お役立ち情報

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明、実務指針等

第８章／鑑定評価の手順

第６節　 資料の検討及び価格形成要因の分析

→資料の必要十分信頼性・種類依頼目的条件即応性

資料の検討に当たっては、収集された資料についてそれが鑑定評価の作業に活用するために必要にして十分な資料であるか否か、資料が信頼するに足りるものであるか否かについて考察しなければならない。この場合においては、価格形成要因を分析するために、その資料が対象不動産の種類並びに鑑定評価の依頼目的及び条件に即応しているか否かについて検討すべきである。

価格形成要因の分析に当たっては、収集された資料に基づき、一般的要因を分析するとともに、地域分析及び個別分析を通じて対象不動産についてその最有効使用を判定しなければならない。

→価格形成要因分析に当たっては、不動産価格は、多数から成る価格形成要因の相互作用の結果として形成されるものであるから、一般的要因、地域要因、個別的要因のそれぞれ及びそれらの相互関係を十分に分析し、不動産の効用、相対的稀少性、有効需要の三者に及ぼす影響度を判定することが必要である。

さらに、価格形成要因について、専門職業家としての注意を尽くしてもなお対象不動産の価格形成に重大な影響を与える要因が十分に判明しない場合（不明事項の例）には、原則として他の専門家が行った調査結果等を活用することが必要である。ただし、依頼目的や依頼者の事情による制約がある場合には、依頼者の同意を得て、想定上の条件を設定して鑑定評価を行うこと　若しくは調査範囲等条件を設定して鑑定評価を行うこと、又は自己の調査分析能力の範囲内で当該要因に係る価格形成上の影響の程度を推定して鑑定評価を行うことができる。（不明事項をどのように取り扱ったかについては鑑定評価報告書に記載。）この場合、想定上の条件又は調査範囲等条件を設定するためには条件設定に係る一定の要件を満たすことが必要であり、また、推定を行うためには客観的な推定ができると認められることが必要である。

重大な価格形成要因不明（ex土壌汚染）

→（原則）他の専門家による調査結果等活用

（制約ある場合）想定条件付加可（要同意）又は客観的推定可

鑑定評価上の不明事項に係る取扱い及び調査の範囲については、鑑定評価報告書に記載する。他の専門家が行った調査結果等を活用するために入手した調査報告書等の資料についても、必要に応じて、附属資料として添付する。（同意があるとき）

【想定上の条件付加の要件】

①実現性②合法性③関係当事者、第三者の利益を害するおそれのないこと

① から③等から妥当なもの※地域要因については主として公的機関の設定事項のみ

資料の検討及び価格形成要因の分析について

（１）不動産鑑定士の調査分析能力の範囲内で合理的な推定を行うことができる場合について

不動産鑑定士の調査分析能力の範囲内で合理的な推定を行うことができる場合とは、ある要因について対象不動産と比較可能な類似の事例が存在し、かつ当該要因が存することによる減価の程度等を客観的に予測することにより鑑定評価額への反映が可能であると認められる場合をいう。

（２）価格形成要因から除外して鑑定評価を行うことが可能な場合について　

→価格形成に大きな影響を与えることがないと判断しているのであるから、価格形成要因に係る判断であり、想定条件付加ではない。

価格形成に影響があるであろうといわれている事項について、一般的な社会的通念や科学的知見に照らし原因や因果関係が明確でない場合（電磁波等？）又は不動産鑑定士の通常の調査において当該事項の存否の端緒すら確認できない場合（土壌汚染？）において、当該事項が対象不動産の価格形成に大きな影響を与えることがないと判断されるときには、価格形成要因から除外して鑑定評価を行うことができるものとする。

