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各論

第１章　価格に関する鑑定評価

（第１節のつづき）

イ　借地権の取引慣行の成熟の程度の低い地域

借地権の鑑定評価額は、土地残余法（借地権残余法）による収益価格、当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格及び当該借地権の存する土地に係る更地又は建付地としての価格から底地価格を控除して得た価格を関連づけて決定するものとする。

この場合においては、前記ア（ア）から（キ）までに掲げる事項（定期借地権の評価にあっては、（ア）から（ケ）までに掲げる事項）を総合的に勘案するものとする。

□更地又は建付地としての価格から底地価格（正常価格）を控除して得た価格を求める手法の適用に際しての底地価格の判定に当たっては、特に賃貸借等の契約の満了等によって復帰する経済価値の増分、すなわち当該宅地の最有効使用が借地条件によって制約されている場合にはその制約が取り除かれることによる最有効使用の実現の可能性、市場性及び担保価値の回復に即応する経済価値の増分の帰属について適正に判断することが必要である。

また、借地権（賃借権である場合）の第三者との取引において、譲渡承諾料又は名義書替料の支払いが慣行として成立している地域にあっては、通常、借地権者（売主）側において借地権設定者から承諾を得るための手数料的なものと解され、取引における借地権の価格とは別に借地権設定者に支払うため、原則的には借地権価格を構成する要素とはならない。

しかしながら、実質的には借地権の対価から支払われることとなるため、借地権の譲渡人の手取額は、名義書替料を控除したものとなる。

借地権設定者と借地権者間の取引においては、この名義書替料は不要であるので、借地権者からみれば、名義書替料相当額を控除した額が借地権価格の下限値となる。

一方、借地権設定者からみると、借地契約が終了し、又は解消することにより直ちに完全所有権に復帰し、市場性及び担保価値が回復することにより、借地権設定者が留保していた契約減価相当分がある場合には、その価値の顕在化等による経済価値の増分が享受できる。

このため名義書替料相当額の全部又は一部と増分価値とを底地の正常価格に加算した額が底地価格の上限値となるので、借地契約の終了等の事由、当事者間の個別的事情等を勘酌し、適切に判定すべきである。

借地権設定者が借地権の併合を目的とする売買に関連する場合については、借地権の存する土地が完全所有権に復帰することとなり、当該土地に増分価値が生ずることとなるので、第三者が介入する余地がなくなり市場が相対的に限定されることから限定価格となる場合も考えられる。

しかし、借地権取引の態様は都市によって異なり、同一都市内においても地域によって異なることもある。

借地権設定者が借地権の併合を目的として売買する場合においても、完全所有権に復帰することになることによる増分価値を考慮して取り引きされないことが標準的であり、第三者間取引の場合とその取引価格に差異がみられないような場合には、正常価格と限定価格が乖離しないので、求める価格は正常価格となる。

一方、売買価格が正常価格と金額的には同一であっても、名義書換料の影響により借地権設定者へ売却する方が、借地権者の手取り額において第三者へ売却する場合と比較して優位となり、市場が相対的に限定される場合があることにも留意すべきである。

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

※青字の箇所は実務指針