お役立ち情報

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

※青字の箇所は実務指針

第９章／鑑定評価報告書

（第２節のつづき）

以下、継続賃料の鑑定評価を行う場合の確認について

継続賃料について、契約内容に関して収集する確認資料は、賃貸借契約書、基本協定書、覚書など賃貸借当事者間で交わされた文書が原則であり、契約締結の経緯等についても同様である。

ただし、契約締結の経緯や賃料改定時において現実に合意したか否かといった点については、文書がなく、依頼者の口頭説明による場合もある。文書で確認できないような内容については、契約当事者間で主張が異なり、裁判等においては争点となる可能性もあるため、確認した方法を特に明確にしておくことが必要である。

このため、確認方法について明確にするとともに、鑑定評価額に影響を与える可能性があると判断した場合は鑑定評価報告書に記載することが必要である。

ex．

１．物的確認

(1) 実査調査を行った年月日　　　平成○年〇月〇日

(2) 実地調査を行った不動産鑑定士　　　不動産鑑定士 ○○ ○○

(3) 立会人

○○株式会社 総務部 課長 ○○ 様

○○管理株式会社 ○○ 様

(4) 実地調査を行った範囲

１階Ａ～Ｃ区画の賃貸中店舗部分の内覧を除く範囲。

(5) 実地調査の一部を実施することができなかった場合にあっては、その理由

賃借人の了解が得られなかったため。

ほぼ同一条件の１階Ｄ区画の内覧及び竣工図面により推定。

(6) 確認に用いた資料

全部事項証明書・登記事項要約書・公図・建物図面・住宅地図・竣工図・建築確認通知書･検査済証

・平成○年度固定資産(土地・家屋)評価証明書等。

(7) 確認資料との照合事項及び照合結果

土地の位置・形状・規模、建物の構造・用途・規模に関し、概ね一致を確認した。

(8) 評価上採用する数量

土地・建物：登記記録数量

２．権利の態様の確認

(1) 所有権

① 所有者

土地、建物共に○○株式会社

② 確認に用いた資料及び確認日

建物賃貸借契約書､平成○年〇月〇日時点における登記情報（登記情報提供サービス）

(2) 賃貸借契約内容の確認

評価対象建物は、主たる使用目的が事務所となっており、各賃借人毎の契約期間、賃料、共益費、一時金の額、特約事項等は、別表〇「賃料収受状況一覧表」

①賃貸借契約の目的

事務所

②確認に用いた資料及び確認日

・確認に用いた資料：

平成□年○月○日付建物賃貸借契約書、平成△年○月○日付賃料改定覚書

・確認日：平成○年〇月○日

③ 賃貸借契約当事者

・賃貸人：株式会社○○

・賃借人：株式会社□□

④ 契約数量

5 階北側部分 ○○㎡

⑤ 契約の経緯

当初契約日：平成□年○月○日 平成△年○月○日更新、賃料改定

特異な点はない。

⑥契約期間

平成△年○月○日から平成×年○月○日まで 2 年間

⑦ 支払賃料

月額 ￥○○○.-（１㎡当たり￥○○.-）

⑧一時金

保証金 ￥○○.- （支払賃料の○か月分）

預り金的性格。預託期間中無利息。賃料改定時、改定相当分を増減。

⑨特約・その他

賃借権の無断譲渡、転貸禁止。契約終了時の原状回復義務。

【再評価の場合】

下記の理由により、本鑑定評価においては、内覧を省略した。

・対象不動産については、平成〇年〇月〇日を価格時点とする鑑定評価（平成〇年〇月〇日付発行番号〇〇）を自ら行っている。

・平成〇年〇月〇日付登記事項証明書、対象不動産の管理を行っている〇〇株式会社作成の建物管理状況報告書及び賃貸借契約一覧表並びに依頼者からのヒアリング等により、対象不動産の個別的要因に重要な変化はないことを確認した。

□継続賃料の鑑定評価額は、現行賃料を前提として、直近合意時点から価格時点までの期間の事情変更のほか、契約締結の経緯、賃料改定の経緯、契約内容等の諸般の事情を総合的に勘案して契約当事者間の公平性に留意の上決定するものであり、契約内容の確認は重要であるとともに、継続賃料評価の可視化のために鑑定評価報告書の必要的記載事項となっている。

□地代と家賃とではその性格が異なるため、賃貸借等の契約内容に係る確認事項及びその具体的な内容並びにその留意点については、区分して整理する。

□継続賃料の鑑定評価においては、その前提となる賃貸借等の契約内容の確認が特に重要である。契約内容に係る確認事項について、その具体的な内容、収集すべき資料及びその留意点を、地代と家賃に区分して記載する。

□地代と家賃を区分する趣旨は、地代は、建物の所有を目的とする土地の賃借権又は地上権を対象とする借地権に対して求めるものであるのに対して、家賃は建物の賃貸借において求めるものであり、建物を賃貸人が所有して賃貸されることを前提としており、異なる性格を有するためである。

借地と借家については、もともと借地法と借家法により別の法律で整理され、借地の場合は借地権者が建物を所有する一方、借家の場合は建物の賃貸人が建物を所有する点が大きく異なる。これによって、継続賃料の鑑定評価を行う上で確認すべき事項としては、具体的には、賃貸借等の期間の長短や必要諸経費等の内容が異なることから特約内容が相違したり、両者で一時金の慣習が異なったりすることなどがあげられる。

次ページ以降、地代と家賃に区分して、継続賃料の鑑定評価における確認について掲載します。