お役立ち情報

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

第７章／鑑定評価の方式

  （第１節のつづき）

イ　総費用の算定及び留意点

賃貸用不動産（アの（イ）の複合不動産を想定する場合を含む。）の総費用は、減価償却費（償却前の純収益を求める場合には、計上しない。）、維持管理費（維持費、管理費、修繕費等）、公租公課（固定資産税、都市計画税等）、損害保険料等の諸経費等を、加算して求めるものとする。

賃貸以外の事業の用に供する不動産の総費用は、売上原価、販売費及び一般管理費等を加算して求めるものとする。ただし、賃貸以外の事業の用に供する不動産であっても、売上高のうち不動産に帰属する部分をもとに求めた支払賃料等相当額、又は、賃貸に供することを想定することができる場合における支払賃料等をもって総収益とした場合、総費用は上記賃貸用不動産の算定の例によるものとする。

なお、ＤＣＦ法の適用に当たっては、特に保有期間中における大規模修繕費等の費用の発生時期に留意しなければならない。

→大規模修繕費は、各論第３章証券化対象不動産の収益費用項目では資本的支出として運営費用項目ではない。

・賃貸用不動産

総費用＝（減価償却費）＋維持管理費＋公租公課＋損害保険料等

・事業用不動産

総費用＝売上原価＋販売費及び一般管理費等（正常運転資金の利息相当額その他）

※総費用には、支払利息、割引料、有価証券売却損等の営業外費用は計上すべきではない。

※正常運転資金の利息相当額は、対象不動産への投資資金ではなく、企業内部で流動的に回転している正常な運転資金に対する利息相当額である。

③ 事業用不動産について

ア　 賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産のうち、その収益性が当該事業（賃貸用不動産にあっては賃借人による事業）の経営の動向に強く影響を受けるもの（以下「事業用不動産」という。）を例示すれば、次のとおりである。

（ア） ホテル等の宿泊施設

（イ）ゴルフ場等のレジャー施設

（ウ）病院、有料老人ホーム等の医療・福祉施設

（エ）百貨店や多数の店舗により構成されるショッピングセンター等の商業施設

イ　 事業用不動産の特性

（ア）運営形態の多様性

事業用不動産に係る事業の運営形態については、その所有者の直営による場合、外部に運営が委託される場合、当該事業用不動産が賃貸される場合等多様であり、こうした運営形態の違いにより、純収益の把握の仕方や、当該純収益の実現性の程度が異なる場合があることに留意すべきである。

（イ）事業用不動産に係る収益性の分析

事業用不動産に係る収益性の分析に当たっては、事業経営に影響を及ぼす社会経済情勢、当該不動産の存する地域において代替、競争等の関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度等について中長期的な観点から行うことが重要である。

また、依頼者等から提出された事業実績や事業計画等は、上記の分析における資料として有用であるが、当該資料のみに依拠するのではなく、当該事業の運営主体として通常想定される事業者（以下「運営事業者」という。）の視点から、当該実績・計画等の持続性・実現性について十分に検討しなければならない。

ウ 　事業用不動産に係る総収益の把握における留意点

事業用不動産については、その利用方法において個別性 が高く、賃貸借の市場が相対的に成熟していないため、賃 貸借の事例をもとに適正な賃料を把握することが困難な場合が多い。したがって、当該事業による売上高をもとに支 払賃料等相当額を算定する場合には、その事業採算性の観点から、適正な賃料水準を把握する必要がある。

また、事業用不動産が現に賃貸借に供されている場合に おいても、現行の賃貸借契約における賃料と、事業採算性 の観点から把握した適正な賃料水準との関係について分析 を行うことが有用である。

これらの場合においては、将来における事業経営の動向 を中長期的な観点から分析し、当該賃料等が、相当の期 間、安定的に収受可能な水準であるかについて検討する必 要がある。

なお、運営事業者が通常よりも優れた能力を有すること によって生じる超過収益は、本来、運営事業者の経営等に 帰属するものであるが、賃貸借契約において当該超過収益 の一部が不動産の所有者に安定的に帰属することについて 合意があるときには、当該超過収益の一部が当該事業用不動産に帰属する場合があることに留意すべきである。

