お役立ち情報

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※赤字の箇所は補足説明

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第９章　不動産鑑定評価報告書

（第２節のつづき）

以下、家賃の継続賃料の鑑定評価を行う場合の確認について

契約内容、契約締結の経緯等の諸般の事情は、地代の場合と同様に継続賃料固有の価格形成要因であることから、疑義を残さないように採用した確認資料を明示することが重要である。家賃の場合の確認資料は、賃貸借契約書が中心となるが、その他、契約締結や賃料改定の経緯を明らかにする資料を明示することが重要である。

例えば、サブリースやオーダーメイド賃貸、建設協力金が差入れられるような契約などは、契約を締結する前に予約契約、基本協定などを締結することが多く、また、建物の建築に当たっては、予定賃借人と設計協議や打合せなどが行われていることが多いため、これらの資料を契約締結の経緯に係る資料として確認することが重要である。家賃に係る確認資料について例示すると下記のとおりである。

・賃貸借契約、覚書

・賃料増減請求等の賃料交渉の書面、賃料増減請求権を行使した内容証明郵便

・賃貸面積を図示した書面

・賃貸借当事者間の資産区分表、造作工事届出書 等

□契約の目的

契約の種類としては、下記のとおりに分類され、契約の種類によっては、賃料増減請求の対象から外れる場合もあるため、どれに該当するか確認することが重要である。

①普通借家契約

②定期建物賃貸借契約（借地借家法第38 条）

③取壊し予定型賃貸借契約（借地借家法第39 条）

④一時使用目的の賃貸借契約（借地借家法第40 条）

これらのうち、定期建物賃貸借契約は、賃料特約が設定されていることにより借地借家法第32 条の賃料増減請求権の規定が排除されるため、継続賃料の鑑定評価の対象とならないことに留意する必要がある（借地借家法第38 条第7 項）。

また、一時使用目的の賃貸借契約は、借地借家法の第3 章における借家の規定が適用されないことから同第32 条の賃料増減請求権の規定が適用されないため、原則として継続賃料の鑑定評価の対象にならないことに留意するべきである。ただし、一時使用目的であっても賃料増減請求権の規定を類推適用することが可能であるとする考え方もあることに留意する必要がある。

一方、前記のすべての契約の種類において、居住用などの契約の目的が約定されることが一般的であり、目的によって賃貸借の用法が制限される。用法制限については、用途が店舗の場合、その使用目的の範囲は広く、単に「店舗の目的で使用する」という表現では紛争となるおそれがあるため、業種、営業種目、販売品目まで具体的かつ明確に定められることが一般的である。

なお、賃貸借契約に用法制限に係る記載がなされるのは、民法第616 条が使用貸借に係る規定の第594 条を準用（民法第616 条及び同条が準用する民法第594 条第1 項の規定は、次のとおりである。）

民法第616 条(使用貸借の規定の準用) 第594 条第1 項、第597 条第1 項及び第598 条の規定は、賃貸借について準用する。 民法第594 条（借主による使用及び収益） 借主は、契約又はその目的物の性質によって定まった用法に従い、その物の使用及び収益をしなければならない。 ２・３ （略）

しており、用法制限違反がなされている場合は、法定解除事由となるためである。したがって、鑑定評価に際しては、最有効使用と異なる用法制限が付加されている場合は契約減価の判断根拠となることに留意する必要がある。

□契約当事者

契約当事者間の関係を背景として、賃料が決定された経緯については、判例では諸般の事情として斟酌されることが多く、前記の継続地代と同様に当事者の変更が事情変更に該当する場合がある（東京高裁平成18 年11 月30 日判例タイムズ1257 号314 頁は、親子間の恩恵的な賃貸借が営業譲渡により当該事情が解消されたことを斟酌して相当賃料の判決がなされた事例である。）。このため、契約当事者とその関係について確認することが重要である。

□契約期間

契約期間と経過期間は、継続地代の場合と同様に、賃料増減請求における相当性の判断に関わっており、特に、直近合意時点から価格時点までの期間の長短について、確認することが重要である。

契約期間について、借地権の場合は、借地借家法等により借地権の種類に応じて異なっているが、借家権については、特段の制限は定められていない。なお、従来は、民法上、賃貸借の存続期間は20 年を超えることができないという規定（民法第604 条第1項）により、建物に係る賃貸借契約についても、この規定が適用されていたが、良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法により、賃貸借期間を定めその後期間の更新をしない旨の特約（定期建物賃貸借、平成12 年3 月施行）が認められ、これに伴う借地借家法第29 条の改正により、建物に係る賃貸借については民法第604 条の適用が除外され、当該制限はなくなった。

