お役立ち情報

各論

第２章　賃料に関する鑑定評価

第１節　宅地

新規賃料（宅地 賃貸事業分析法）（各論第２章）

□宅地の新規賃料を求める手法として新たに賃貸事業分析法（対象地上に建物等の建設を想定し、当該建物及びその敷地に係る賃貸事業に基づく純収益をもとに土地に帰属する部分を査定して宅地の試算賃料を求める方法）が追加された。

□定期借地権を活用した建物賃貸事業が増えつつある中、対象地上に直接的に想定した建物における新規家賃から新規地代を求める手法を、新たに宅地の新規賃料を求める手法として位置づけるものである。 

Ⅰ　新規賃料を求める場合

→正常賃料・限定賃料

１．新規賃料の価格形成要因

新規賃料固有の価格形成要因の主なものは次のとおりで ある。

（１）当該地域の賃貸借等の契約慣行

（２）賃貸借等の種類・目的、一時金の授受の有無及びその内容並びに特約事項の有無及びその内容等の新規賃料を求める前提となる契約内容

□新規賃料の鑑定評価は、賃貸借等の契約が前提となるものであり、当該地域における賃貸借等の契約慣行及び前提となる契約内容は、新規賃料の形成に大きな影響を与えるものであることから、新規賃料固有の価格形成要因としては、「（１）当該地域の賃貸借等の契約慣行、（２）賃貸借等の種類・目的、一時金の授受の有無及びその内容並びに特約事項の有無及びその内容等の新規賃料を求める前提となる契約内容」等があげられる。

標準的な賃貸借等の契約慣行は、新規賃料固有の地域要因である。賃貸市場は、当該契約慣行を前提として形成され、更に市場の需給関係により賃料水準が形成される。

賃貸借等の種類・目的、一時金の授受の有無及びその内容並びに特約事項の有無及びその内容等の新規賃料を求める前提となる契約内容は、新規賃料固有の個別的要因である。地域の標準的な賃貸借等の契約慣行と比較して、個別性を生じさせる契約内容等であり、新規地代の場合、具体的には下記の項目があげられ、賃料水準に影響を与えるため、留意が必要である。

ア 契約の目的・種類

契約の目的として、建物所有を目的とするか否か、契約の種類として、賃借権か地上権かの別、普通借地権か定期借地権かの別、などにより賃料水準に大きく影響を与える。

イ 契約期間

借地借家法に規定する最低存続期間は、建物の耐用年数と一致しないことが多く、求める賃料に影響を与える。また、一時使用目的の賃貸借などのように暫定的使用で短期間の契約期間の場合、賃料水準に影響を与える。

ウ 一時金の有無とその内容

普通借地権の設定時に設定権利金を授受する場合における積算賃料の試算に当たっては、実務上、基礎価格を、更地価格から設定権利金を控除した底地価格として捉えることが多いことから、求める賃料に大きく影響を与える。敷金など預り金的性格の一時金の場合、支払賃料に影響を与える。

エ 特約事項

利用方法等に関する特約は、用法の制限等につながり、最有効使用と異なる使用方法となる場合があり、求める賃料に影響を与える。

増改築禁止特約は、当該特約によって、増改築を行う場合は、借地権設定者の承諾、又はこれに代わる裁判所の代諾許可（借地非訟事件）が必要となることから、求める賃料に影響を与える。

賃借権の譲渡・転貸に係る特約は、賃借権の譲渡・転貸の承諾、又はこれに代わる裁判所の代諾許可（借地非訟事件）が必要となり、通常、名義書替料が必要となるが、地上権の場合は借地権設定者の承諾は基本的には不要であることから、求める賃料に影響を与える。

