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各論

第２章　賃料に関する鑑定評価

（第１節のつづき）

１．継続賃料の価格形成要因

継続賃料固有の価格形成要因は、直近合意時点から価格時点までの期間における要因が中心となるが、主なものを例示すれば、次のとおりである。

（１）近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における宅地の賃料又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃料の推移及びその改定の程度

→総合勘案事項③（継続賃料）と共通

（２）土地価格の推移

→総合勘案事項③（継続賃料）と共通

（３）公租公課の推移

→総合勘案事項③（継続賃料）と共通

（４）契約の内容及びそれに関する経緯

→総合勘案事項③（継続賃料）と共通

（５）賃貸人等又は賃借人等の近隣地域の発展に対する寄与度

→総合勘案事項③（継続賃料）と共通

□継続賃料固有の価格形成要因は、継続賃料の鑑定評価に係る一般的留意事項（基準総論第７章第２節Ⅰ４．参照）のとおり、直近合意時点から価格時点までの事情変更に係る要因のほか、契約締結の経緯、賃料改定の経緯、契約内容等の賃料決定の要素となった諸般の事情に係る要因に分類することができる。

事情変更に係る要因は、直近合意時点から価格時点までの期間の時系列的な動態的分析が必要であり、諸般の事情に係る要因は、賃料の決定又は賃料改定に影響を与えた契約内容及びそれに関する経緯などであり、それぞれに分析が必要となる。

ア 直近合意時点から価格時点までの事情変更に係る要因

継続賃料固有の価格形成要因のうち直近合意時点から価格時点までの間に変動が考えられるものとして、主なものを例示すれば下記のとおりである。

（ア）経済的事由に係る要因

経済的事由に係る要因には、物価変動、所得水準の推移、地価水準や建築費相場の推移、税制の変更や固定資産税路線価の推移等がある。これらの要因を分析する上での留意点は、直近合意時点から価格時点までの期間の時系列的な分析を行って、当該要因の変動の有無及びその内容を動態的に把握することである。継続賃料評価において特に注視すべき項目を例示すれば下記のとおりである。

・近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における宅地の賃料又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃料の変動及びその改定の程度

・土地価格の推移、（特に家賃の場合）土地及び建物価格の推移

・公租公課の推移

・（特に家賃の場合）維持管理費等の必要諸経費等の推移

（イ）その他の要因

後記の諸般の事情に係る要因のうち、直近合意時点から価格時点までの期間の変動に係るものである。例外的に発生する要因であり、当該期間における契約内容の変更等がこれに該当する。特異なケースとしては、直近合意時点から価格時点までの間に発生した賃貸借当事者間の特別な「親睦関係」の解消、同族会社の解消等により恩恵的な契約関係が解消されることがあげられる。

イ 諸般の事情に係る要因

諸般の事情に係る要因のうち、主なものを例示すれば下記のとおりである。

・契約の内容及びそれに関する経緯

・賃貸人等又は賃借人等の近隣地域の発展に対する寄与度

「契約の内容」の項目の詳細は、基準留意事項Ⅵ３．（２）「権利の態様の確認について」に列挙しているとおりである。特に賃料自動改定特約等の特約の内容（特約が諸般の事情として扱われた事例として、消費者物価指数が下降したとしても賃料を減額しない旨の特約の存在は、賃料増減請求の当否及び相当賃料額を判断する場合における重要な事情として十分に考慮されるべきとした事案（最高裁判例平成16 年6 月29 日金融・商事判例1201 号25 頁）、増改築禁止特約があり効率のある使用ができない状態にある場合は、それらの諸事情を斟酌勘案した事案（仙台地裁昭和51 年2 月4 日判例タイムズ338 号195 頁）など。）とその約定が賃料に及ぼす影響の程度については特に留意する必要がある。

「契約の内容及びそれに関する経緯」には、その合意賃料に至った要因（経緯）が網羅的に含まれる。当初からの契約の内容、その後の賃料改定の推移及びその背景や事情が合意賃料に与える影響についても留意する必要がある。

裁判において検討された諸般の事情に係る要因例（ここであげた例はいずれも当初契約時における事情（諸般の事情）である。前記ア「直近合意時点から価格時点までの事情変更に係る要因」のとおり、直近合意時点から価格時点までにこれらの諸般の事情が変化した場合は、賃料評価においては事情変更として考慮）するものである。）を挙げると下記のとおりである。

・（建物には電話架設がなされるものとする）当初契約時の約定が守られなかったという事情（東京地裁昭和33 年10 月3 日判例時報167 号23 頁）

・ 貸主からの強い要請、売上げ協力を前提に条件の悪い土地を賃借した事情（長崎地裁昭和41 年7 月20 日判例タイムズ198 号175 頁）

・ 篤志家が採算ベースを度外視して役所に安く貸付けたという事情（岡山地裁昭和50 年8 月30 日訟務月報21 巻10 号2034 頁）

・ 血族関係の存在及び同居扶助生活を通じた身分的つながりから、賃料等を低廉に取り決めたという事情（東京地裁昭和54 年6 月19 日判例タイムズ

397 号92 頁）

・ 将来、固定資産税が大幅に上昇することは予見せず、かつ予見できなかったという事情（東京地裁平成10 年2 月26 日判例時報1653 号124 頁）

・ 賃料保証を前提として収支予測、多額の資本投資と銀行借入を行ったという事情（東京地裁平成13 年6 月19 日(第1 審)、最高裁判例平成15 年

10 月23 日判例時報1774号63 頁）

・ 約定賃料額と当時の近傍同種の賃料相場との関係、借主の収支予測に関わる事情、貸主の返済予定に関わる事情（最高裁判例平成15 年10 月21 日

最高裁判所民事判例集57 巻9 号1213 頁）

□「契約内容」の項目の詳細は、基準留意事項Ⅵ３．（２）「権利の態様の確認について」に列挙しているとおりである。契約の内容及びそれに関する経緯については、契約書以外に、予定賃貸借契約書、覚書、協定書等の名目で当該経緯を把握することができる場合がある。また、賃貸借当事者間の一方から口頭で聴取している経緯等については、可能な限り当事者間で事実の主張が異なっていないかを確認するなど慎重に取り扱う必要がある。

なお、当事者間で事実の主張が異なることが判明している場合、当該事項の取扱いについて鑑定評価報告書に記載しなければならない。

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

※青字の箇所は実務指針