お役立ち情報

Ｐ：求める不動産の収益価格

ａk：毎期の純収益

Ｙ：割引率

ｎ：保有期間（売却想定の場合）

（売却を想定しない場合には分析期間。以下同じ。）

ＰＲ：復帰価格

→復帰価格とは、保有期間の満了時点における対象不動産の価格をいい、基本的には次の式により表される。

ＰＲ＝ａn + 1／Ｒｎ

※復帰価格は直接還元法による。

ａn + 1：ｎ＋１期の純収益

Ｒn：保有期間の満了時点における還元利回り（最終還元利回り）

 

②ＤＣＦ法の適用について

ＤＣＦ法は、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を予測しそれらを明示することから、収益価格を求める過程について説明性に優れたものである。※直接還元法による価格との比較において説明性の優劣はない。

なお、対象不動産が更地である場合においても、当該土地に最有効使用の賃貸用建物等の建築を想定することによりこの方法を適用することができる。

ＤＣＦ法においては、純収益の額及びそれらの発生時期を明示することから、予測の精度を高めるため、純収益の見通し等についての十分な調査を行うことが必要である。また、将来の賃貸収入の推移や空室率、対象不動産の復帰価格の予測等のためには、各種用途に応じた不動産の市場動向に係る資料を日頃から収集しておくことが必要である。

ＤＣＦ法は一般的には貸家及びその敷地等の複合不動産に適用される場合が多いが、対象不動産が更地の場合でも、当該土地に最有効使用の賃貸用建物等の建築を想定することによりこの方法を適用することができる。この場合には、想定建物の竣工までの期間と竣工後の期間とにおける収益費用の内容や収益予測の精度等に違いがあることに留意する必要がある（手法適用の詳細は、「開発型証券化における鑑定評価にかかる留意事項（研究報告）」参照）。 

ア　毎期の純収益の算定について

純収益＝総収益－総費用

建物等の純収益の算定においては、基本的には減価償却費を控除しない償却前の純収益を用いるものとし、建物等の償却については復帰価格において考慮される。

（ア）総収益の算定

一時金（保証金）運用益の計上時期に係る２方法

一時金のうち預り金的性格を有する保証金等については、全額を返還準備金として預託することを想定しその運用益を発生時に計上する方法と全額を受渡時の収入又は支出として計上する方法がある。

証券化対象不動産は運用益計上

（イ）総費用の算定

大規模修繕費の計上時期に係る２方法

※大規模修繕費＝資本的支出

大規模修繕費等の費用については、当該費用を毎期の積み立てとして計上する方法と、実際に支出される時期に計上する方法がある。実際に支出される時期の予測は、対象不動産の実態に応じて適切に行う必要がある。

イ　割引率の求め方について→後掲

ウ　保有期間（売却想定の場合）（売却を想定しない場合には分析期間）について

売却想定→保有期間

保有期間は、毎期の純収益及び復帰価格について精度の高い予測が可能な期間として決定する必要があり、不動産投資における典型的な投資家が保有する期間を標準とし、典型的な投資家が一般に想定しないような長期にわたる期間を設定してはならない。

エ　復帰価格の求め方について

保有期間満了時点において売却を想定する場合には、売却に要する費用を控除することが必要である。

復帰価格を求める際に、ｎ＋１期の純収益を最終還元利回りで還元して求める場合においては、ｎ＋１期以降の純収益の変動予測及び予測に伴う不確実性をｎ＋１期の純収益及び最終還元利回りに反映させることが必要である。

※直接還元法の純収益は、初年度純収益又は標準化された純収益を採用する。なお、保有期間満了時点以降において、建物の取壊しや用途変更が既に計画されている場合又は建物が老朽化していること等により取壊し等が見込まれる場合においては、それらに要する費用を考慮して復帰価格を求めることが必要である。

オ　最終還元利回りの求め方について

→最終還元利回りは復帰価格を求める基礎数値のひとつ

最終還元利回りは、価格時点の還元利回りをもとに、保有期間満了時点における市場動向並びにそれ以降の収益の変動予測及び予測に伴う不確実性を反映させて求めることが必要である。