お役立ち情報

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

※青字の箇所は実務指針

第９章　不動産鑑定評価報告書

（第２節のつづき）

Ⅷ　関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者に係る利害関係等

１　関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者の対象不動産に関する利害関係等

関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者について、対象不動産に関する利害関係又は対象不動産に関し利害関係を有する者との縁故若しくは特別の利害関係の有無及びその内容について記載しなければならない。

２　依頼者と関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との関係

依頼者と関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との間の特別の資本的関係、人的関係及び取引関係の有無並びにその内容について記載しなければならない。

３　提出先等と関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との関係等

提出先等と関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との間の特別の資本的関係、人的関係及び取引関係の有無並びにその内容（提出先等が未定の場合又は明らかとならない場合における当該提出先等については、その旨）を記載しなければならない。

□関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者の、対象不動産、依頼者、提出先等との利害関係等について、鑑定評価報告書への記載が必要である。

基準総論第８章第２節Ⅱにより確認・確定され確認書に明記された事項を鑑定評価報告書に記載することとなるが、依頼者、提出先等及び利害関係等の確認・確定の段階において、提出先や開示先が未定の場合又は明らかとならない場合、あるいは提出や開示の可能性の有無及び可能性がある場合の属性の確認・確定にとどまっていた場合については、下記の対応が必要となる。

当初の確認時点以降、鑑定評価を行った日までに、提出先等の氏名又は名称が確定する場合においては、鑑定評価報告書に、提出先等の氏名又は名称と、これらとの特別の関係についての記載が必要となる。

なお、鑑定評価を行った日時点においても未定の場合又は明らかとならない場合、あるいは提出や開示の可能性の有無及び可能性がある場合の属性の確認・確定にとどまっている場合はその旨を鑑定評価報告書に記載する。

依頼者、提出先等及び利害関係等の確認について

総論第９章第２節ⅨからXIまでに定める事項を鑑定評価報告書に記載する場合においては、本留意事項Ⅵ１（１）及び（２）に定めるところによるものとする。

□依頼者に確認する事項として基準留意事項Ⅵ１．「依頼者、提出先及び利害関係等の確認について」に記載されている内容は、基準総論第９章第２節ⅨからⅪの事項を鑑定評価報告書に記載する場合に同様の取扱いとなる。

また、鑑定評価報告書の必要的記載事項に加えて、必要に応じてその他の事項を記載することは差し支えない。

（例示）

依頼者以外の提出先　　〇〇銀行ほか取引金融機関

依頼者以外への鑑定評価額の開示先　　〇〇監査法人、取引の相手方

鑑定評価額の公表の有無　　なし

・後日、本鑑定評価書の依頼者以外の提出先若しくは開示先が広がる場合又は公表する場合には、当該提出若しくは開示又は公表の前に当社あて文書を交付して本鑑定評価の担当不動産鑑定士及び当社の承諾を得る必要がある。

関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者の対象不動産に関する利害関係等

関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者の対象不動産に関する利害関係又は対象不動産に関し利害関係を有する者との縁故若しくは特別の利害関係の有無：いずれもない。

依頼者と関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との関係

依頼者と関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との間の特別の資本的関係、人的関係及び取引関係の有無：いずれもない。

提出先等と関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との関係

本鑑定評価書が依頼者以外の者へ提出される場合における当該提出先又は本鑑定評価額が依頼者以外の者へ開示される場合の当該相手方と関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との間の特別の資本的関係、人的関係及び取引関係の有無：開示・提出先の具体的名称は明らかでないため不明 

Ⅹ　関与不動産鑑定士の氏名

→氏名のみとなっているが、不動産の鑑定評価に関する法律では鑑定評価書には関与した不動産鑑定士がその資格表示と署名押印をしなければならない旨定められている。

不動産の鑑定評価に関する法律第39 条第2 項において、「鑑定評価書には、その不動産の鑑定評価に関与した不動産鑑定士がその資格を表示して署名押印しなければならない」とされている。

したがって、関与不動産鑑定士は、その資格を表示し、鑑定評価書に署名押印する。

関与不動産鑑定士は、鑑定評価の核となる主たる部分に該当する業務の全部又は一部の業務を担当し、業務の内容について「判断・調整・決定」を行うものであり、「不動産鑑定士の役割分担及び不動産鑑定業者の業務提携に関する業務指針（以下「業務指針」という。）によると、下記の分担があげられ、これらは、「署名不動産鑑定士」とされている。

□総括不動産鑑定士

総括不動産鑑定士は、依頼者に提出する全ての鑑定評価書について関与する複数の不動産鑑定士を指揮するとともに鑑定評価の結果を検証し、一次的な責任を担う（すなわち、その鑑定評価書の全部分について依頼者に対する責任と監督処分上の責任を鑑定評価業務の各部分に関与した不動産鑑定士と共同して担う。）。総括不動産鑑定士は関与不動産鑑定士であり、鑑定評価書に、資格を表示して署名する。

□確定担当不動産鑑定士及び作成担当不動産鑑定士

確定担当不動産鑑定士及び作成担当不動産鑑定士は、関与不動産鑑定士であり、資格を表示して、鑑定評価書へ署名する。

なお、業務指針においては、上記の鑑定評価への関与の他に行われる受託審査、鑑定評価報告書の審査、鑑定評価業務の一部支援、計算ミスや誤字脱字程度のチェックを行う業務はいわゆる支援業務となり鑑定評価への関与とまではいえないとされており、これらを行う不動産鑑定士の鑑定評価書への署名は求められない。

ここで、総括不動産鑑定士の行う「検証」と鑑定評価報告書の「審査」について、業務指針においては、「検証の内容は、鑑定評価への関与の度合いにより一概には定義できないが、鑑定評価を行う当事者として、自らの判断として鑑定評価の結果を変更することもあり得ると考えられる。これに対し、当事者から独立した立場で行われる鑑定評価報告書の審査を行う者は、鑑定評価の結果に対して再検討の指摘等はできるが、鑑定評価の結果の変更等については署名不動産鑑定士が自らの責任により行うものと考えられる。」と区別している。

また、関与不動産鑑定士が提携業者に所属する場合は、当該不動産鑑定士の署名が必要であるとともに、所属業者名を必ず併記する。

XI　依頼者及び提出先等の氏名又は名称

Ⅻ 　鑑定評価額の公表の有無について確認した内容

鑑定評価を行った日までに提出先の氏名又は名称が確定された場合は、当該提出先の氏名又は名称を鑑定評価報告書に記載する。提出先の属性の確定にとどまった場合は、当該属性について記載することが必要である。

また、基準総論第８章第２節Ⅲで定める鑑定評価額の公表の有無について、確認した内容を鑑定評価報告書に記載する。公表について未定の場合又は明らかでない場合はその旨を記載する。 

第３節　附属資料　

対象不動産等の所在を明示した地図、土地又は建物等の図面、写真等の確認資料、事例資料等は、必要に応じて鑑定評価報告書に添付するものとする。

なお、他の専門家が行った調査結果等を活用するために入手した調査報告書等の資料についても、必要に応じて、附属資料として添付するものとする。ただし、当該他の専門家の同意が得られないときは、この限りでない。