お役立ち情報

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

第７章／鑑定評価の方式

  （第１節のつづき）

３　適用方法

（１）純収益

①純収益の意義

→企業不動産を想定し、純収益＝総収益－資本、労働及び経営（組織）の分配分

純収益とは、不動産に帰属する適正な収益をいい、収益目的のために用いられている不動産とこれに関与する資本（不動産に化体されているものを除く。）、労働及び経営（組織）の諸要素の結合によって生ずる総収益から、資本（不動産に化体されているものを除く。）、労働及び経営（組織）の総収益に対する貢献度に応じた分配分を控除した残余の部分をいう。

②純収益の算定

→純収益＝総収益－総費用

対象不動産の純収益は、一般に１年を単位として総収益から総費用を控除して求めるものとする。また、純収益は、永続的なもの（土地）と非永続的なもの（建物等）、償却前のものと償却後のもの等（税引前のもの、税引後のもの　※所得税・法人税等）、総収益及び総費用の把握の仕方により異なるものであり、それぞれ収益価格を求める方法及び還元利回り又は割引率を求める方法とも密接な関係があることに留意する必要がある。

なお、直接還元法における純収益は、対象不動産の初年度の純収益を採用する場合と標準化された純収益を採用する場合があることに留意しなければならない。

純収益の算定に当たっては、対象不動産からの総収益及びこれに係る総費用を直接的に把握し、それぞれの項目の細部について過去の推移及び将来の動向を慎重に分析して、対象不動産の純収益を適切に求めるべきである。この場合において収益増加の見通しについては、特に予測の限界を見極めなければならない。（直接法）特にＤＣＦ法の適用に当たっては、毎期の純収益及び復帰価格並びにその発生時期が明示されることから、純収益の見通しについて十分な調査を行うことが必要である。

なお、直接還元法の適用に当たって、対象不動産の純収益を近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等に存する対象不動産と類似の不動産又は同一需給圏内の代替競争不動産の純収益によって間接的に求める場合には、それぞれの地域要因の比較及び個別的要因の比較を行い、当該純収益について適切に補正することが必要である。（間接法）

この場合、収益事例の純収益は、特殊事情が取り除かれた普遍的、客観的な額を把握しなければならない。また、この方式の適用に当たっては、当該類似不動産について必要に応じて時点修正を施すことのほか、対象不動産が将来生み出すであろう純収益を的確に予測することが重要であるから、将来における近隣地域の変化や都市形成ならびに公共施設の整備の動向等を分析し、当該不動産の使用収益に及ぼす影響を十分に検討しなければならない。

ア　総収益の算定及び留意点

（ア）対象不動産が賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産である場合→貸家敷又は自建敷（企業不動産）を想定　　　　　　　　　　　　

賃貸用不動産の総収益は、一般に、支払賃料に預り金的性格を有する保証金等の運用益、賃料の前払的性格を有する権利金等の運用益及び償却額並びに駐車場使用料等のその他収入を加えた額（以下「支払賃料等」という。）とする。

賃貸用不動産についてのＤＣＦ法の適用に当たっては、特に賃貸借契約の内容並びに賃料及び貸室の稼働率の毎期の変動に留意しなければならない。

→収益の変動予測

賃貸以外の事業の用に供する不動産の総収益は、一般に、売上高とする。ただし、賃貸以外の事業の用に供する不動産であっても、売上高のうち不動産に帰属する部分をもとに求めた支払賃料等相当額、又は、賃貸に供することを想定することができる場合における支払賃料等をもって総収益とすることができる。

なお、賃貸用不動産のうち賃借人により賃貸以外の事業に供されている不動産の総収益の算定及び賃貸以外の事業の用に供する不動産の総収益の算定に当たっては、当該不動産が供されている事業について、その現状と動向に十分留意しなければならない。

・賃貸用不動産

総収益＝支払賃料＋保証金運用益＋権利金運用益・償却額＋その他収入（駐車場使用料等）

・事業用不動産

総収益＝売上高

※売上高には、受取利息、受取配当、有価証券売却益等の営業外収益は計上すべきではない。 

（イ）対象不動産が更地である場合において、当該土地に最有効使用の賃貸用建物等の建築を想定する場合

対象不動産に最有効使用の賃貸用建物等の建設を想定し、当該複合不動産が生み出すであろう総収益を適切に求めるものとする。