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各論

第２章　賃料に関する鑑定評価

（第１節のつづき）

宅地について

宅地の新規賃料を求める場合において留意すべき事項は、次のとおりである。（１）積算賃料を求めるに当たっての基礎価格は、賃貸借等の契約において、賃貸人等の事情によって使用方法が制約されている場合等で最有効使用の状態を確保できない場合には、最有効使用が制約されている程度に応じた経済価値の減分を考慮して求めるものとする。

また、期待利回りの判定に当たっては、地価水準の変動に対する賃料の遅行性及び地価との相関関係の程度を考慮する必要がある。

（２） 比準賃料は、価格時点に近い時点に新規に締結された賃貸借等の事例から比準する必要があり、立地条件その他の賃料の価格形成要因が類似するものでなければならない。

要因比較可能性→事例選択５要件 

（３）配分法に準ずる方法に基づく比準賃料は、宅地を含む複合不動産の賃貸借等の契約内容が類似している賃貸借等の事例に係る実際実質賃料から宅地以外の部分に対応する実際実質賃料相当額を控除する等により求めた比準賃料をいうものであるが、宅地の正常賃料を求める場合における事例資料の選択に当たっては、賃貸借等の契約内容の類似性及び敷地の最有効使用の程度に留意すべきである。

（４）賃貸事業分析法の適用に当たっては、新たに締結される土地の賃貸借等の契約内容に基づく予定建物を前提として土地に帰属する純収益を求めるものとする。

□賃貸事業分析法は、建物及びその敷地に係る賃貸事業に基づく純収益をもとに土地に帰属する部分を査定して宅地の試算賃料を求める手法である。

この手法は新規家賃から新規地代を求める手法であり、収益分析法の考え方を不動産賃貸事業に適用したものといえる。

収益賃料や賃貸事業分析法に基づく試算賃料は、積算賃料や比準賃料に比べ、その説得力が一般的に劣ると考えられることから、比較考量すべきものとされているが、対象不動産の状況や地域の実情に即して判断すべきである。

□積算賃料は、原価法及び取引事例比較法により当該賃貸借等の契約内容に即応した適正な宅地の基礎価格を求め、これに期待利回りを乗じて得た額に、対象不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされる必要諸経費等を加算して求めることが必要である。

□比準賃料は、価格時点に近い時点において新規に締結された多数の賃貸借等の事例から比準する必要があり、賃貸借等の契約の内容について類似性を有する事例を選択するとともに、立地条件その他の賃料の価格形成要因が類似する事例でなければならない。

□収益賃料は、賃貸以外の事業の用に供されている不動産が一定期間に生み出す総収益を分析し、対象不動産（宅地）に帰属する純収益を求め、これに必要諸経費等を加算して求めることが必要である。

なお、一般企業経営に基づく総収益を分析して収益純賃料及び必要諸経費等を含む賃料相当額を収益賃料として直接求めることができる場合もあることに留意すべきである。

□賃貸事業分析法は、建物及びその敷地に係る賃貸事業に基づく純収益をもとに土地に帰属する部分を査定して宅地の試算賃料を求める手法であるが、対象地において新たに締結される土地の賃貸借等の契約内容に基づく予定建物を前提として、当該予定建物の賃貸を想定し、新規家賃に基づく賃貸事業収益、賃貸事業費用等及び建物所有者（借地権者）に帰属する純収益を適正に求めることができる場合に有効である。

基準留意事項では、賃貸事業分析法は、「新たに締結される土地の賃貸借等の契約内容に基づく予定建物を前提として」適用するとされているが、ここでいう「予定建物は「契約予定の建物」を意味し、土地賃貸借等の契約締結後に新築する建物のほか、契約時点において既に存在する建物も含まれる。しかしながら、土地残余法と同様に、建物等が古い場合には複合不動産の生み出す純収益から土地に帰属する純収益を的確に求められないことが多いので、建物等は新築か築後間もないものでなければならないことに留意する必要がある。これは、賃貸事業分析法は建物所有者（借地権者）に帰属する純収益を的確に求めることで残余的に土地に帰属する純収益が的確に試算されるが、中古建物における建物所有者（借地権者）に帰属する純収益を把握することは困難であるためである。また、同手法は例えば中古建物の家賃低下や経費増大による賃貸事業収益の低下がある場合、結果的に借地権設定者にこれらの負担を求める手法であるため、このような中古建物における賃貸事業収益の低下について借地権設定者が負担すべきであるという考え方の浸透やこのような慣行の有無を観察する必要があるため当該手法の適用範囲を限定しているものである。

