お役立ち情報

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明又は実務指針等

第８章／鑑定評価の手順

（第４節のつづき）

Ⅱ　権利の態様の確認

→（物的確認後）全権利関係確認＋確定した権利事項（存否内容）を確認資料で照合

権利の態様の確認に当たっては、Ⅰによって物的に確認された対象不動産について、当該不動産に係るすべての権利関係を明瞭に確認することにより、第１節により確定された鑑定評価の対象となる権利の存否及びその内容を、確認資料を用いて照合しなければならない。

・登記簿に記録されない権利について、契約書、聴聞、実地観察等を併用する必要がある。

・区分所有建物について、専有部分、共用部分、敷地利用権等についても確認を要し、登記簿の他規約等も収集する。

・権利に関する確認資料は要因資料（個別資料）ともなるので、権利の内容、発生、存続の経緯等の実態についても明確にしなければならない。

権利の態様の確認とは、物的に確認された対象不動産について当該不動産に係るすべての権利関係を明瞭にすることにより、鑑定評価の対象となる権利の存否及びその内容を照合することをいう。

不動産については、その性格上種々の権利が設定されることが極めて多く、これらの権利についても価格が形成されて鑑定評価の対象となる一方、このような権利の有無及びその内容が権利の目的となっている不動産の価格にも影響を及ぼしている。したがって、鑑定評価の対象が所有権であるか所有権以外の権利であるかを問わず、対象不動産に係るすべての権利関係を明瞭にし、鑑定評価の対象とされた権利の存否及びその内容を確認する必要がある。

権利の態様の確認に当たっては、登記簿や課税台帳等に登記又は登録されている権利についてはもちろん、登記情報等で確認できない権利についても現実の利用状況等を調査することにより把握する必要がある。

賃貸借契約内容等は、貸家及びその敷地、借地権又は継続賃料等の鑑定評価において重要な確認事項であり、契約の目的、契約当事者、契約期間、契約数量、月額支払賃料、一時金の有無とその内容及び賃貸条件等に係る特約について、賃貸借契約書（覚書等を含む。）の内容を確認するだけでなく、実地調査、依頼者等へのヒアリング等によって実態との照合を行う必要がある。なお、賃料支払の猶予や免除が疑われるような場合は入金状況の確認も行うことが望ましい。

対象不動産において複数の賃貸借契約が締結されている場合は、すべての契約書等を確認することが望ましいが、賃貸借契約書等が統一された契約書フォーム（雛形）を用いて作成されている場合は、依頼者よりその旨の表明を受けて代表的な賃貸借契約書の確認と契約状況の一覧表及び個別の契約における特約などの有無の確認を十分に行うことにより、賃貸借契約書等のすべてを確認することが必ずしも必要でない場合もある。

再評価の場合で以前に提示を受けた資料が活用できる場合でも、賃貸借契約が継続している部分について条件等の変更がないことを依頼者に確認の上、前回の鑑定評価時から変更になった部分の契約書等諸資料の確認を行うことは必要である。

継続賃料評価の場合に確認すべき事項については、「継続賃料（対象不動産の確認）（総論第８章、第９章）」を、定期借地権の場合に確認すべき内容については、「定期借地権（各論第１章）」を参照。

対象不動産の確認について

（１）対象不動産の物的確認について

対象不動産の確認に当たっては、原則として内覧の実施を含めた実地調査を行うものとする。

なお、同一の不動産の再評価を行う場合において、過去に自ら内覧の実施を含めた実地調査を行ったことがあり、かつ、当該不動産の個別的要因について、直近に行った鑑定評価の価格時点と比較して重要な変化がないと客観的に認められる場合は、内覧の全部又は一部の実施について省略するこ　とができる。

（２）権利の態様の確認について

賃貸借契約等に係る権利の態様の確認に当たっては、原則として次に掲げる事項を確認しなければならない。

① 契約の目的

② 契約当事者

③ 契約期間

④ 契約数量

⑤ 月額支払賃料

⑥ 一時金の有無とその内容

⑦ 賃貸条件等に係る特約

・鑑定評価を行うに当たっては内覧を含む実地調査が原則として必要である。 内覧を含む実地調査に係る依頼者への確認事項及び鑑定評価報告書への記載事項について、基準各論第３章の規定に準じて実地調査の範囲（内覧の有無を含む。）等を明記している。

・再評価の場合で、過去に自ら実地調査を行い、かつ対象不動産に係る個別的要因に重要な変化がないと客観的に認められる場合には、内覧を省略可（実地調査は必要）とした。

・賃貸借契約等の権利の態様の確認について、具体的な確認事項を列記し、明確化した。確認した事項については、当該事項のみならず、確認方法及び確認資料についても鑑定評価報告書に記載することとする。

・対象不動産に関し、争訟等の当事者間において主張が異なる事項が判明している場合には当該事項に関する取扱いについて記載することとした。

・今回の基準改正で調査の範囲等に関し、特定の価格形成要因についてスコープ・オブ・ワークの考え方を取り入れるのに合わせ、実地調査の位置づけについて再確認を行った。すなわち、実地調査については今般のスコープ・オブ・ワークの対象にならず、鑑定評価として行う場合は、実地調査が必須であり、原則として内覧も必要であることを明確化した。

※再評価は省略できる場合（過去に自ら実地調査を行い、かつ対象不動産に係る個別的要因に重要な変化がないと客観的に認められる場合）あり

・特に継続賃料の鑑定評価において、賃貸借の契約内容等の確認や当該内容の鑑定評価報告書への記載が不十分なまま鑑定評価が行われている場合があるとの利用者からの指摘がある。そのため、貸家及びその敷地等の場合を含め、賃貸借契約内容等の確認を明確化するために、具体的な契約内容等に関し確認する事項及び確認資料の収集の方法（口頭か書面か）及び確認資料について鑑定評価報告書に記載することが規定されている。

・継続賃料の場合、一般的な鑑定評価上の不明事項以外に、契約締結の経緯や賃料改定に係る合意内容等の事実について、賃貸借当事者間において認識が一致せず争いがあるなど、継続賃料固有の不確定事項が存在する場合がある。

また、継続賃料の鑑定評価に限らず、対象不動産の権利関係や境界等において、不確定事項がある場合は、依頼者との協議の上、合理的な一定の前提条件の基に鑑定評価を行うことになるが、これらの当事者間で主張が異なる不確定事項の取扱いについては、第三者に誤解を与えないように記載することが望ましい。このような場合の例としては、契約締結の経緯、賃料改定に係る合意内容等の事実について書面等がなく口頭でのやり取りのみであったため、賃貸借当事者間において認識の不一致などの争いがある場合や、当事者一方からのみの情報による場合などが掲げられる。そのため、特に争訟等の場合の鑑定評価におけるこのような不確定事項についての鑑定評価上での取扱いについて、鑑定評価報告書に記載することが規定されている。