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各論

第２章　賃料に関する鑑定評価

（第１節のつづき）

２．継続中の宅地の賃貸借等の契約に基づく実際支払賃料を改定する場合

（借地条件や宅地の使用目的を変更することなく、同一目的のままで賃貸借等が継続している場合に、実際支払賃料のみを改定することを条件として鑑定評価を求められた場合）

継続中の宅地の賃貸借等の契約に基づく実際支払賃料を改定する場合の鑑定評価額は、差額配分法による賃料、利回り法による賃料、スライド法による賃料及び比準賃料を関連づけて決定するものとする。この場合においては、直近合意時点から価格時点までの期間を中心に、次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

総合勘案事項③（継続賃料）

更新料の必要性

→借地権は原則として法定更新される。この場合借地人に更新料を支払う法定義務はないが、慣行として更新料の授受がなされる事例がある。更新料の性格は、賃料（地代）の前払いであるか、後払いであるかは、にわかに定めがたいが、いずれにせよ更新料の額とその必要性は、賃料（地代）の改定額に関連性を有する。

（１）近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における宅地の賃料又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃料、その改定の程度及びそれらの推移

→元本価格同様、賃料も近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等の類似不動産又は同一需給圏内の代替競争不動産における賃料は、代替、競争等の相互関係を通じて互いに牽引し合うことにより一定の賃料水準を形成する傾向があるので、これらの賃料、その改定の程度及びそれらの推移、動向を把握し、比較考量すべきである。

（２）土地価格の推移　

（３）賃料に占める純賃料の推移

※利回り法、スライド法

→賃料のうちに含まれる純賃料の部分が貸主に帰属する収益相当額ということができる。そこで、実質賃料から必要諸経費等を控除した純賃料がどのように推移してきたか、あるいは今後どのように変動するであろうかを把握することにより適正な賃料改定額を求めるべきである。

（４）底地に対する利回りの推移

→継続賃料（地代）は、底地価格に照応するものであるから、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等の類似不動産等の底地価格に対する利回りの動向を把握することによって、当該宅地の貸主に帰属する適正賃料を求めるよう努めるべきである。

（５）公租公課の推移

→公租公課の増減は賃料改定の契機となることが多い。

（６）直近合意時点及び価格時点における新規賃料と現行賃料の乖離の程度　

（７）契約の内容及びそれに関する経緯

（８）契約上の経過期間及び直近合意時点から価格時点までの経過期間

→契約後の経過期間が長ければ長いほど、宅地の経済価値に即応した適正賃料と実際支払賃料との開差が大となり、実際支払賃料を改定する必要度や金額は大きくなるのが通常である。また契約の残存期間が残り少なくなれば更新が行われるか否か、行われる場合その更新の内容がどのようなものになるか留意を要する。

（９）賃料改定の経緯 

なお、賃料の改定が契約期間の満了に伴う更新又は借地権の第三者への譲渡を契機とする場合において、更新料又は名義書替料（譲渡承諾料）が支払われるときは、これらの額を総合的に勘案して求めるものとする。

※名義書替料は手数料的性格をもち借地権価格を構成しない。

→これらの額が賃料の前払い、あるいは後払い的性格を有するものとして賃料と密接な関連を持つことに留意のうえ改定額を定めるべきである。

□継続賃料の鑑定評価手法の適用においては、原則として、継続賃料固有の価格形成要因である「事情変更に関する要因」と「諸般の事情に関する要因」を各手法において勘案するものである。

□試算賃料の再吟味により確認された各試算賃料における価格形成要因（特に継続賃料固有の価格形成要因）の反映の状況を踏まえ、相対的な信頼性等を適切に判定し、各試算賃料の説得力について判断を行い、これら過程を踏まえ、最終的に鑑定評価額を決定することによって、鑑定評価額の決定の過程に説得力を持たせることが必要である。

□前記のとおり、継続賃料の鑑定評価手法の適用においては、原則として、継続賃料固有の価格形成要因である「事情変更に関する要因」と「諸般の事情に関する要因」を各手法において勘案するものであるが、個別の事案によっては、適用する手法の一部においてこれらの要因、特に「諸般の事情に係る要因」を勘案することが困難な場合、あるいはこれを十分反映できない場合が生じ、結果的に、各試算賃料の乖離が大きくなる場合や、手法の適用によっては試算賃料が現行賃料と価格時点における新規賃料の間（範囲）から外れる場合が生じることも想定される。

