お役立ち情報

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

第８章／鑑定評価の手順

第４節　対象不動産の確認

→不明事項の取扱い、調査範囲については鑑定評価報告書記載

対象不動産の確認に当たっては、第１節により確定された(基本的事項確定により確定された)対象不動産についてその内容を明瞭にしなければならない。対象不動産の確認は、対象不動産の物的確認及び権利の態様の確認に分けられ、実地調査、聴聞、公的資料の確認等により、的確に行う必要がある。

→基本的事項の確定における対象不動産の確定では、観念的、抽象的に対象不動産の所在、範囲、その他依頼内容に応じた対象確定条件が確定されるが、処理計画策定後の段階では、条件に応じて確定された不動産が、現実に、具体的に存在しているかどうかを確認することが必要である。いわば、実査を行うのである。

・対象不動産の確認は、対象不動産の物的確認及び権利の態様の確認に分けられ、実地調査、聴聞、公的資料及び契約書等の確認等により、的確に行う必要がある。

・物的確認としては内覧を含む実地調査の必要がある。

・権利の態様の確認としては、賃貸借契約書等の内容の確認が特に重要である。

・前記基準総論第５章第１節で述べた対象不動産の確定においては、いわば観念的に対象不動産の所在、範囲等が確定されているにすぎず、鑑定評価に当たっては、このようにして確定された不動産が現実にそのとおり（現実の利用状況と異なる条件を設定した場合はその相違内容を含む。）存在しているかどうかを確認する必要がある。対象不動産の確認は対象不動産の物的確認と権利の態様の確認とから構成され、これは適正な鑑定評価の前提となるもので、実地調査、聴聞、公的資料の確認等を通じて的確に行うべきであり、いかなる場合においてもこの作業を省略してはならないことに留意すべきである。

また、対象不動産の確認を行った結果が依頼者から示された内容と相違する場合は、再度依頼者に確認の上、対象確定条件の改定を求める等適切な措置を講じなければならない。

・適切な処理計画の策定のためには、依頼者と確認した基本的事項等に加え、内覧を含む実地調査及び専門家の調査等の必要な調査の内容を説明し協力を得る必要がある。

・依頼者の事情等により、基準の要件を満たす条件設定や合理的な推定もできない場合には、基準に則った鑑定評価としての依頼は謝絶すべきである。

Ⅰ　対象不動産の物的確認

→確定した物的事項（存否内容）を確認資料で照合＋登記簿等の内容と実態との異同把握

対象不動産の物的確認に当たっては、土地についてはその所在、地番、数量等（境界、隣地関係、道路関係、縄延びの有無等※実測・公簿いずれの面積に基づくかを鑑定評価報告書に明記することが望ましい。）を、建物についてはこれらのほか家屋番号、建物の構造、用途等を、それぞれ実地に確認することを通じて、第１節により確定された対象不動産の（物的な）存否及びその内容を、確認資料（第５節Ⅰ参照）を用いて照合しなければならない。

また、物的確認を行うに当たっては、対象不動産について登記事項証明書等により登記又は登録されている内容とその実態との異同について把握する必要がある。

・対象不動産の物的確認とは、鑑定評価の対象となる不動産（対象不動産が土地又は建物等に関する所有権以外の権利であるときは、当該権利の存する土地又は建物等）を実地に確認して明確にし、鑑定評価の基本的事項の確定において確定された対象不動産の存否及びその内容（現実の利用状況と異なる条件を設定した場合はその相違内容を含む。）を物的に照合することをいう。対象不動産の物的確認においては、建物の内覧の実施も含めた実地調査（土地については、塀等の遮蔽物がなく、敷地外から対象地の状況が確認できる場合は、必ずしも敷地内に立ち入る必要はない。）を行い、土地についてはその所在、地目、地積、形状、境界、定着物の有無等を明確にし、建物等についてはその所在、地番、家屋番号、建築面積及び延面積、構造、用途等を明確にして、対象不動産について登記事項証明書等により確認（登記情報提供サービスによる登記情報の確認（一般財団法人民事法務協会によるインターネットを使用した登記情報提供サービス。提供される登記情報に法的証明力はないが、登記簿の閲覧と同様の情報が得られると考えられる。）を含む。）した登記簿や課税台帳等において登記又は登録されている内容とその実態との異同について把握し、価格形成要因に大きな影響を与える要因について実際に確認する必要がある。対象不動産が区分所有建物及びその敷地である場合においては、専有部分のほか共用部分、建物の敷地等についてもその内容を明確にする必要がある。

