金現価率を乗じて求める方法があり、基本的に次の式により表される。

収益価格＝償却前純収益×複利年金現価率

収益期間Ｎ＝建物等の経済的残存耐用年数の場合

Ｐ＝ａ×[（１＋Ｙ）Ｎ－１]／[Ｙ（１＋Ｙ）Ｎ]

Ｐ：建物等及びその敷地の収益価格

ａ：建物等及びその敷地の償却前の純収益

Ｙ：割引率

Ｎ：収益期間（収益が得られると予測する期間であり、ここでは、建物等の経済的残存耐用年数と一致する場合を指す。）

なお、複利年金現価率を用い、収益期間満了時における土地の価格、及び建物等の残存価格又は建物等の撤去費をそれぞれ現在価値に換算した額を加減する方法（インウッド式）がある。この方法の考え方に基づき、割引率を用いた式を示すと次のようになる。

収益期間ｎ＜建物等の経済的残存耐用年数の場合

Ｐ＝ａ ×[（１＋Ｙ）ｎ－1]／[Ｙ（１＋Ｙ）ｎ]　＋（ＰＬｎ＋ＰＢｎ）／（１＋Ｙ）ｎ

又は

収益期間Ｎ＝建物等の経済的残存耐用年数の場合

Ｐ＝ａ×[（１＋Ｙ）N－1]／[Ｙ（１＋Ｙ）N]＋（ＰＬNーE）／（１＋Ｙ）N

Ｐ：建物等及びその敷地の収益価格

ａ：建物等及びその敷地の償却前の純収益

Ｙ：割引率

Ｎ，ｎ：収益期間（収益が得られると予測する期間であり、ここでは、建物等の経済的残存耐用年数と一致する場合にはＮ、建物等の経済的残存耐用年数より短い期間である場合はｎとする。）

ＰＬｎ：ｎ年後の土地価格

ＰＢｎ：ｎ年後の建物等の価格

ＰＬＮ：Ｎ年後の土地価格

Ｅ：建物等の撤去費

また、上記複利年金現価率の代わりに蓄積利回り等を基礎とした償還基金率と割引率とを用いる方法（ホスコルド法）がある。

この方法の考え方に基づき、割引率を用いた式を示すと次のようになる。

収益期間ｎ＜建物等の経済的残存耐用年数の場合

Ｐ＝ａ ×1／<Y＋[i／（１＋i）ｎ－1]>＋（ＰＬｎ＋ＰＢｎ）／（１＋Ｙ）ｎ

又は

収益期間Ｎ＝建物等の経済的残存耐用年数の場合

Ｐ＝ａ ×1／<Y＋[i／（１＋i）N－1]>＋（ＰＬNーE）／（１＋Ｙ）N

Ｐ：建物等及びその敷地の収益価格

ａ ：建物等及びその敷地の償却前の純収益

Ｙ：割引率

ｉ：蓄積利回り

→償却額に対応する蓄積利回り※ｉが小さいほど償還基金率は大きくなるから、収益価格は小さくなる。

Ｎ，ｎ：収益期間（収益が得られると予測する期間であり、ここでは、建物等の経済的残存耐用年数と一致する場合にはＮ、建物等の経済的残存耐用年数より短い期間である場合はｎとする。）

ＰＬｎ：ｎ年後の土地価格

ＰＢｎ：ｎ年後の建物等の価格

ＰＬＮ：Ｎ年後の土地価格

Ｅ：建物等の撤去費

オ　還元利回りの求め方（後掲）