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各論

第１章　価格に関する鑑定評価

（第１節のつづき）

②借地権の鑑定評価

借地権の鑑定評価は、借地権の取引慣行の有無及びその成熟の程度によってその手法を異にするものである。

□借地権の鑑定評価に当たっては、（ア）再調達原価を求めることができないこと、（イ）借地権は単独又は建物の取引に随伴して取引されること、（ウ）借地権付建物が獲得する総収益から借地権に帰属する純収益が求められること、（エ）借地権の取引慣行が成熟している地域では、借地権割合を把握することができること、及び（オ）借地権の価格は賃料差額等の借地権者に帰属する経済的利益を要素として成り立つものであること等から、借地権の取引慣行の有無及びその成熟の程度によってその手法を異にすることとなる。

なお、現時点では定期借地権単独での取引はさほど多くなく、借地権の鑑定評価に当たっては、借地権の取引慣行の成熟の程度の低い地域における鑑定評価の手法を適用することになると考えられる。また借地権単独では取引の対象とされないものの、建物の取引に随伴して取引の対象となり、借地上の建物と一体となった場合に借地権の価格が顕在化する場合があり、この顕在化する定期借地権の価格を適切に査定する必要がある。

ア　借地権の取引慣行の成熟の程度の高い地域

借地権の鑑定評価額は、借地権（借地権そのもの）及び借地権を含む複合不動産（借地権付建物）の取引事例（複合不動産は配分法）に基づく比準価格　、土地残余法（借地権残余法）による収益価格、当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格（賃料差額還元法による価格）及び借地権取引が慣行として成熟している場合における当該地域の借地権割合により求めた価格を関連づけて決定するものとする。

この場合においては、次の（ア）から（キ）までに掲げる事項（定期借地権の評価にあっては、（ア）から（ケ）までに掲げる事項）を総合的に勘案するものとする。

【総合勘案事項①】

改・態（耐）・残・経・一・慣行・取引利回り・価格

（ア）将来における賃料の改定の実現性とその程度

→借地権価格は賃料（地代）によって影響を受けるものであるから、賃料改定の実現性及びその額についての判断は重要である。賃料改定の見込があるか否かの判断には、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域における賃料改定の動向をも勘案することが必要である。

（イ）借地権の態様（創・地・転・堅・居・契・特・書・登・定）及び建物の残存耐用年数

→借地権の態様については、創設されたものか、継承されたものか、堅固建物所有目的か、その他の建物所有目的か等の事項は、借地権価格を個別的に形成する要因となる。借地借家法に関連し、建物残存耐用年数と借地権存続期間並びに借地権価格は密接な関連がある。

（ウ）契約締結の経緯並びに経過した借地期間及び残存期間

→借地契約締結の経緯や内容は、借地権価格に個別性を生じさせ、個別的要因となる。借地権価格は、借地期間の経過に比例して減額するものではない（cf定期借地権）。なぜなら、借地権価格は、借地期間中に自然発生的に形成される場合もあるし、期間が満了しても借地上に建物が存在する限り、その期間が更新されるのが通常であるからである。ただし、残存期間が残り少ない場合には、期間満了に際して支払うべき更新料の額の価格時点における現価を求めて、これを借地権価格から控除する方法が実務上採られている。

（エ）契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件

→契約後あまり期間が経過していない場合は、授受された借地権利金（一時金）は、借地権価格の主要な価格形成要因となろう。

（オ）将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件

→将来見込まれる一時金として挙げられるのは、借地権譲渡の際の名義書替料、期間満了に伴う更新料、増改築承諾料（契約に増改築制限条項等ありの場合）、条件変更承諾料等である。これらの一時金の額又はこれらに関する契約条件は、その内容をよく検討し、借地権価格又は底地価格に関連せしめることが必要である。

名義書替料は底地価格に関連！※借地権価格は構成しない！

（カ）借地権の取引慣行及び底地の取引利回り

→借地権又は底地の鑑定評価額を求めるに当たっては、近隣地域における取引慣行及び取引利回りに留意して、比準価格及び収益価格を求めることが肝要である。特に、取引利回りは収益還元法の還元利回りと密接な関連を有する。