また、この手法は土地帰属純収益を求める点において土地残余法と軌を一にするものであるが、平成6 年9 月9 日の国土庁土地鑑定委員会で承認された「収益還元法（新手法）について」で説明されている土地残余法における「建物帰属純収益」は土地建物が同一の所有者である場合において土地建物ともに同一の基本利率を用い、建物の各構成部分の償却率分を加算した利回りを建物投資額等に乗じて求めるのに対し、賃貸事業分析法における「建物帰属純収益」はいわば「建物所有者（借地権者）に帰属する純収益」というべきものであり、建物及びその敷地から得られる純収益の配分において、借地権設定者は地代の受領という形で、借地権者への純収益の配分に優先して純収益の配分を受けられることに着目して利回りを査定するものであることに留意する。これは、借地権設定者と借地権者が負担するリスクの差異（家賃の変動や空室リスクなど、建物及びその敷地に係る賃貸事業に係るリスクの大半は借地権者が負担していること。）を踏まえると妥当であり、一般に、借地権設定者に帰属する純収益である「土地帰属純収益」は、更地を求める際の土地帰属純収益と比較して低くなる。また、この手法は新規家賃から新規地代を求める手法であり、土地残余法の考え方を新規地代を求める方法として準用したものといえ、賃貸事例比較法において建物賃貸事例から事例地代を求める手法である「配分法に準ずる方法」に近いものである。さらに、収益分析法との関連について補足すると収益分析法は、あくまでも一般企業経営に基づく総収益を分析して求める手法である。また、配分法に準ずる方法は賃貸事例比較法のうち新規地代の賃貸事例を求めるための方法であり、対象地の新規地代を求めるためには、建物の賃貸事例から配分法に準ずる方法によって求めた事例地に係る新規地代について対象地への比準が必要となるものである。

ホテル、介護施設等の事業用不動産に供される宅地の新規地代の鑑定評価においては、収益分析法と賃貸事業分析法は併存し得るものであることも考慮し、賃貸事業分析法については、収益分析法とは位置づけずに、別個の手法として位置づけたものである。

定期借地権においては土地の賃借開始後、建物を建築し賃貸に供するとともに、借地期間満了時までに建物を取壊して更地で返却することが原則であるため、借地期間の前後に建物賃貸収益の未収入期間が発生する。この未収入期間は定期借地権以外でも建物のライフサイクルにおいて同様に発生するものであるが、定期借地権は借地期間が短い場合もあり、未収入期間が賃料の価格形成に与える影響は比較的大きいと考えられる。

したがって、当該未収入期間が与える影響を考慮した上で、新規地代を求めることが必要である。

なお、賃貸事業の総収益として借地権設定者が負担する土地の公租公課を含め、賃貸事業の総費用から控除した場合には、新規地代を求める上で加算しなければならないことに留意する必要がある。

□収益賃料や賃貸事業分析法に基づく試算賃料は、積算賃料や比準賃料に比べ、その説得力が一般的に劣ると考えられることから、比較考量すべきものとされているが、対象不動産の状況や地域の実情に即して判断すべきである。

３．宅地の限定賃料を求める場合

宅地の限定賃料の鑑定評価額は、隣接宅地の併合使用又は宅地の一部の分割使用をする当該宅地の限定価格を基礎価格として求めた積算賃料及び、隣接宅地の併合使用又は宅地の一部の分割使用を前提とする賃貸借等の事例に基づく比準賃料を関連づけて決定するものとする。この場合においては、次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

（１）隣接宅地の権利の態様

（２）当該事例に係る賃貸借等の契約の内容

※契約内容類似性

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

※青字の箇所は実務指針