お役立ち情報

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

第７章／鑑定評価の方式

  （第１節のつづき）

ウ　割引率を求める方法

割引率を求める方法を例示すると次のとおりである。

割引率は、市場の実勢を反映した利回りとして求める必要があり、一般に１年を単位として求める。また、割引率は収益見通しにおいて考慮されなかった 収益予測の不確実性の程度に応じて異なることに留意する必要がある。

割引率＝還元利回りから変動予測を除く＝時間的選好度＋予測に伴う不確実性

割引率を求める方法を例示すれば次のとおりであるが、適用に当たっては、下記の方法から一つの方法を採用する場合又は複数の方法を組み合わせて採用する場合がある。また、必要に応じ、投資家等の意見や整備された不動産インデックス等を参考として活用する。

（ア）類似の不動産の取引事例との比較から求める方法

→賃貸用不動産の取引事例から求める。

この方法は、対象不動産と類似の不動産の取引事例から求められる割引率をもとに、取引時点及び取引事情並びに地域要因及び個別的要因の違いに応じた補正を行うことにより求めるものである。

取引事例の収集及び選択については、総論第７章に定める取引事例比較法の適用方法に準ずる。

取引事例に係る割引率は、基本的に取引利回りをもとに算定される内部収益率（Internal　Rate　Of　Return（ＩＲＲ）　将来収益の現在価値と当初投資元本とを等しくする割引率をいう。）として求める。適用に当たっては、取引事例について毎期の純収益が予測可能であることが必要である。

この方法は、対象不動産と類似性を有する取引事例に係る利回り（取引利回り）が豊富に収集可能な場合には特に有効である。

ＩＲＲ（ Internal　Rate　Of　Return ）

毎期の純収益と復帰価格の現在価値の合計額が、当初投資額に等しくなる利率（割引率＝現価係数）。

※期待収益率＞ＩＲＲ→投資は控えるべき

（イ）借入金と自己資金に係る割引率から求める方法

この方法は、対象不動産の取得の際の資金調達上の構成要素（借入金及び自己資金）に係る各割引率を各々の構成割合により加重平均して求めるものである。

この方法は、不動産の取得に際し標準的な資金調達能力を有する需要者の資金調達の要素に着目した方法であり、不動産投資に係る利回り及び資金調達に際する金融市場の動向を反映させることに優れている。適用に当たっては、不動産投資において典型的な投資家が想定する借入金割合及び自己資金割合を基本とすることが必要である。上記による求め方は基本的に次の式により表される。

Ｙ＝ＹＭ×ＷＭ＋ＹＥ×ＷＥ

Ｙ：割引率

ＹＭ：借入金割引率

ＷＭ：借入金割合

ＹＥ：自己資金割引率

ＷＥ：自己資金割合

（ウ）金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法

この方法は、債券等の金融資産の利回りをもとに、対象不動産の投資対象としての危険性、流動性、管理の困難性、資産としての安全性等の個別性を加味することにより求めるものである。

比較の対象となる金融資産の利回りとしては、一般に１０年物国債の利回りが用いられる。また、株式や社債の利回り等が比較対象として用いられることもある。

※ＤＣＦ法においては設定した保有期間に合致させるのが適切である。

不動産の個別性として加味されるものには、投資対象としての危険性、非流動性、管理の困難性、資産としての安全性があり、それらは自然災害等の発生や土地利用に関する計画及び規制の変更によってその価値が変動する可能性が高いこと（危険性）、希望する時期に必ずしも適切な買い手が見つかるとは限らないこと（非流動性）、賃貸経営管理について専門的な知識と経験を必要とするものであり管理の良否によっては得られる収益が異なること（管理の困難性）、特に土地については一般に滅失することがないこと（安全性）などをいう。 

割引率＝還元利回りから収益見通しで考慮された変動予測を除く＝時間的選好度＋予測に伴う不確実性

この方法は、対象不動産から生ずる収益予測の不確実性が金融資産との比較において把握可能な場合に有効である。

（３）直接還元法及びＤＣＦ法の適用のあり方

直接還元法又はＤＣＦ法のいずれかの方法を適用するかについては、収集可能な資料の範囲、対象不動産の類型及び依頼目的に即して適切に選択することが必要である。

→どちらでも任意というわけではない。

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