また、短期の賃貸借の契約期間の規定については、1 年未満の期間を約定した場合、期間の定めのないものとみなされる（借地借家法第29 条第１項）ことに留意する必要がある。

直近合意時点から価格時点までの経過期間については、継続地代と同様であり、賃料増減請求において、現行賃料を定めた時点から一定の期間を経過しているか否かは、賃料が不相当となったか否かを判断する事情の一つになるため、確認することが重要である。

□契約数量

賃貸形式やそれに基づく契約数量については、賃借人の占有使用できる範囲及び支払賃料の対象を特定するために確認することが重要である。

契約数量について、賃借人が占有している実際使用面積（ネット面積）により契約面積を表示する方法が一般的であるが、専有面積に共用部分の面積を含んだグロス面積で表示される場合もある。賃貸形式によって、契約数量の表示方法には下記のような傾向がある。

・フロアー貸しの場合は、フロアー単位で賃貸借するため、契約面積は、賃借人の実際使用面積以外に対象となるフロアーの共用部分（廊下、給湯室、便所、エレベーターホールなど）を共用負担面積又は実際使用面積として加算した方法（グロス面積）で表示されることが多い。ただし、フロアー貸しの場合であっても、実際使用面積（ネット面積）を契約面積とする場合もある。

・一棟貸しの場合、建物を一棟すべて賃貸借するため、通常は共用部分をすべて含んだグロス面積で表示されることが多い。

・共用負担付き賃貸は、賃借人の実際使用面積以外に共用部分を負担する賃貸借であり、契約面積は賃借人の実際使用面積に、機械室の面積などを除く全体共用部分の面積を各賃借人の実際使用面積割合で按分した共用負担面積を加算した合計面積（セミグロス面積）で表示されることが多い。

このように、契約数量の表示方法は契約の内容によって異なっており、契約数量は賃料単価を検討する際など評価の各段階で大きく影響するので留意する必要がある。また、契約書に記載された面積の計算根拠が平面図によって図示されることが多いため、平面図において契約の範囲を確認することが有効である。なお、計算根拠が不明確な場合、紛議が生じることが多く、鑑定評価を行う際には改めて図上求積して確認することが有効である。さらに、契約数量は、一般に設計図書に基づき壁芯面積とすることが多いが、登記面積や内法面積などが使用されていることがあり、その異同に留意する必要がある。

一方、前記のいずれにおいても、スケルトン貸しの場合には、賃借人負担の内装と諸設備を除いて基礎価格を求めることに留意する必要がある。また、賃貸事例比較法を適用する際も、スケルトン貸しか否かによって賃料が異なることに留意する必要がある。

□月額支払賃料

継続賃料の鑑定評価を行う上で、基礎情報となる現行の月額支払賃料を確認するとともに、賃料が改定されている場合は、当初の賃料からの改定の経緯として、賃料改定時点、改定賃料額、増減率などを確認することが必要である。

また、月額支払賃料以外に、共益費、水道光熱費等の付加使用料を徴収している場合が多く、その金額と内容について確認する。なお、近年は共益費と月額支払賃料を分けないで賃料を決めている場合もあることに留意する必要がある。

なお、賃貸借契約には賃料改定特約条項が定められるのが一般的であり、特約の内容もあわせて確認することが重要である。

賃料自動改定特約が設定されている場合、当該特約が遵守され賃料が自動的に改定されているか否かも、直近合意時点の確定等に関わる重要な事項となるため、改定の経緯と併せて確認することが必要である。

□一時金の有無とその内容

一時金には、預り金的性格を有する場合、賃料の前払い的性格を有する場合、賃料の後払い的性格を有する場合、権利の譲渡的性格を有する場合又は営業権の対価としての性格を有する場合等がある。このため、一時金の名称にとらわれることなくその実態に留意する必要がある。なお、継続賃料の鑑定評価の場合、預り金的性格の一時金の運用益を求めて、支払賃料に加算して実質賃料を求めることが中心となる。