また、新規家賃固有の価格形成要因は、新規地代の場合と概ね同じであるが、特に地代と異なる内容は下記のとおりである。

建物の賃貸借に特有な特約事項として、修繕特約、維持管理特約、共益費特約などがあり、これらは必要諸経費のうち維持管理費等に関わるものであることから賃料に影響を与える。また、賃借物に係る賃貸借当事者間の資産区分特約は、家賃を求める対象となる資産を明らかにするものであり、求める賃料に影響を与える場合がある。

□新規賃料の鑑定評価は、賃貸借等の契約内容が前提となるものであり、賃貸借等の種類・目的、一時金の授受の有無及びその内容並びに特約事項の有無及びその内容等の契約内容を依頼者に対して明瞭に確認することが必要となる。 

２．宅地の正常賃料を求める場合

宅地の正常賃料を求める場合の鑑定評価に当たっては、賃貸借等の契約内容による使用方法に基づく宅地の経済価値に即応する適正な賃料を求めるものとする。

宅地の正常賃料の鑑定評価額は、積算賃料、比準賃料及び配分法に準ずる方法に基づく比準賃料を関連づけて決定するものとする。この場合において、純収益を適切に求めることができるときは収益賃料を比較考量して決定するものとする。また、建物及びその敷地に係る賃貸事業に基づく純収益を適切に求めることができるときには、賃貸事業分析法（建物及びその敷地に係る賃貸事業に基づく純収益をもとに土地に帰属する部分を査定して宅地の試算賃料を求める方法）で得た宅地の試算賃料も比較考量して決定するものとする。

総論第５章→正常賃料とは、正常価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等（賃借権若しくは地上権又は地役権に基づき、不動産を使用し、又は収益することをいう。）の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料（新規賃料）をいう。契約上の制約条件により、最有効の使用収益が妨げられることとなるときには、その制約のもとにおける宅地の経済価値に即応した適正賃料を求めることになる。

基礎価格（積算賃料）を求めるに当たっては、次に掲げる事項に留意する必要がある。

基礎価格（元本価値）の最有効使用の判定に当たっては、賃貸借等の契約の制約を考慮しなければならない。

宅地の賃料（いわゆる地代）を求める場合

ア　最有効使用が可能な場合は、更地の経済価値に即応した価格である。

イ　建物の所有を目的とする賃貸借等の場合で契約により敷地の最有効使用が見込めないときは、当該契約条件を前提とする建付地としての経済価値に即応した価格である。

□積算賃料

→原価法及び取引事例比較法により価格時点における契約内容に即応した適正な宅地の基礎価格を求め、これに期待利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して宅地の試算賃料（積算賃料）を求める。

□比準賃料

→賃貸事例比較法を適用し、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域において、対象宅地と同種類の宅地で相似の契約内容をもつ、比較的新しい賃貸事例を多数収集して（実務上は相当に困難）適切な事例を選択し、これらに係る実際実質賃料に必要に応じて事情補正、時点修正を施し、かつ地域要因及び個別的要因の比較を行って求められた賃料を比較考量し、これによって試算賃料（比準賃料）を求める。→事例選択５要件

□配分法に準ずる方法に基づく比準賃料

→近隣地域又は同一需給圏内の類似地域において、対象宅地と類似の敷地を有する建物及びその敷地で、その実際実質賃料が把握できる事例を収集し、この賃料を配分法に準ずる方法によって土地と建物とに配分して宅地の賃料を求め、これを事例資料として比準賃料を求めるのである。

※事例資料は、賃貸借等の契約内容の対象宅地との同一性及び敷地の最有効使用の程度が重視される。

□収益賃料

→近隣地域又は同一需給圏内の類似地域において、対象宅地と類似の建物敷地で、契約内容が相似しており、かつ、建物及び敷地が企業の用に供されている収益事例を収集（実務上困難）し、土地残余法に準ずる方法により総収益を分析して敷地の収益純賃料を求め、地域要因及び個別的要因比較を行い、これを適正に補正し、対象宅地の収益純賃料を求め、これに必要諸経費等を加算して収益賃料を求める。

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

※青字の箇所は実務指針