賃貸以外の事業の用に供する不動産について、収益還元法を適用する場合における総収益の算定は、下記のいずれかによるものとする。

・売上高

・売上高のうち不動産に帰属する部分をもとに求めた支払賃料等相当額

・賃貸に供することを想定することができる場合における支払賃料等

賃貸以外の事業の用に供する不動産及び賃貸用不動産のうち賃借人により賃貸以外の事業に供されている不動産について、その総収益を算定するに当たっては、当該不動産が供されている賃貸以外の事業について、その現状と動向に十分留意しなければならない。

賃貸以外の事業の用に供する不動産の総収益を、支払賃料等相当額、又は、支払賃料等により算定した場合、総費用は賃貸用不動産の場合と同様に算定する。

宿泊施設、レジャー施設、医療・福祉施設、商業施設等の事業の用に供されている不動産（賃借人により当該事業に供されている賃貸用不動産を含む。）については、当該施設における賃貸以外の事業の経営の動向に強く影響を受けるものであり、これらを「事業用不動産」と定義づける。

事業用不動産の総収益の算定に当たっては、事業用不動産が有する下記の特性に留意する必要がある。

（ⅰ）事業用不動産はその運営形態に多様性が認められ、また運営形態に応じて純収益の把握の仕方や、実現性の程度が異なる場合があること

（ⅱ）事業用不動産の収益性は、事業経営に影響を及ぼす社会情勢や、代替競争等の関係にある不動産との比較による優劣・競争力に左右されるため、中長期的な観点からこれらに係る分析が重要であること

事業用不動産の総収益を、売上高に基づき求めた支払賃料等相当額により算定する場合、当該事業の採算性の観点から、相当の期間、安定的に収受可能な賃料水準を把握する必要がある。

事業用不動産が現に賃貸借に供されている場合、現行の賃貸借契約における賃料と、事業採算性の観点から上記ⅵと同様に把握した賃料との関係について分析することが有用である。

賃貸以外の事業の用に供する不動産の収益性は、当該不動産が供されている事業の採算性を反映して定まるものである。

また、賃貸用不動産の収益性は、賃借人から収受する支払賃料等を反映して定まるものであるが、賃借人が当該不動産を賃貸以外の事業の用に供している場合、当該支払賃料等は、賃借人により行われる事業を前提に、その採算の範囲内において負担されることが通常であるので、結果として当該不動産の収益性は、当該不動産が供されている賃貸以外の事業の採算性に左右される傾向がある。上記により、賃貸以外の事業の用に供する不動産及び賃貸用不動産のうち賃借人により賃貸以外の事業に供されている不動産について、収益還元法を適

用する場合には、当該不動産が供されている賃貸以外の事業について、その現状と動向に十分留意のうえ、総収益を算定する必要がある。

賃貸以外の事業の用に供する不動産の総収益は、一般に売上高により算定するが、都市部におけるビジネスホテルのように、当該不動産に係る賃貸借の慣行が、ある程度認められるような場合には、賃料や採用する還元利回りの水準感等について、賃貸事例等との比較を行うことが有用であるため、収益分析法の考え方を踏まえ、売上高のうち不動産に帰属する部分をもとに求めた支払賃料等相当額により総収益を算定することができる。

なお、賃貸以外の事業に供されている不動産であっても、自社用オフィスビル、企業用社宅・寮、物流倉庫などのように、賃貸借の市場が成熟していると認められる場合には、対象不動産について賃貸事業を想定し、類似不動産の賃貸事例と比較して求めた支払賃料等により総収益を算定することができる。宿泊施設、レジャー施設、医療・福祉施設、商業施設等の事業の用に供されている不動産（賃借人により当該事業に供されている賃貸用不動産を含む。）の収益性については、当該施設における賃貸以外の事業の経営の動向に強く影響を受けるものであり、これらの不動産を「事業用不動産」と定義づける。