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各論

第１章　価格に関する鑑定評価

（第１節のつづき）

３　借地権及び底 地　　

□借地権とは、

借地借家法（廃止前の借地法を含む。）に基づく借地権（建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権）をいう。

□底地とは、

宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権をいう。

改正前の基準においても、「借地権とは、借地借家法（廃止前の借地法を含む。）に基づく借地権（建物の所有を目的とする地上権又は賃借権）をいう。」とされ、定期借地権を含む記述となっていたが、定期借地権及び定期借地権が付着した底地に関する規定の充実に合わせて、借地権及び底地にかかる規定が改正された。

□借地権単独で取引の対象とされないものの、建物の取引に随伴して取引の対象となり、借地上の建物と一体となった場合に借地権の価格が顕在化することがあることについて基準で明確化し、借地権付建物に原価法を適用する場合においてこれらの借地権価格が的確に反映できるように改正した。

□「借地権について」として整理されていた基準留意事項について「借地権及び底地について」として、底地の留意事項としての位置づけも明確にした。

□改正前の基準における「賃貸人」や「借地人」という表現について、借地権には建物の所有を目的とする地上権が含まれること等を考慮し、借地借家法の定義に合わせ、それぞれを「借地権設定者」、「借地権者」と改正した。

□宅地の賃貸借等に関連して借地権者から借地権設定者に対して支払われる一時金について、定期借地権において前払地代が多く活用されていることを踏まえ、前払地代を一時金として追記、これに伴い権利金の性格から「賃料の前払的性格を有する」という記載を削除した。

□定期借地権が、期間満了時において更新されない借地権であることや契約期間満了時において更地として返還するほか、借地上の建物の譲渡が約定される場合があることを、定期借地権の鑑定評価における留意事項として明記した。

□借地権の価格を求める手法により求められた試算価格の調整方法について、建付地の鑑定評価額において配分法に基づく比準価格及び土地残余法に基づく収益価格を「関連づける試算価格」から「比較考量すべき試算価格」に変更したことに伴い、借地権の取引慣行の成熟の程度の高い場合と低い場合の双方において変更した。

□借地権及び底地の鑑定評価において、預り金的性格を有する一時金が賃料差額や運用益を通じて、それぞれの価格に影響があることを踏まえ、実際支払賃料に加算する方法等により、価格への影響を的確に考慮することを明確化した。

□借地権の価格を求める場合の総合的勘案事項として、「借地期間満了時の建物等に関する契約内容」や「契約期間中に建物の建築及び解体が行われる場合における建物の使用収益が期待できない期間」を加えた。また定期借地権が付着する底地の鑑定評価においても、前者を総合的勘案事項として加えた。

□土地の賃貸借契約等において、将来において一時金の授受が見込まれる場合には、借地権設定者に帰属する経済的利益を構成する場合があることについて明記した。

借地権の新規設定において定期借地権が多く利用される一方で、改正前の基準においては、定期借地権が借地権の定義に含まれることが規定され、借地権及び底地の鑑定評価において考慮すべき借地権の態様の１つとして定期借地権等と規定されるのみであり、定期借地権特有の留意すべき点は規定されていなかった。したがって、基準において定期借地権特有の留意点等を追加し、より具体的な規定としたものである。 

借地権・底地の価格比較検討時４考慮事項→①都市・地域、②価格不存在、単独随伴、③取引態様、④借地権態様　

借地権及び底地の鑑定評価に当たっては、借地権の価格と底地の価格とは密接に関連し合っているので、以下に述べる諸点を十分に考慮して相互に比較検討すべきである。

□借地権及び底地の鑑定評価に当たっては、借地借家法の適用を受ける契約かどうか、普通借地権の場合には旧借地法と借地借家法のいずれに基づく借地権かを見極める必要がある。

□借地権及び底地の鑑定評価に当たっては、借地権の価格と底地の価格との関連のほか、その更地としての価格及び建付地としての価格との関連についても理解しておく必要がある。

□底地の価格は、単なる地代徴収権に相応する価格のみではない。

□借地借家法は平成4年8月1日の施行日以後に締結される借地・借家関係に適用されるが、改正内容のうち権利の存続に関連する部分については、借地借家法施行前の既存の借地・借家契約には適用しないこととされている。また、旧借地法に基づく既存の借地関係が法施行後に更新された場合でも、更新後の借地関係には旧借地法が適用される。しかし、借地借家法には第15条の自己借地権に関する規定や、第17条の借地条件変更の裁判に関する規定など、既存の借地関係にも適用される規定もある。こうした事情から、鑑定評価で対象とする借地権及び底地には、現在では旧借地法の借地契約に基づくもののほかに借地借家法の適用を受ける借地契約に基づくものがあるため、鑑定評価に当たっては、あらかじめどちらの法律のもとにある契約関係であるかについて見極めることが必要である。

□借地権及び底地の鑑定評価に当たっては、借地権の価格と底地の価格との関連のほか、その更地としての価格及び建付地としての価格との関連についても理解しておく必要がある。

すなわち、借地権と底地とが混同した場合は更地又は建付地となるが、借地権の価格と底地の価格との合計額は、必ずしもその更地としての価格又は建付地としての価格とはならない。借地権は借地条件等により当該宅地の最有効使用が必ずしも期待できない場合があり、また、借地権のうち賃借権については、流通性に制約があり、さらに直接に抵当権の目的となり得ないこと等から担保価値の減退も考えられる。

底地についても、借地条件等に基づく最有効使用の制約による経済的不利益、借地権が付着していることによる市場性及び担保価値の減退が考えられる。また、借地権の価格及び底地の価格は、これらの不利益をも反映して個別的に形成されるものである。

なお、底地は、将来において、更新料・条件変更承諾料等の一時金の授受が見込まれる場合があるほか、借地権が消滅し完全所有権に復帰することによる最有効使用の可能性、市場性及び担保価値の回復等の期待性を加味して、その価格が形成されるものであり、単なる地代徴収権に相応する価格のみではないことに留意しなければならない。

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

※青字の箇所は実務指針