（キ）当該借地権の存する土地に係る更地としての価格又は建付地としての価格

→借地権価格又は底地価格の上限価格を示す更地又は建付地としての価格を把握することが必要であることはいうまでもない。

（ク）借地期間満了時の建物等に関する契約内容（定期借地権の場合）

（ケ）契約期間中に建物の建築及び解体が行われる場合における建物の使用収益が期待できない期間  （定期借地権の場合）

①借地権を含む複合不動産の取引事例から比準価格を求める方法

→配分法によって複合不動産の取引価格に控除方式又は割合方式を適用して、当該事例の借地権価格を求め、これと対象借地権を比較する。この際、事例における借地権と対象借地権とは、建物と借地権の関係、借地条件等が類似しているものでなければならない。

事例選択４要件→（個別的）要因比較可能性

②土地残余法（借地権残余法）による収益価格

→対象借地権と同類型の借地上の貸家の家賃に基づく純収益から建物に帰属する純収益を控除して当該借地権の純収益を求め、この収益事例と（地域要因＋個別的要因の）比較することにより、対象借地権の純収益を求め、これに対応する還元利回りで資本還元して、対象借地権の収益価格を求める。この場合の収益事例も建物と借地権の関係、借地条件等が類似しているものを採用すべきである。

□借地権割合価格

→更地価格又は建付地価格に近隣の借地権割合を乗じた価格（以前は標準手法であったものが、借地権割合価格が個別性に富むものであること等から比較考量事項とされた後、現在は関連付ける価格となった。※借地権取引が成熟している大都市等においては、借地権慣行割合は尊重されるべきであろう。この借地権割合を採用するに当たっては、近隣地域の地域性や対象地の画地条件、借地条件、経過期間等の個別性を考慮して、その慣行割合を補正して適用することが必要である。

□取引事例比較法の適用に当たっては、事例資料の収集の困難性を伴うが、地域の実情等に基づいて個別的要因が標準的な借地権を設定し、これと取引事例との要因比較することが有用である。

□土地残余法は、借地権付建物について適用されるものである。土地に係る公租公課については、これに代えて地代相当額を計上する。還元利回りは、借地権が更地に比べ流動性、安定性に劣るものであるので、更地に対するものよりも高くなる傾向があり、借地権の態様によっても異なる。また、借地権者が借地権設定者に支払う前払地代については、未経過前払地代の償却額と一時金として支払うことに伴う運用益獲得機会の喪失相当額を、また借地権者が借地権設定者に差し入れる預り金的性格を有する一時金については当該一時金を差し入れることによる運用益獲得機会の喪失相当額を査定し考慮することとなるが、この場合の運用利回りは資金の運用的側面と調達的側面の双方を有していることに留意する（「証券化実務指針」参照。）。

□当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得る手法（いわゆる賃料差額還元法）は、前記基準各論第１章第１節Ⅰ３．（１）①イの観点から借地権の価格を求める手法である。

基準では、賃料差額について「借地権の付着している宅地の経済価値に即応した適正な賃料と実際支払賃料との乖離」としているが、前払地代については各期の前払地代及び運用益を、借地権者が借地権設定者に差し入れる預り金的性格を有する一時金についてはその運用益を実際支払賃料に加算する方法等により考慮することができる。前払地代方式での定期借地権価格は、未経過前払地代の別途精算を前提とした価格となるが、未経過前払地代は時の経過に伴い毎年の地代に振り替わってゆくため、実際支払地代が同じであっても未経過前払地代がない場合の定期借地権価格と比較して低下し、底地価格は上昇する。また同様に実際支払地代が一定であっても、差入保証金等が存在する場合の借地権価格は差入保証金等がない場合の借地権価格と比較して低下し、預り保証金等が存在する場合の底地価格は預り保証金等がない場合の底地価格と比較して上昇することに留意する必要がある。

賃料差額還元法の適用に当たっては、賃料差額全体を還元するのではなく、賃料差額のうち、借地権者に帰属する部分の中で取引の対象となる利益を査定し、その利益が持続する期間に基づいて還元利回りで還元して求める。

□借地権割合により求める手法（いわゆる借地権割合法）は、借地権の取引慣行が成熟するに従って借地権の取引価格が借地権割合を基準として判定されるようになるという市場の実態に着目した手法である。この場合の借地権割合は、当該地域の標準的な態様の借地権価格の更地価格に対する割合から当該地域の標準的な借地権割合を把握し、対象不動産の借地契約の内容、契約締結の経緯及び経過した借地期間等の借地権の個別性を考慮して適正に修正して求めることとなる。

