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各論

第２章　賃料に関する鑑定評価

（第１節のつづき）

Ⅱ　継続賃料を求める場合

→差・利・ス・賃

□継続賃料に係る基準改正の概要

・継続賃料評価の一般的留意事項

継続賃料の鑑定評価額は、現行賃料を前提として、直近合意時点から価格時点までの事情変更のほか、契約締結の経緯、賃料改定の経緯、契約内容等の諸般の事情を総合的に勘案し、契約当事者間の公平に留意の上決定することが規定された（「継続賃料の一般的留意事項（総論第７章）」を参照）。

・直近合意時点及び価格時点の考え方

事情変更の始点となる「直近合意時点」を定義し、その終点となる「価格時点」の留意事項が加えられた（「継続賃料（直近合意時点）（総論第９章）」、「継続賃料（価格時点）（総論第５章）」を参照）。

・賃貸借等の契約内容の確認

賃貸借等の契約内容の確認は、継続賃料評価の一般的留意事項、継続賃料固有の価格形成要因により新たに対象不動産の確認事項として規定され、鑑定評価報告書の必要的記載事項に付け加えられた（「継続賃料（対象不動産の確認）（総論第８章、第９章）」を参照）。

・継続賃料固有の価格形成要因

継続賃料固有の価格形成要因として「事情変更」のほか、「諸般の事情」について整理し、当該要因の分析の留意点について付け加えられた（「継続賃料固有の価格形成要因（各論第２章）」を参照）。

・継続賃料に係る鑑定評価手法

継続賃料固有の価格形成要因を継続賃料の鑑定評価手法に反映するように各手法の適用方法にかかる留意点が付け加えられた（「継続賃料に係る手法適用の留意点（総論第７章）」を参照）。

・総合的勘案事項

「継続地代」及び「継続家賃」について総合的勘案事項の整理・拡充がなされた（「継続賃料に係る試算賃料の調整の留意点（各論第２章）」を参照）。

・鑑定評価報告書の必要的記載事項

継続賃料の規定の追加等に伴い、鑑定評価報告書の必要的記載事項として、以下の内容が追加された。

①賃貸借等の契約内容の確認に係る記載（「対象不動産の確認（基準総論第８章、第９章）」）参照

②直近合意時点の記載（「継続賃料（直近合意時点）（総論第９章）」）参照

③当事者間で事実の主張が異なる事項（「対象不動産の確認（総論第９章）」）参照

・その他

①新規賃料固有の価格形成要因が創設され、「ａ当該地域の賃貸借等の契約慣行」、「ｂ賃貸借等の種類・目的、一時金の授受の有無及びその内容並びに特約事項の有無及びその内容等の新規賃料を求める前提となる契約内容」を付け加えられた（「新規賃料固有の価格形成要因（新規賃料関連（各論第２））」を参照）。

②積算法の適用において、減価償却費を計上しない場合を追加し、その場合は償却前の純収益に対応する期待利回りを用いるべきことを記載した（「積算法（新規賃料関連（総論第７章））」を参照）。

□改正の目的継続賃料の鑑定評価について、改正前の基準は、その定義や手法が規定されているものの、実務において同一物件・同一賃貸条件の場合における継続賃料の鑑定評価額が不動産鑑定士によって大幅に異なる場合があるなどが問題となっていた。特に借地借家法に基づく賃料増減請求の行使に係る当事者間の紛争において活用される鑑定評価書については、法曹実務家等の利用者から、不動産鑑定士により鑑定評価額の乖離が生じやすく、不明瞭な点が多い等の指摘を受け、継続賃料と相当賃料（借地借家法第11条、第32条のいう相当な賃料）の関係についても混乱がみられていた。

このため、継続賃料と相当賃料の関係を整理し、相当賃料に関する最高裁等の判例の蓄積を踏まえて、継続賃料評価に係る留意点の明確化、評価過程の可視化を行うために改正が行われた。

①直近合意時点及び価格時点の確定及び確認は、事情変更の「始点と終点」を確定及び確認することであり、継続賃料評価において重要な作業であるが、必ずしもどのような時点かが明確ではなかった。

このため、直近合意時点については、鑑定実務における課題を整理のうえ、最高裁判例を踏まえて定義をし、価格時点については、継続賃料評価の依頼目的の多様性を踏まえつつ、特に賃料増減請求に係る価格時点の設定に当たっての留意事項を追加した。

