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※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

 

第７章／鑑定評価の方式

  （第１節のつづき）

（２）還元利回り及び割引率

①還元利回り及び割引率の意義

還元利回り及び割引率は、共に不動産の収益性を表し、収益価格を求めるために用いるもの（共通点）であるが、基本的には次のような違いがある。

還元利回りは、直接還元法の収益価格及びＤＣＦ法の復帰価格の算定において、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率であり、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を含むものである。

割引率は、ＤＣＦ法において、ある将来時点の収益を現在時点の価値に割り戻す際に使用される率であり、還元利回りに含まれる変動予測と予測に伴う不確実性のうち、収益見通しにおいて考慮された連続する複数の期間に発生する純収益や復帰価格の変動予測に係るものを除くものである。

※割引率は直接還元法における有期還元法においても使用される。

②還元利回り及び割引率の算定

ア　還元利回り及び割引率を求める際の留意点

還元利回り及び割引率は､共に比較可能な他の資産の収益性や金融市場における運用利回りと密接な関連があるので、その動向に留意しなければならない。

さらに、還元利回り及び割引率は、地方別、用途的地域別、品等別等によって異なる傾向を持つため、対象不動産に係る地域要因及び個別的要因の分析を踏まえつつ適切に求めることが必要である。

地方別、用途的地域別→地域要因

品等別→個別的要因

（以上両者の共通点）

・還元利回りとは、純収益を還元して元本価格を求める場合に、採用される利回りのことである。この利回りは、純収益のその元本価格に対する相対的関係（収益性）を示す概念であって、純収益の額の元本価格に対するパーセンテージ（％）をもって示されるのが通常である。

このように利回りは、収益性を意味するものであるが、収益性を有する諸財の間では、その収益性に関して相互に代替・競争の関係が成立する。このため、不動産の収益性（利回り）は、収益性を有する他の諸財、例えば株式、公社債、預金等の金融資産の利子率と密接な関連を有するものである。

・還元利回りは、純収益についての時間的な選好度に基礎をおく割引率を基本として、これに不動産投資としての純収益実現可能性が加味されているものである。　　

Ｒ＝Ｙ－ｇ

①時間的選好度

将来において獲得される純収益は、それが実現される時間との関連において割り引いて評価される。将来財より現在財の方が重視されるからである。

このように、財の利回り（利子率）は、時間的選好度に基礎をおくものであるが、時間的概念のほかに純収益実現可能性の大小等によっても左右されるものである。

②純収益実現可能性

金融市場における各種の金融資産利回り（利子率）が異なるのは、各資産によって投資対象としての危険性、流動性がそれぞれ異なるからである。不動産についても同様で、不動産還元利回りは、国債、社債、株式、預金等、最も一般的と思われる投資の利回りを標準として、それに、投資対象との関連で、次の諸要素を総合的に比較考量して求めることになる。

・（投資対象としての）危険性→不動産が生み出す純収益は、預金利子のような確実性や安全性に乏しい。また、近隣地域の衰退、その他の社会情勢の変化により期待通り純収益が実現しないかもしれないという危険性を内包しているものである。

・（非）流動性→不動産は、他の金融資産と比較して換金するための手数や日数が多くかかる。

・管理の困難性→不動産は、利子、配当収入等に比して、賃料取り立てや維持修繕等の費用がかかる。以上三つの諸要素は、還元利回りを高める要因となるものである。

・安全性→不動産のうち、特に土地は、盗難、滅失等の危険性が極めて少ない。また、インフレーションに強い、すなわち、貨幣価値の下落に伴う元本価値の減少という危険性が少ないので、資産としての安全性を有する。

・増価性→地域開発、技術進歩等に伴い、効用が増大し、価値が増加する。すなわち増価性を有する。

→資産としての安全性、増価性は、還元利回りを低める要因となるものである。

・また、還元利回りは、都市あるいは地方などの地方別、商業地域、住宅地域などの用途的地域別、品等の優劣等により異なることに留意しなければならない。→地域要因、個別的要因の各分析を踏まえ、適切に求める。

・還元利回りは、純収益の性格（把握の仕方）に応じて次のように分類される。

純収益と還元利回りは把握の仕方を

償却前→償却前

償却後→償却後

税引前→税引前

税引後→税引後

のように合わせる。

償却前の純収益に対応する還元利回りは、不動産の償却率を含み、償却後の純収益に対応する還元利回りには、その償却率を含まない。税（所得税、法人税等）引前後の場合についても同様に考えられる。

個別還元利回り、総合還元利回りの区別

個別還元利回りは、建物と敷地との還元利回りが相違している場合における、それぞれの還元利回りであり、総合還元利回りは、取引事例比較法又は原価法によって、土地価格及び建物その他の償却資産の価格を求め、それらの価格の構成割合によって、それぞれの個別還元利回りを加重平均して求めた利回りである。

償却後の総合還元利回り＝（土地価格×土地の個別還元利回り＋建物価格×建物の個別還元利回り）／（土地価格＋建物価格）　

償却前の総合還元利回り＝（土地価格×土地の個別還元利回り＋建物価格×（建物の個別還元利回り＋建物償却率）／（土地価格＋建物価格）　

イ　還元利回りを求める方法

還元利回りを求める方法を例示すると次のとおりである。

還元利回りは、市場の実勢を反映した利回りとして求める必要があり、還元対象となる純収益の変動予測を含むものであることから、それらの予測を的確に行い、還元利回りに反映させる必要がある。還元利回りを求める方法を例示すれば次のとおりであるが、適用に当たっては、次の方法から一つの方法を採用する場合又は複数の方法を組み合わせて採用する場合がある。また、必要に応じ、投資家等の意見や整備された不動産インデックス等を参考として活用する。