お役立ち情報

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明、実務指針等

第９章／鑑定評価報告書

（第２節のつづき）

Ⅲ　対象不動産の所在、地番、地目、家屋番号、構造、用途、数量等及び対象不動産に係る権利の種類

→物的事項、権利の態様に係る事項

Ⅳ 　対象不動産の確認に関する事項

対象不動産の物的確認及び権利の態様の確認について、確認資料と照合した結果を明確に記載しなければならない。

また、後日対象不動産の現況把握に疑義が生ずる場合があることを考慮して、以下の事項を合わせて記載しなければならない。 

１．実地調査を行った年月日

２．実地調査を行った不動産鑑定士の氏名

３．立会人の氏名及び職業

４．実地調査を行った範囲（内覧の実施の有無を含む。）

５．実地調査の一部を実施することができなかった場合にあっては、その理由

 

対象不動産の確認について

（１）確認方法について

総論第８章により確認した事項については、後日疑義が生じることのないように、当該事項とともに確認方法（書面によるものか、口頭によるものかの別等をいう。）及び確認資料について記載する。

（２）実地調査について

同一の不動産の再評価を行う場合において内覧の全部又は一部の実施を省略した場合には、当該不動産の個別的要因に重要な変化がないと判断した根拠について記載する。

・対象不動産の物的確認及び権利の態様の確認を行った事項については、確認資料等と照合した結果とともに、確認方法及び確認資料を記載する。

・実地調査については、実地調査を行った年月日、行った不動産鑑定士の氏名、内覧を含む実地調査を行った範囲等を記載する。

基準総論第８章第４節に定める対象不動産の確認作業において確認した事項については、後日疑義が生じることのないように、確認した事項及び確認資料等と照合した結果とともに確認方法及び確認資料について鑑定評価報告書に記載する必要がある。

確認方法については、登記事項証明書や竣工図面、賃貸借契約書等の書面によるものか、依頼者等からの聴聞（口頭）によるものか、の別を記載する。あわせて、確認した書類名称等のほか、必要に応じて当該書類の作成日を記載する。

鑑定評価においては、原則として対象不動産の内覧を含む実地調査が必要である。不動産鑑定士が対象不動産の実地調査や依頼者や立会人等からの説明等を通じて行った確認事項は問題が発生した際における責任の範囲を明確にするとともに、鑑定評価の精度にも影響することから、鑑定評価書の利用者に誤解を生じさせないようにできる限り詳細に鑑定評価報告書に記載すべきである。

対象不動産の確認に当たって鑑定評価報告書に記載すべき事項は次のとおりである。

□実地調査を行った年月日

価格時点における対象不動産の状態の確認として、実際に現地に赴き対象不動産の現況を確認した日。

□実地調査を行った不動産鑑定士の氏名

対象不動産について複数の不動産鑑定士で鑑定評価を行った場合には、実地調査を行ったすべての不動産鑑定士の氏名を記載する。

□立会人の氏名及び職業

立会人とは、依頼者の指示に基づき実地調査に立会い、対象不動産を案内した者（依頼者本人や依頼者の役職員を含む。）をいう。職業とは、会社名、役職、資格等をいう。

□実地調査を行った範囲（内覧の有無を含む。）建物内部の確認（内覧）を含む実地調査を行った範囲を記載する。

□実地調査の一部を実施することができなかった場合にあっては、その理由

賃借人との関係や物理的な理由で建物の一部や敷地の一部の確認ができなかった場合には、その範囲及び理由を記載するとともに、確認できなかった部分についての現状把握のための状況推定根拠（竣工図面、他の類似の建物部分の実地調査、対象不動産の管理者等へのヒアリング等）を記載する。

自ら実地調査を行った鑑定評価の価格時点から概ね1 年以内の再評価の場合は、個別的要因に重要な変化がないと認められる場合に限り、内覧を省略することができるが、この場合には、内覧を省略した理由とともに建物管理者による建物管理状況報告書、賃貸借契約一覧表や依頼者からのヒアリング（ヒアリング内容については他の確認資料や外観調査等による検証が必要。）等の個別的要因に重要な変化がないと判断した根拠を記載する必要がある。