②賃貸借契約等の権利の態様に係る確認事項である賃貸借等の契約内容は継続賃料固有の価格形成要因の一つであることから、これらを確認することは必要不可欠であるが、法曹実務家等の利用者からは、継続賃料評価の前提となった賃貸借等の契約内容が鑑定評価書に明示されておらず、鑑定評価においてどのように取り扱われているのかが不明確な場合があるとの批判がなされている。このため、権利の態様の確認に関する事項を留意事項として追加するとともに、鑑定評価報告書の必要的記載事項として追加した。

③鑑定評価の依頼者や法曹実務家等の利用者から不動産鑑定士が継続賃料固有の価格形成要因に対する認識が低い場合があり、これら要因の分析が必ずしも十分でないとの批判が多くなされている。改正前の基準では、不動産の価格を求める際の価格形成要因を中心に規定され、分析の視点についても価格時点を中心とした規定となっており、継続賃料固有の価格形成要因が明示的かつ網羅的には示されていない。このため、事情変更及び諸般の事情に係る継続賃料固有の価格形成要因及びその分析において留意すべき点について規定した。

④継続賃料の鑑定評価手法である差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法の４手法は、従来は継続賃料固有の価格形成要因に係る判断の整合性を意識しないまま、各試算賃料に大きく乖離が生じ、鑑定評価書の利用者からは当該乖離の生じている理由の説明が必ずしも十分ではない場合があるとの指摘があった。

このため各手法は、継続賃料固有の価格形成要因に係る判断の整合性を保ち各手法間に矛盾が生じないように各手法の適用方法に留意点を付け加えた。

⑤試算賃料の調整から鑑定評価額の決定に至る過程は、最終的な鑑定評価額を決定する重要な手順であるが、改正前の基準では継続賃料について、各手法に係る説明の記載が少ない、鑑定評価額決定プロセスが判りにくい、判断根拠が不明であるなど、法曹実務家等の利用者からの批判を受けるケースが少なくない。

このため、試算賃料の調整及び鑑定評価額の決定段階における作業を適切に行うために総合的勘案事項の整理・拡充を行った。

⑥鑑定評価書の内容、特に継続賃料の評価過程を鑑定評価書の法曹実務家等の利用者に明確に示すために、鑑定評価報告書の必要的記載事項として、特に賃貸借等の契約内容（権利の態様）の確認、直近合意時点の記載が新たに必要的記載事項として追加された。また、継続賃料固有の価格形成要因が規定されたことにより、当該要因の分析についても必要的記載事項となった。 

その他、新規賃料に関連して改正された事項については、下記のとおりである。

⑦新規賃料固有の価格形成要因については、これまでに規定が整備されていないために継続賃料固有の価格形成要因の整備に伴い新たに規定したものである。

新規賃料固有の価格形成要因を明確にすることにより、価格形成要因の分析、鑑定評価手法の適用、試算賃料の調整等において、適切な新規賃料の鑑定評価が行われることを目的とするものである。

⑧基準においては、積算法の必要諸経費等として減価償却費が列挙されており、かつ、「期待利回りを求める方法については、収益還元法における還元利回りを求める方法に準ずるものとする」とされていることから、改正前の基準に則れば、基本的には減価償却費を必要諸経費に計上する場合の期待利回りは償却後の純収益に対応する利回りを求める必要があった。

収益還元法（直接還元法）の適用に当たっては、平成14 年の基準改正により、「建物その他の償却資産を含む不動産の純収益の算定においては、基本的に減価償却費を控除しない償却前の純収益を用いるべきであり、それに対応した還元利回りで還元する必要がある」とされている。また、ＤＣＦ法の適用においても同様に、「建物等の純収益の算定においては、基本的には減価償却費を控除しない償却前の純収益を用いるものとし、建物等の償却については復帰価格において考慮される」とされており、その考え方は広く普及している。

一方で、積算法を適用する際の期待利回りの査定に当たり、償却前純収益に対応する還元利回りから償却後純収益に対応する期待利回りを求める際に減価償却費を考慮しないケースがあるなど混乱が一部で見受けられる。

今回、必要諸経費等に減価償却費を計上しない場合には、償却前の純収益に対応する期待利回りを用いることとし、償却前・後に対応する期待利回りがあることを明確にすることが改正の目的である。

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

※青字の箇所は実務指針