このような場合にあっても、基準の基本的な考え方に従って、まずは試算賃料の再吟味により確認された各試算賃料における価格形成要因（特に継続賃料固有の価格形成要因）の反映の状況を踏まえ、相対的な信頼性等を適切に判定し、各試算賃料の説得力について判断を行い、これら過程を踏まえ、最終的に鑑定評価額を決定することによって、鑑定評価額の決定の過程に説得力を持たせることが必要である。各試算賃料を機械的に調整することや、安易なウエイトづけを行ってはならない。

・近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における宅地の賃料又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃料、その改定の程度及びそれらの推移

近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における宅地の賃料又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃料は、相互に代替、競争等の関係を通して影響し合うことにより形成される。宅地の賃料（地代）の場合は、市場が成熟していない場合がみられるものの、一定の賃料水準が形成され、その改定の程度及びそれらの推移は、継続賃料に影響を与えていることから、当該事項は事情変更を把握するうえで重要である。

・土地価格の推移（土地及び建物価格の推移）

近年、投資用不動産は収益価格を基準に取引される傾向が顕著であり、価格と賃料との間には、いわゆる元本と果実との間に認められる相関関係があることから、土地価格の推移は事情変更を把握するうえで有用である。しかし、不動産価格の変動は、賃料の変動よりも将来の予測が利回りに反映されやすいのに対して、賃料は需給の変動の影響を特に受けることから、両者の相関関係にはタイムラグが生じることが多く、また、継続賃料の場合、不動産価格及び新規賃料の市場の影響を賃料改定交渉等によって間接的に受けること（賃料の遅行性）に留意する必要がある。

・賃料に占める純賃料の推移

賃料に占める純賃料に着眼して賃料改定がなされることがあることなどから、その推移を把握する必要がある。

・底地に対する利回りの推移（建物及びその敷地に対する利回りの推移）

不動産に係る利回りの推移を分析することにより、利回りの観点から事情変更を検討するものであり、期待利回りと対比することにより両者の乖離の程度を把握することができる。

・公租公課の推移

公租公課の推移は、賃料改定事由（借地借家法第11 条、同第32 条）として例示されており、当該推移を把握するとともに賃料に占めるその割合の推移についても分析することが有用である。

・直近合意時点及び価格時点における新規賃料と現行賃料の乖離の程度

継続賃料は、契約当事者間の公平が考慮されることから、一般的に新規賃料と現行賃料の間で形成されている。また、契約締結時や賃料改定時に合意した賃料は、必ずしも新規賃料や適正な継続賃料とは限らず様々な事情を包含していることがある。当該合意については契約の自由であり、尊重されるものであることから、両時点における新規賃料と現行賃料の乖離の程度を把握することが必要である。

なお、直近合意時点における新規賃料と現行賃料の乖離している事情（例えば、賃貸借当事者間の資本的な関係から割高な賃料が設定されたり、賃貸借当事者）間の人的関係から恩恵的に割安な賃料が設定されるなどの事情が挙げられる。

・契約の内容及びそれに関する経緯

賃貸借等の契約内容及びそれに関する経緯は、実際支払賃料及びその改定に影響を与えることから、契約内容の確認については鑑定評価報告書の必要的記載事項であるとともに、継続賃料固有の価格形成要因としてその内容及びそれに関する経緯を把握する必要がある。当該要因の重要性に鑑みて総合的勘案事項としているものであり、鑑定評価手法の適用、試算賃料の調整及び鑑定評価額の決定の段階において、適切に反映されることが必要である。

・契約期間に対する経過期間及び直近合意時点から価格時点までの経過期間

一般に契約後の経過期間が長いほど宅地の経済価値に即応した適正な実質賃料又は支払賃料と実際実質賃料又は実際支払賃料との乖離が大きく、賃料の改定の必要性も大きくなる。また、直近合意時点から価格時点までの経過期間は基本的には事情変更を考慮する期間となるものである。

・賃料改定の経緯

賃貸借等の契約は、一般的に長期にわたる継続的な関係であり、社会・経済情勢の変動等により賃料改定がなされることが多い。しかし、賃料改定の経緯に係る事情によって必ずしも現行賃料が適正な継続賃料として改定されていない事情が生じることがある。この場合、賃料改定の経緯に係る諸事情を適切に考慮する必要がある。

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

※青字の箇所は実務指針