なお、建物の取引に随伴して取引の対象となっている借地権及び建物の用に供されている借地権は、その全体の鑑定評価の内訳としてその借地権について部分鑑定評価するものであるので、鑑定評価報告書には、借地権に関するもののほか、少なくとも当該借地上に存する建物等の構造、規模、用途、数量、配置の状態等及び建物賃借権等の権利が存する場合はその内容を記載すべきである。

また、借地権も敷地と建物との適応の状態に関連した減価の必要があることに留意しなければならない。

□借地権の総合的勘案事項として、定期借地権には特有の２つの総合的勘案事項がある。

基準は、借地権の鑑定評価における手順全般において考慮すべき事項として、次の（ア）から（キ）までに掲げる事項（定期借地権の評価にあっては、（ア）から（ケ）までに掲げる事項）事項を例示している。

（ア）将来における賃料の改定の実現性とその程度

対象不動産の賃料は、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域等における対象不動産と類似の不動産と代替、競争等の関係を通じて相互に影響し合って定まるものであるから、代替可能な他の不動産の賃料の改定の動向及びその程度を判断するとともに、賃料はその契約内容、契約締結の経緯等により極めて個別性が強いものであるので、これら契約内容、契約締結の経緯等の検討を行い、賃料の改定の実現性とその程度を判断しなければならない。

（イ）借地権の態様及び建物の残存耐用年数

借地権の態様はその借地権に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する大きな要因の一つである。また、旧法借地権の実質的な存続期間は、建物の残存耐用年数と密接な関係があり、定期借地権の場合には建物の残存耐用年数は借地期間の残存年数と密接な関係がある。

（ウ）契約締結の経緯並びに経過した借地期間及び残存期間

借地権設定契約締結の経緯は、その借地権に個別性を生じさせ価格に影響を及ぼす。借地権の価格は、借地期間中において自然にその価格が発生する場合があり、また、借地期間の経過に比例して必ずしも減価するものではないが、借地残存期間が短くなれば更新料等一時金の額及びこれに関する契約内容を特に考慮しなければならない。なお、定期借地権の場合には借地期間満了に向けて減価する傾向が強まることに留意する必要がある。

（エ）契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件

預り金的性格を有する一時金は、賃貸借等が継続される期間における実際支払賃料の額に影響を及ぼすが、借地権者からみると資金を借地権設定者に預託することによる運用機会喪失コストとなるため、借地権の価格を低める要素となる。また、預り金的性格を有する一時金の授受があった借地権の鑑定評価に当たっては、判例では、借地権者が交代時において、前の借地権者が有する敷金返還請求権は新たな借地権者へ当然には承継されない（最高裁判例昭和53 年12 月22 日（最高裁判例昭和53 年12 月22 日では「土地賃貸借における敷金契約は、賃借人又は第三者が賃貸人に交付した敷金をもつて、賃料債務、賃貸借終了後土地明渡義務履行までに生ずる賃料額相当の損害金債務、その他賃貸借契約により賃借人が賃貸人に対して負担することとなる一切の債務を担保することを目的とするものであつて、賃貸借に従たる契約ではあるが、賃貸借とは別個の契約である。そして、賃借権が旧賃借人から新賃借人に移転され賃貸人がこれを承諾したことにより旧賃借人が賃貸借関係から離脱した場合においては、敷金交付者が、賃貸人との間で敷金をもつて新賃借人の債務不履行の担保とすることを約し、又は新賃借人に対して敷金返還請求権を譲渡するなど特段の事情のない限り、右敷金をもつて将来新賃借人が新たに負担することとなる債務についてまでこれを担保しなければならないものと解することは、敷金交付者にその予期に反して不利益を被らせる結果となつて相当でなく、敷金に関する敷金交付者の権利義務関係は新賃借人に承継されるものではないと解すべきである。」とされている。））とされているため、売買に際しての当該一時金の返還債権の承継について確認できないときであっても、鑑定評価上どのように取り扱っているのかについて明確にしておくことが必要である。

借地権の設定の対価とみなされ、通常、権利金と呼ばれている一時金は、賃貸借等の終了とともに借地権設定者から借地権者に返済されることはなく、実際支払賃料の額に影響を及ぼすとともに借地権の価格を構成する要素となるものである。