また、調査範囲等条件を設定して鑑定評価を行う場合は、当該条件を設定した価格形成要因を除外して鑑定評価を行うことができる。

価格形成要因について、専門職業家としての注意を尽くしてもなお対象不動産の価格形成に重大な影響を与える要因が十分に判明しない場合の対応は下記のとおり。

・原則として他の専門家による調査結果等を活用する。

・想定上の条件の設定が可能な場合は、当該価格形成要因が除去されたものとして、等の条件を設定して、当該価格形成要因による影響がないものと判断可能な状態を前提とする。

・調査範囲等条件の設定が可能な場合には、当該価格形成要因について調査範囲等条件を設定したうえで、当該価格形成要因を除外することができる。

・調査した範囲で判明した事実に基づいて、客観的な推定が可能な場合には、条件設定によらず、当該価格形成要因による価格への影響の程度を推定することができる。

価格形成要因から除外して鑑定評価を行うことが可能な場合。

・一般的な社会通念や科学的知見に照らし原因や因果関係が明確でない場合で、当該事項が対象不動産の価格形成に大きな影響を与えることがないと判断される場合。

・不動産鑑定士の通常の調査において当該事項の存否の端緒すら確認できない場合で、当該事項が対象不動産の価格形成に大きな影響を与えることがないと判断される場合。

・調査範囲等条件を設定した場合。

価格形成要因について、専門職業家としての注意を尽くしてもなお対象不動産の価格形成に重大な影響を与える要因が十分に判明しない場合において、依頼目的や依頼者の事情による制約があり、依頼者の同意を得て、想定上の条件を設定して鑑定評価を行うこととは、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがない等の条件設定のための要件を満たす場合に、当該価格形成要因による価格への影響がない等とする現実の状況と異なる地域要因又は個別的要因を想定することである。例えば、個別的要因について、土壌汚染が存する可能性がある土地であるが汚染が除去されたものとしての条件設定を行う場合がある。

価格形成要因について、専門職業家としての注意を尽くしてもなお対象不動産の価格形成に重大な影響を与える要因が十分に判明しない場合とは、多くは調査範囲等条件の設定対象となる「不動産鑑定士の通常の調査の範囲では、対象不動産の価格への影響を判断するための事実の確認が困難な特定の価格形成要因が存する場合」に該当することとなると考えられるので、別途行われる調査に基づいて価格判断を行う等の条件設定のための要件を満たす場合には、調査範囲等条件を設定し、当該価格形成要因による価格への影響を除外することもできる。具体的には、対象不動産について、土壌汚染の存在が疑われる場合に、別途他の専門家による調査が行われ、その調査結果に基づいて鑑定評価書の利用者が土壌汚染による価格への影響を判断できる場合に、調査範囲等条件を設定し土壌汚染については価格形成要因から除外する場合がある。

価格形成要因について、専門職業家としての注意を尽くしてもなお対象不動産の価格形成に重大な影響を与える要因が十分に判明しない場合において、自己の調査分析能力の範囲内で価格形成要因を推定して鑑定評価を行うこととは、価格形成要因が鑑定評価額にどの程度の影響を与えるかを客観的に予測することである。つまり、ある価格形成要因による価格への影響度合いに係る判定を客観的な観点から行うことを指す。推定に当たっては、ある価格形成要因について対象不動産と比較可能な類似の事例が存在し、かつ当該価格形成要因が存することによる減価の程度等を客観的に予測することにより鑑定評価額への反映が可能であると認められなければならない。具体的には、対象不動産について土壌汚染の存在が疑われる場合に、周辺に比較可能な類似の事例が存在し、その価格が当該汚染の事実を織り込んで価格形成がなされている場合において、当該事例との比較から汚染が存することによる減価の程度を客観的に予測して対象不動産の鑑定評価額へ反映することが考えられる。

