お役立ち情報

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

第７章／鑑定評価の方式

第２節　賃料を求める鑑定評価の手法

不動産の賃料を求める鑑定評価の手法は、新規賃料にあっては積算法、賃貸事例比較法、収益分析法等があり、継続賃料にあっては差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法等がある。 

Ⅰ賃料を求める場合の一般的留意事項

→賃料算定期間対応の実質賃料原則→条件付加により実質賃料とともに支払賃料可

賃料の鑑定評価は、対象不動産について、賃料の算定の期間に対応して、実質賃料を求めることを原則とし、賃料の算定の期間及び支払いの時期に係る条件並びに権利金、敷金、保証金等の一時金の授受に関する条件が付されて支払賃料を求めることを依頼された場合には、実質賃料とともに、その一部である支払賃料を求めることができるものとする。

実質賃料－一時金運用益＆償却額（－付加使用量・共益費の実費超過分）＝支払賃料 

１実質賃料と支払賃料

実質賃料とは、賃料の種類の如何を問わず賃貸人等に支払われる賃料の算定の期間に対応する適正なすべての経済的対価をいい、純賃料及び不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされる諸経費等（以下「必要諸経費等」という。）から成り立つものである。

cf．実際実質賃料（実際に支払われている不動産に係るすべての経済的対価）→実質賃料の定義と異なり「適正な」とはなっていない。

支払賃料とは、各支払時期に支払われる賃料をいい、契約に当たって、権利金、敷金、保証金等の一時金が授受される場合においては、当該一時金の運用益及び償却額と併せて実質賃料を構成するものである。

なお、慣行上、建物及びその敷地の一部の賃貸借に当たって、水道光熱費、清掃・衛生費、冷暖房費等がいわゆる付加使用料、共益費等の名目で支払われる場合もあるが、これらのうちには実質的に賃料に相当する部分（実費超過部分）が含まれている場合があることに留意する必要がある。

付加使用料や共益費は実費の範囲内では賃料を構成しない。

実質賃料＝純賃料＋必要諸経費等

実質賃料＝支払賃料＋賃料の前払的一時金の運用益及び償却額＋預り金的一時金の運用益 

２支払賃料の求め方

契約に当たって一時金が授受される場合における支払賃料は、実質賃料から、当該一時金について賃料の前払的性格を有する一時金の運用益及び償却額並びに預り金的性格を有する一時金の運用益を控除して求めるものとする。

なお、賃料の前払的性格を有する一時金(権利金・礼金)の運用益及び償却額については、対象不動産の賃貸借等の持続する期間の効用の変化等に着目し、実態に応じて適切に求めるものとする。→元利均等償還率

（一時金運用益に係る）運用利回りは、賃貸借等の契約に当たって授受される一時金の性格、賃貸借等の契約内容並びに対象不動産の種類及び性格等の相違に応じて、当該不動産の期待利回り、不動産の取引利回り、長期預金の金利、国債及び公社債利回り、金融機関の貸出金利等を比較考量して決定するものとする。

支払賃料＝実質賃料－賃料の前払的一時金の運用益及び償却額－預り金的一時金の運用益

【運用利回り】→賃貸借等に当たって、借主から貸主へ支払われる一時金を貸主がどのような方法により運用し収益をあげうるかによって、運用利回りは定まるが、授受される一時金の性格、賃貸借等の契約内容並びに対象不動産の種類及び性格等の相違に応じて、当該不動産の期待利回り、不動産の取引利回り、長期預金の金利、国債及び公社債利回り、金融機関の貸出金利等を比較考量して決定するものとされている。

なお、運用利回りは、不動産を離れて金銭化したものの利回りであるから還元利回りや期待利回りより金利的性格が強く、その意味において還元利回りや期待利回りよりも低くなるものということができよう。

【取引利回り】→賃貸用不動産の取引事例から求める。

不動産から生ずる純収益の不動産の取引価格に対する割合であるが、この場合、純収益と取引価格の資料が客観的に数多く求められることが望ましい。この利回りは不動産の還元利回りは勿論、金融資産の利子率とも密接な関連を有することは当然である。 

３賃料の算定の期間

鑑定評価によって求める賃料の算定の期間は、原則として、宅地並びに建物及びその敷地の賃料にあっては１月を単位とし、その他の土地にあっては１年を単位とするものとする｡ 

４継続賃料を求める場合

継続賃料の鑑定評価額は、現行賃料を前提として、契約 当事者間で現行賃料を合意しそれを適用した時点（以下 「直近合意時点」という。）以降において、公租公課、土地 及び建物価格、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における賃料又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃料の変動等のほか、賃貸借等の契約の経緯、賃料改定の経緯及び契約内容を総合的に勘案し、契約当事者間の公平に留意の上決定するものである。

・継続賃料の鑑定評価額は、現行賃料を前提として、直近合意時点から価格時点までの事情変更のほか、契約締結の経緯、賃料改定の経緯、契約内容等の諸般の事情を総合的に勘案して、契約当事者間の公平に留意の上決定するものである。

・最高裁判例の判断枠組みを踏まえ、「賃料増減請求権」「契約の拘束力」「事情変更」「諸般の事情」「公平の原則」に留意する必要がある。

・継続賃料の鑑定評価に当たっては、対象となる賃貸借契約等について、借地借家法の賃料増減請求権の適用の有無等にも留意する必要がある。

・事情変更を考慮する起点として「直近合意時点」を確定する必要があり、直近合意時点は、鑑定評価報告書の必要的記載事項として必ず記載しなければならない。

賃貸借の契約当事者は、賃料を自由に決めることができ、賃料の改定についても自由に決めることができる。継続賃料の鑑定評価は、主として、契約当事者間で賃料改定の協議を行う場合や、協議が調わず賃料増減請求権を行使するような場合に専門家の知見として活用されている。

賃料増減請求は借地借家法第11 条又は第32 条を根拠とするものであり、判例においては当該条文の諸要因及びその他の事情を考慮した適正な賃料を相当賃料と表記している。平成15 年以降、賃料増減請求権に係る最高裁判例が8 件（最高裁判例平成15 年6 月12 日最高裁判所民事判例集57 巻6 号595 頁、最高裁判例平成15 年10 月21 日最高裁判所民事判例集57 巻9 号1213 頁、最高裁判例平成15 年10 月21 日裁判所時報1350 号1 頁、最高裁判例平成15 年10 月23 日裁判所時報1350 号6 頁、最高裁判例平成16 年6 月29 日裁判所時報1366 号6 頁、最高裁判例平成16 年11 月8 日裁判所時報1375 号7 頁、最高裁判例平成17 年3 月10 日裁判所時報1383 号6 頁、最高裁判例平成20 年2 月29 日裁判所時報1455 号1 頁）あり、この相当賃料に関する統一的な考え方が判示されている。

継続賃料の鑑定評価が依頼される場面は、賃料増減請求に係る場合だけでなく、当事者間の賃料改定協議の参考資料や事前に適正な賃料改定額を把握したい場合などが考えられるが、このような場合においても、双方に合意を得ることができなければ最終的に司法の場に委ねられることとなるので、いずれにしても、継続賃料の鑑定評価は判例における相当賃料の考え方を前提に評価する必要がある。