また、オーダーメイド賃貸などの場合、建設協力金を授受することが多く、その性格を金融的性格の一時金として捉えられることもあるが、建設協力金の場合には、市場において資金を調達するよりも、一般に長期低利（又は無金利）の融資条件により賃貸人に有利なものが多い（東京高裁平成18 年10 月12 日金融・商事判例1265 号46 頁は、不動産返還ローン方式一環として締結された百貨店の店舗用建物の賃貸借契約における保証金が実質賃料を構成するか否かについて、その運用益を賃料として構成することが妥当と判示した。）。このように有利な条件となっている場合には、その差額相当部分は支払賃料の額に影響を及ぼすものである。

□賃貸条件等に係る特約

賃料改定特約等は、賃料に影響を与えるだけでなく、特約の内容が諸般の事情と捉えられる判例もあるため、留意する必要がある。

・賃料改定特約の有無とその内容

賃料改定特約には、協議特約、賃料鑑定特約、物価変動改定特約、定額改定特約、定率改定特約、路線価等の不動産価格変動改定特約などがあり、これら特約の有無及びその内容を確認することが重要である。

このほか、商業施設に見られる賃料改定特約として、売上歩合方式があるが、本方式の場合においても借地借家法第32 条の適用を認容するのがこれまでの判例であり、最高裁判例（最高裁は、「建物の賃貸借契約が営業利益分配契約的要素を具有しているということだけでは、直ちに、借家法7 条の適用を否定する理由となるものではなく、また、所論のスライド約定も同条但書にいう賃料不増額の特約にあたるものとはいえないから、賃料につき本件のような約定のある建物の賃貸借契約においても、同条本文所定の要件を充足するときは、当事者はその賃料の増減額を請求することができるものと解すべきである」（最高裁判例昭和46 年10 月14 日判例時報648 号63 頁）と判示した。広島地裁は、駅ビルの運営管理会社である原告が、テナントである被告との間の賃貸借契約における賃料につき、借地借家法32 条1 項ないし本件賃貸借契約上の賃料改定条項に基づき完全売上歩合賃料制であるが、賃料増減請求の行使を認めた事案（広島地裁平成19 年7 月30 日判例時報1997 号112 頁）である。）の判断枠組みに従うと当該歩合方式の特約を設定した事情を諸般の事情として斟酌することとなる。また、物価変動改定特約、定額改定特約等のように賃料を自動改定するような特約の存在は、賃貸借契約の当事者が契約締結当初の賃料額を決定する際の重要な事情と解釈されることから、最高裁判例においては、公平の観点より、相当賃料を判断する場合における重要な要素として考慮されている。このことから、鑑定評価においても重要な事項として留意する必要がある。

・修繕特約の有無とその内容

修繕費用、維持管理費、共益費については、賃料増減請求に係る実質賃料を把握し、評価する上で必要な費用項目であり、特約により設定されている場合もあるので、確認することが必要である。

修繕費用の負担については、必要諸経費等に影響を与えるため、修繕項目と各項目を賃貸人又は賃借人のどちらが負担するのかという区分を明確にする必要がある。このような修繕項目や負担区分については、修繕特約として設定されている場合が多いため、内容を確認することが重要である。

また、共益費に修繕費を負担する費目がある場合、鑑定評価において二重に計上することがないように留意する必要がある。

なお、修繕内容が現状を維持するために必要なものか、建物の効用を向上させるための機能更新を目的としたものかに留意し、機能更新の場合には事情変更に該当するか否かを判断することが重要である。

賃貸人の支出した建物改装工事費用を、増額請求において考慮した判例（東京地裁平成4 年3 月16 日判例タイムズ811 号223 頁）がある一方で、逆に賃借人が建物修繕費を支出した場合において、賃貸人の修繕義務不履行は、その限りで一時的に賃料減額を認めることは考えられるとしても、賃料の増額請求それ自体を否定すべき事情とはならないとした判例（大阪地裁平成1 年12 月25 日判例タイムズ748 号167 頁）もある。

・維持管理特約の有無とその内容

必要諸経費等のうち維持管理費は、物的管理費(ビルメンテナンス：ＢＭ)とプロパティマネジメント(ＰＭ)に係る費用に区分される。このうち、物的管理費は通常共益費によって賃借人が負担することが通常であり、プロパティマネジメントに係る費用は、賃貸人が負担することから必要諸経費に計上することが妥当である。維持管理特約は、共用部分の清掃費用、警備費用、設備管理費用などの負担を取り