借地権の譲渡等の承諾を得るための一時金である譲渡承諾料又は名義書換料は、通常、借地権者（売主）側において借地権設定者から承諾を得るための手数料的なものと解され、取引における借地権の価格とは別に借地権設定者に支払うため、直ちに借地権価格を構成する要素とはならない。しかしながら、将来の転売を想定する場合には借地権者における将来の支出として、借地権の価格に影響を与える場合がある。

また、前払地代は将来の実際支払賃料を減少させるが、将来発生する地代を一時金として契約締結時等に前払いしたものに過ぎず、地代自体が免除や軽減されているものではないため、実際支払地代が同一の場合であっても、未経過前払地代の償却額と一時金として支払うことに伴う運用益獲得機会の喪失相当額は借地権の価格に影響を与える。

このように、契約に当たって授受された一時金については、その額、その性格、これに関する契約条件、社会的慣行等を考慮して個別に判定する必要がある。

（オ）将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件

借地上の建物の増改築について、これを制限する旨の借地条件の緩和及び非堅固の建物所有を目的とする借地権を堅固の建物所有を目的とする借地権への変更に伴い一時金の授受等が見込まれる場合には、これらの内容を検討し、借地権の価格又は底地の価格に反映させる必要がある。

なお、借地権の売買に関連して鑑定評価を行う場合には、名義書替料、更新料等の一時金と鑑定評価額との関連及びその負担者を明確にしておくべきである。

（カ）借地権の取引慣行及び底地の取引利回り

借地権者に帰属する経済的利益は、直ちに市場価値を形成するものではなく、その経済的利益の市場価値は、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域等における市場での取引慣行によって左右されるものである。また、底地の取引利回り（還元利回り）は、借地権の還元利回りと密接な関連があるものであるが、借地権設定者が収受する地代収入は借地権者が借地上において行う事業における収入と比較しリスクが低い一方で、取引における流動性は一般には低いとも考えられるため、これらの差異を踏まえて形成されることに留意する必要がある。

（キ）当該借地権の存する土地に係る更地としての価格又は建付地としての価格

借地権の価格と底地の価格の合計額は、原則として更地としての価格又は建付地としての価格を超えるものではないので、更地としての価格又は建付地としての価格は借地権の価格の上限値となる。ただし、地代水準、借地権者の信用度、賃料改定条項によっては更地としての価格又は建付地としての価格を上回る場合があることに留意する。

（ク）借地期間満了時の建物等に関する契約内容

建物譲渡特約付借地権（借地借家法第24 条）においては、建物について相当の対価での買い取りが予定されるため、建物の相当の対価に関する取り決めは借地権価格に影響する。また、いわゆる一般定期借地権（借地借家法第22 条）、事業用定期借地権等（借地借家法第23 条）の場合には、契約終了に際して、原則として建物等を取壊して更地返還することになるため、定期借地権価格から建物や構築物等の取壊費用等の現在価値を控除する必要がある。この場合、建物取壊し等の原状回復をどの程度行うかについて、借地権設定契約書で内容を確認したうえで、取壊しの費用や期間の査定を行う必要がある。

また、これらの定期借地権においても借地期間満了時に更地返還するのではなく、建物無償あるいは有償の譲渡特約などの方法（建物存置型）も、定期借地権設定契約又はその後の覚書等により採用されていることがあるため、これらの書類の存在について確認することが必要である。

（ケ）契約期間中に建物の建築及び解体が行われる場合における建物の使用収益が期待できない期間

定期借地権のライフサイクルは、通常、次のようなものである。

①借地権設定契約を締結し、

②契約の目的となっている建物を建築し、竣工後、複合不動産として使用収益を開始する。

契約期間が経過し、契約終了前に、

③借地上の建物を取壊し、

④契約期間満了時に更地として返還する。

つまり、地代の発生は、土地賃貸借契約期間全期間に及ぶが、借地上の複合不動産の収益獲得期間は、土地賃貸借契約期間ではなく、建物の建築や取壊し期間を除いた期間となる。このため、定期借地権に係る諸類型の収益価格等を求める場合にはこれらの収益獲得期間や未収入期間における必要諸経費等について留意する必要がある。

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

※青字の箇所は実務指針