お役立ち情報

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

※青字の箇所は実務指針

第９章　不動産鑑定評価報告書

（第２節のつづき）

Ⅷ　鑑定評価上の不明事項に係る取扱い及び調査の範囲

対象不動産の確認、資料の検討及び価格形成要因の分析等、鑑定評価の手順の各段階において、鑑定評価における資料収集の限界、資料の不備等によって明らかにすることができない事項（不明事項）が存する場合（調査範囲等条件を設定した場合を含む。）の評価上の取扱いを記載しなければならない。

その際、不動産鑑定士が自ら行った調査の範囲及び内容を明確にするとともに、他の専門家が行った調査結果等を活用した場合においては、当該専門家が調査した範囲及び内容を明確にしなければならない。

→エンジニアリング・レポート（ＥＲ）については別表のとおり

□不動産鑑定士の通常の調査の範囲では、対象不動産の価格への影響の程度を判断するための事実の確認が困難な価格形成要因をはじめ、鑑定評価における資料収集の限界、資料の不備等によって明らかにすることができない事項（不明事項）が存する場合には、当該事項に係る評価上の取扱いを明確にして鑑定評価報告書に記載する必要がある。

このような場合の対応としては基準総論第８章第６節に記載されているような様々な取扱い方があるので、当該事項についてどのように価格への影響を考慮したかを明確にする必要がある。

この際には、自ら行った調査の範囲及びその内容、他の専門家の調査結果を活用した場合には当該専門家が調査した範囲及びその内容並びに当該調査結果の活用理由等を記載する必要がある。

（例示）

・専門家の調査結果の活用

土壌汚染については、依頼者提示の〇〇調査会社作成の調査報告書（〇年〇月〇日付）の調査結果（土壌汚染対策法に基づく土壌汚染状況調査及び対策費用）を妥当なものと判断して、対象不動産の価格への影響（減価の程度）を判断した。

・想定上の条件

総論第９章第２節Ⅱ参照。

・調査範囲等条件

総論第９章第２節Ⅱ参照。

・推　定

土壌汚染については、対象不動産の近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存し、対象不動産に関し判明している土壌汚染の内容に類似している取引事例を収集し、比較検討を行って価格への影響の程度を推定した。

・調査範囲

現地調査、依頼者等への聴聞、土壌汚染対策法等に係る役所調査、古地図等による地歴調査。

・調査結果

対象不動産の近隣に土壌汚染対策法の形質変更時要届出区域の自然由来特例区域に指定されている土地があり、自然由来の土壌汚染が存する可能性は否定できない。

・価格への影響の判断

当該汚染物質は、地質的に同質な状態で対象不動産の近隣地域周辺に分布していると考えられ、近隣地域及びその周辺地域の取引事例等の分析等から当該土壌汚染によるリスクは取引価格に織り込まれていると判断されるので、対象不動産の最有効使用（現行用途（工場）の継続）も勘案し、土壌汚染が存する可能性については特段の減価要因とはしなかった。