調査範囲等条件を設定して調査の範囲を限定した場合に、当該限定した調査範囲のみでは当該価格形成要因の存否の端緒の確認ができない場合は、調査を限定しない場合に確認しうる事実に基づく判断と異なる可能性があるので、限定した調査範囲に基づく事実のみに基づいて当該価格形成要因による価格形成への影響を推定して鑑定評価を行うことは望ましくない（なお、注意喚起として判明した事実を鑑定評価報告書に記載することは必要である。）。一方、限定した調査の範囲で、当該価格形成要因が存する端緒があり、価格形成への影響について判断することが可能な場合（推定可能な場合を含む。）は、調査範囲等条件設定における価格形成要因の取扱いを明確にして鑑定評価を行う。

これらの場合における不動産鑑定士の調査分析能力の範囲としては、一般的に、現地調査、聴聞、公的資料の確認によって調査可能な範囲であり、その範囲で類似の事例の存在等から減価の程度等を客観的に予測できればよいのであって、それ以上に他の専門家による科学的分析を要求するものではない。

なお、依頼者の事情による時間的又は資金的な理由からの調査の制約により価格形成に重大な影響を与える要因が十分に判明しない場合には、想定上の条件又は調査範囲等条件を設定した上での鑑定評価や客観的な推定を行った上での鑑定評価を行うことを検討することとなるが、これもできない場合は基準に則った鑑定評価としての依頼は謝絶するべきである。

基準留意事項Ⅵ４．（２）で規定する「価格形成要因から除外して鑑定評価を行うことが可能な場合について」とは、下記の二つの場合である。

前段の「一般的な社会通念や科学的知見に照らし原因や因果関係が明確でない場合」とは、例えば、電磁波や環境基準が未策定の環境汚染物質の影響等、科学的に十分に解明できていない場合（事項）をいい、そのような事項の存在が価格形成に大きな影響を与えることがないと判断されるときには、当該事項を価格形成要因から除外して鑑定評価を行うことができる。

後段の「不動産鑑定士の通常の調査において当該事項の存否の端緒すら確認できない場合」とは、「土壌汚染の有無及びその状態」を例にとると、不動産鑑定士が専門職業家としての注意を尽くして公的資料の確認、実地調査、聴聞等を行った結果、土壌汚染の存在の端緒（可能性）の確認ができない場合をいい、このような場合に土壌汚染が価格形成に大きな影響を与えることがないと判断されるときには、当該事項を価格形成要因から除外して鑑定評価を行うことができる。

なお、これらはあくまで価格形成要因の事項に関する不動産鑑定士の判断に基づくものであって、価格への影響がない状態を想定する想定上の条件を設定する場合や調査範囲等条件を設定し、価格への影響を考慮外とする場合とは異なるものである。

調査範囲等条件を設定する場合には、対象とした価格形成要因についての価格への影響について鑑定評価の中で考慮していなくても鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないと判断される対応がとられているので、鑑定評価においては価格形成要因から除外することもできる、としているものである。

なお、境界等が不分明な場合に調査範囲等条件を設定した場合には、面積を確定する必要があるので、登記面積等を調査した範囲で判明した事実に基づいて判断することとなる（不動産鑑定士として必要な確認としては、規範性のある資料（図面等）を入手し、現地における間口・奥行等の計測とそれに基づく概測との照合等の実施が求められる。条件設定により安易に登記面積等を採用することは避けなければならない。）。また、違法建築の疑いがある建物の遵法性や新耐震基準以前の建物の耐震性などについては、客観的な推定を行って、原価法における減価修正の判断や収益還元法における利回りの査定等により価格への影響を考慮できる場合もある。

鑑定評価の依頼受付時又は鑑定評価の作業中に、価格形成要因について、専門職業家としての注意を尽くしてもなお対象不動産の価格形成に重大な影響を与える要因が十分に判明しない事実が存する可能性があると判断される場合には、当該価格形成要因に係る鑑定評価上の取扱い（他の専門家の調査結果の活用を含む調査の範囲及び価格への影響の考慮の有無等）について、依頼の背景や鑑定評価書の利用者の範囲等及び不動産鑑定士の通常の調査能力等で確認可能な事実を勘案して依頼者と協議を行い、同意を得る必要がある。