お役立ち情報

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

※青字の箇所は実務指針

各論

第１章　価格に関する鑑定評価

（第１節のつづき）

２　建付地

□建付地

建付地とは、建物等の用に供されている敷地で建物等及びその敷地が同一の所有者に属している宅地をいう。

□宅地の１類型

宅地は宅地地域のうちにある土地の種別。宅地地域は建物等の敷地の用に供されることが自然、社会、経済、行政的観点から合理的と判断される地域をいう。

建付地は、建物等と結合して有機的にその効用を発揮しているため、建物等と密接な関連を持つものであり、したがって、建付地の鑑定評価は、建物等と一体として継続使用することが合理的である場合において、その敷地（建物等に係る敷地利用権原のほか、地役権等の使用収益を制約 する権利が付着している場合にはその状態を所与とする。）について部分鑑定評価（依頼内容に応じて付加される対象確定条件に従って行われる評価）をするものである。

建付地の鑑定評価額は、更地の価格をもとに当該建付地の更地としての最有効使用との格差、更地化の難易の程度等敷地と建物等との関連性を考慮して求めた価格を標準とし、配分法に基づく比準価格及び土地残余法による収益価格を比較考量して決定するものとする。

→建付減価に留意！※建付増価の場合もあり

ただし、建物及びその敷地としての価格（以下「複合不動産価格」という。）をもとに敷地に帰属する額を配分して（割合法・控除法）求めた価格を標準として決定することもできる。

□建付減価の程度を把握、建付地として部分鑑定することの是非（一体継続使用合理性の有無）について検討

建付地として（部分）鑑定評価を行うのは、建物等と一体継続使用が合理的であることが前提条件となるから、最有効使用の観点から取壊しが妥当と認められる場合には、建付地としての部分鑑定評価を行うべきではなく、当該敷地の最有効使用に基づく価格（更地価格）に建物解体による発生材料価格を加算し、取壊し、除去、運搬等の費用を控除して、自用の建物及びその敷地としての鑑定評価額を求めるべきである。

自用の建物及びその敷地の鑑定評価

①現状利用方法継続

②取り壊し・更地化

③改造・用途変更

の各経済価値比較のうえ最有効使用判定！

□建付地の鑑定評価とは、自用の建物及びその敷地について、上記①現状利用方法の継続が最有効使用である場合の敷地に係る部分鑑定評価である。

ただし、①が自用の建物及びその敷地の最有効使用であっても、敷地部分の最有効使用とは限らない！（≦更地としての最有効使用）

□建付減価の実務上の取扱いについて

地上に建物が建てられると、当該建物によってその土地の使用収益は制約を受ける。その制約によって生じる建付地としての経済価値の減額が建付減価である。したがって、土地が最有効に使用されているか（最有効使用との格差）、建物を取壊して更地化することが容易か（更地化難易の程度）等、敷地と建物の関連性において建付減価を判断する。

実務上、最有効使用との格差は、土地残余法を適用して、類似不動産から得られた土地の純収益と比較して対象建付地の純収益を求める場合に、当該純収益と対象不動産が最有効使用の状態である場合に得られるであろう純収益との格差がその判断の基準となり得るのであって、収益価格である更地としての価格と当該建付地価格との格差が建付減価相当額と判断されよう。

※区分地上権の収益価格

土地残余法に準ずる方法（更地と区分地上権設定後の差額純収益を還元利回りで除して試算。）

次に、建物が古く取壊すことが合理的と認められる場合、敷地上に建物が建っていることを前提に更地化の難易を検討する必要がある。地上建物が木造等で更地化が容易な場合、建付減価は小となろう。取り壊し費用が、建物解体による発生材料価格を超える場合、当該超える部分の価格は土地価格に喰い込むこととなり、当該喰い込み額を限度として建付減価の額を判断することもできよう。建付減価の額を建物あるいは敷地の価額の何％と画一的に決めつけることは不動産のあり方の実態に即さない。そこで、上述のように、対象不動産について最有効使用の状態における純収益と現況における純収益との格差と、建物取壊し費用相当額とを関連づけることにより建付減価額を把握する手法を考量すべきであろう。なお、貸家敷地あるいは借地権についても敷地と建物との関連で建付減価が必要な場合もあることに留意する。

①配分法に基づく比準価格

近隣地域又は類似地域における敷地と建物との関連が同程度の建物及びその敷地の取引事例について、事情補正、時点修正を行い、当該価格について控除方式又は按分（割合）方式を適用して敷地の(事例)価格を求める。

※土地同士の比較により価格を求めるのであるから、建物価格が取り除かれてから比較作業は行われる。

次に、この事例資料（敷地価格の事例）と地域要因、個別的要因の比較を行い、比準価格を求める。

②土地残余法に基づく収益価格

建付地は、自用の建物の敷地であって、最有効使用状態にあるとは限らないので、近隣地域又は類似地域において、対象不動産と同程度の使用状態にあると認められる建物及びその敷地の純収益から敷地に帰属する純収益を求め、当該収益事例と比較することにより対象地の純収益を求め、これを資本還元して対象建付地の収益価格を求める。

③更地としての鑑定評価額を限度とすることの意義

建付地の価格は、更地価格を上限とし形成される。なぜなら、不動産価格は、最有効使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、更地は常に最有効使用の方法をとりうる可能性を有しているのである。しかるに、建付地は、敷地上に建物があるため、その使用方法は当該建物によって制約を受け、建物が最有効使用でない場合は、建付減価が生じて、宅地価格は更地価格よりも低下することになる。

それは、敷地が最有効使用されている場合、当該建付地の価格は、更地価格と一致することを意味する。→上回る場合もあるとされた！