決めるものであるが、通常のオフィスビルなどは共益費として徴収し、実質的には賃借人負担となっていることが多い。また、ホテル、大型商業施設などの一棟貸しの場合は、賃借人負担となることが一般的である。

共益費と維持管理特約の内容を確認し、鑑定評価において共益費にビルメンテナンス費用が含まれているにもかかわらず、維持管理費にビルメンテナンス費用を二重に計上することがないように留意する必要がある。

・共益費特約の有無とその内容

借地借家法第32 条第１項が適用されるのは賃料に対してであるが、共益費に賃料に相当する部分が含まれている場合には同条の類推適用等（賃料は、借家の場合、土地建物の使用に対する対価であり、共益費は、賃貸人が賃借人に提供する様々なサービスの対価（特にビルメンテナンス関係や清掃が一般的である）であり、両者は賃貸借当事者間で別々に約定されている場合、厳然と区別されるべき内容である。しかし、共益費のうち実質的に賃料であることをその明細等から判断し、実費以上に過大な金額であることを説明することが可能であれば、賃料増減請求権の類推適用等が認められる場合がある。なお、賃料に共益費を含む場合、必要諸経費等に共益費相当額を維持管理費に計上することから、賃料に共益費を含む場合と含まない場合において、共益費の取扱いが異なるものではない。また、共益費の内訳（費目）が不明確な場合に、借地借家法第32 条第1 項の類推適用等が肯定された場合もあり、例えば、減額請求事案として前掲東京地裁平成11 年6 月30 日、増額請求事案として東京地裁平成19 年8 月27 日ウエストロージャパン、東京地裁平成3 年6 月24 日金融･商事判例897 号36 頁がある。）が認められる場合もあるため留意する必要がある。

なお、基準においては、｢水道光熱費、清掃・衛生費、冷暖房費等がいわゆる付加使用料、共益費等の名目で支払われる場合もあるが、これらのうちには実質的に賃料に相当する部分が含まれている場合があることに留意する｣ことが規定されている。

このような共益費の内訳については、共益費特約において確認できる場合がある。

・資産区分

資産区分によって、維持管理及び修繕に関する費用区分や管理区分も異なるため、これらを明確にすることが必要である。特に、百貨店、総合スーパー（ＧＭＳ（General Merchandise Store の略））、専門店、量販店、ホテル、フィットネスクラブ、レジャー施設等のオーダーメイド賃貸の場合、いわゆる「スケルトン貸し」が一般的である。このような場合、賃貸人は躯体及び設備のうち賃借人の専用部分までの基本的な電源・防災・空調・衛生設備のみを負担し、その他の内装工事やテナント仕様に応じた設備の変更等は賃借人の負担となる。スケルトン貸しの場合、賃借人によるオペレーションの自由を賃貸人が認める一方で、その工事及び日常的な維持管理・修繕等の負担を賃借人が負担すべき旨を契約書において明確にしているものが多いため、内容を確認することが重要である。

・賃借権の譲渡・転貸に係る特約の有無とその内容

商業施設については、専門店を入れてショッピングモール化しているものが多く、あらかじめ第三者への転貸を認めていたり、当該施設の主用途や他の専門店の営業等に支障がない範囲内で賃貸人は転貸を承認する特約が設定されていたりすることが多い。これらの場合、エンドテナントの賃料収入に応じてマスターリース賃料が決められることが多い。例えば、転貸については当初からサブリースを前提とする運営事業者の場合とＧＭＳのように食品スーパーを中心に核テナントとして運営しながら経営の弱い部分を専門店で補う場合などがある。このため、転貸に対する特約が設定されている場合は、エンドテナントの賃料収入の考慮が必要となる場合がある。

サブリースについては、仕切り方式（クローズ）、ガラス張り方式（オープン）等の種類があり、例えば、仕切り方式で、かつ、契約の拘束力が強く、サブリース業者がリスクを負担するような契約の場合、最高裁サブリース判決のとおり、契約締結の経緯等の諸般の事情が考慮される場合もある。

・解約禁止特約の有無とその内容解約禁止特約がある場合、賃借人は賃貸借を持続するしかないため、賃料増減請求による賃料改定のみが焦点となるが、解約が可能な場合には、代替建物への移転を考慮して、継続賃料が形成されていることがあることに留意する必要がある。

・原状回復特約の有無とその内容

解約が可能な場合、代替建物への移転を考慮して継続賃料が形成されることがある。この場合、移転の諸費用を考慮する必要があるが、その際には原状回復費用についても考慮する必要があるため、原状回復特約の有無とその内容について確認することが重要である。