・造成工事完了前の土地又は未竣工の建物について、完成後の状態を条件に鑑定評価（未竣工建物等鑑定評価）を行う場合で、すでに着工している場合には、提示された設計図書等と、造成中の土地又は建築中の建物の内容をできる限り照合する必要がある。

・所有者又は賃借人等の事情により賃貸中や営業中等の部分等について実地調査が行えない場合は、他の建物内の部分（仕様、管理状況等が内覧できない区画とほぼ同一、あるいは推測可能と判断できる自用又は空室区画等）の実地調査、竣工図面若しくは賃貸借契約書等の確認、管理者若しくは賃借人からのヒアリングや外部からの観察等により、実地調査が行えない部分についての合理的な推定を行う（合理的な推定が可能かどうかは、内覧を省略する旨の条件設定により峻別されるものではなく、不動産鑑定士が判断すべき事項となる。）こととなる。実地調査の際には、依頼者等へのヒアリング等とあわせ、対象不動産の使用者及び使用状況、賃貸借契約書の対象範囲と実際の賃貸部分の相違の有無、敷地境界標と越境の有無、修繕履歴・増改築の有無、土壌汚染や建物のアスベスト使用並びにＰＣＢ保管の有無等にも注意を払う必要がある。

なお、過去に鑑定評価を行った不動産について同一の不動産鑑定士（複数の不動産鑑定士が関与不動産鑑定士となる場合においては、当該複数の不動産鑑定士全員が内覧を含む実地調査を過去に自ら行っている必要はなく、当該複数の不動産鑑定士のうちのいずれかが当該不動産について内覧を含む実地調査を過去に自ら行ったことがあれば足りる。）が再評価を行う場合において、直近に行った鑑定評価の価格時点と比較して当該不動産の個別的要因に重要な変化がないと認められる場合（個別的要因についての重要な変化の有無に関する判断は、例えば下記に掲げる事項を実地調査、依頼者への確認及び要因資料の分析等により明らかにした上で行う。

①敷地の併合や分割（軽微なものを除く。）、区画形質の変更を伴う造成工事（軽微なものを除く。）、建物に係る増改築や大規模修繕工事（軽微なものを除く。）等の実施の有無

②公法上若しくは私法上の規制・制約等（法令遵守状況を含む。）、建物環境に係るアスベスト等の有害物質、土壌汚染、耐震性、地下埋設物等に係る重要な変化

③賃貸可能な面積の過半を占める等の主たる賃借人の異動又は借地契約内容の変更（少額の地代の改定など軽微なものを除く。）等の有無。）は、過去に自ら行った内覧により確認した内容から推定可能と考えられるため、内覧の全部又は一部の実施について省略することができる。ただし、基準留意事項で省略することができるとしているのは内覧であるので実地調査は必要であり、さらに本指針に基づく実務対応においては、内覧の全部又は一部の実施について省略することができるのは、再評価の鑑定評価の価格時点が、内覧を行った直近の鑑定評価の価格時点から概ね１年以内の場合に限るものとする。「自ら実地調査を行った」とは、過去の鑑定評価において不動産鑑定士として内覧を含む実地調査を行い、関与不動産鑑定士として署名を行った、ということを指し、関与不動産鑑定士以外の役割（補助者の役割で内覧に立ち会った場合など）で、過去に内覧を含む実地調査を行った場合は含まれないことに注意が必要である。なお、対象不動産の一部のみに変更がある場合は、当該部分を中心に内覧を行う等の対応も考えられる。