なお、スケルトン貸しの場合、賃借人が内装を付加設置することが多く、その費用も多額であるが、明渡しの原状回復費用も多額となることが多い。

□記載例

１．物的確認

（略）

２．権利の態様の確認

(1) 所有権

① 所有者

土地、建物共に株式会社○○○

② 確認に用いた資料及び確認日

建物賃貸借契約書､平成○年〇月〇日時点における登記情報（登記情報提供サービス）

(2) 賃貸借契約内容の確認

① 契約の目的

商業施設としての使用を目的とした建物賃貸借

② 確認に用いた資料及び確認日

・確認に用いた資料：

平成×年○月○日付予定賃貸借契約書

平成□年○月○日付建物賃貸借契約書、

平成△年○月○日付賃料改定覚書

平成■年○月●日付賃料減額通知書

・確認日：平成○年○月○日

③ 賃貸借当事者

・賃貸人：株式会社○○○

・賃借人：株式会社□□□

④ 契約数量

○○,○○○.○○㎡

契約数量は壁芯計算により、一棟の建物の延べ床面積をすべて賃貸借の範囲としている。

⑤ 契約の経緯

賃借人は、当該立地に商業施設を出店するために建設協力金差入れ方式により平成×年○月に予定賃貸借契約を締結した。商業施設の竣工に伴い平成□年○月に建物賃貸借契約書を締結し、賃貸借が開始された。本件はいわゆるオーダーメイド賃貸であるために、長期間の契約期間で、かつ、解約特約がなく、契約当初から平成○○年○月○日迄の期間は固定賃料とする特約等が設定されている。

その後、賃借人は、景気の低迷により商業施設の売上高が減少したことを理由として、平成■年○月●日付で賃料減額請求を行使し、現在に至っている。

⑥ 契約期間

平成△年○月○日から平成×年○月○日までの20 年間

⑦ 月額支払賃料

平成△年○月○日～○,○○○,○○○円（１㎡当たり○,○○○円）

平成○年○月○日～○,○○○,○○○円（１㎡当たり○,○○○円）

平成□年○月○日～○,○○○,○○○円（１㎡当たり○,○○○円）

直近合意時点は、現行賃料を合意して適用した時点である平成□年○月○日である。

⑧ 一時金の有無とその内容

敷金：○○,○○○,○○○円（支払賃料の○か月分）

保証金（建設協力金）：○○○,○○○、○○○円

当該敷金は平成△年○月○日に授受し、その性格は預り金的性格を有するものであり、預託期間中は無利息で預託される。

当該建設協力金は保証金に振り替えられ、平成○○年○月○日から平成×△年○月●日までの10 年間は無利息とし、10 年を経過した翌日以降は年率2％の利息を付し、11 年を経過した日より、各年末に当該保証金の10 分の1 相当額を返還し、かつ当該返還日までの発生利息を支払う。

⑨ 特約・その他

・賃料は、諸般の経済情勢の変化、公租公課等を考慮し、賃貸人及び賃借人が協議の上改定することができるが、改定された賃料は、満3 カ年間は据置くものとする。

・契約締結日における賃料は平成○○年○月○日迄は据置くものとする。

・賃借人は、管理に要する諸費用を負担する。

・建物躯体（床、柱、間仕切り、外壁及びサッシ）と主要設備（電気、給排水の一次側）及び本件建物の設計・監理は、賃貸人がその費用を負担して、賃貸人がこれを実施する。

・賃貸人が実施した工事を除く内装、電気・給排水、衛生（二次側）、空調等本件建物と一体で施工する設備工事費用及び店舗の内装関係の設計料につ

いては、賃借人がその費用を負担する。（詳細は工事区分表(略)を参照）

・賃借人及び賃借人の転借人は、本件建物に営業上必要な設備・造作の設置、改装、修繕、模様替え等又は袖看板等の宣伝設備を設置若しくはこれを変更することができる。

・賃貸人は、賃借人が自己の責任において、本商業施設の一部を本契約の目的を逸脱しない範囲内で第三者に転貸することをあらかじめ承諾する。

・本契約が期間満了、解除、解約その他の事由により終了したときは、賃借人は自己の費用をもって、本件建物内に設置した造作その他の設備及び賃借人の所有にかかる物品を収去し、本件建物を現状に復して賃貸人に引き渡すものとする。