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各論

第２章　賃料に関する鑑定評価

第２節　建物及びその敷地

Ⅰ　新規賃料を求める場合　

１．新規賃料の価格形成要因

建物及びその敷地の新規賃料固有の価格形成要因は、宅地の新規賃料を求める場合の鑑定評価に準ずるものとする。

２．建物及びその敷地の正常賃料を求める場合

建物及びその敷地の正常賃料を求める場合の鑑定評価に当たっては、賃貸借等の契約内容による使用方法に基づく建物及びその敷地の経済価値に即応する適正な賃料を求めるものとする。

建物及びその敷地の正常賃料の鑑定評価額は、積算賃料及び比準賃料を関連づけて決定するものとする。この場合において、純収益を適切に求めることができるときは収益賃料を比較考量して決定するものとする。

なお、建物及びその敷地の一部を対象とする場合の正常賃料の鑑定評価額は、当該建物及びその敷地の全体と当該部分との関連について総合的に比較考量して求めるものとする。

→マンション家賃

宅地上に建物が建っているのであるから、当該建物と敷地の相互関連ならびに一体利用を前提とする有形的利用と権利関係に基づいて賃料の鑑定評価額が決定されるということである。

すなわち、建物及びその敷地の現状維持を前提として成り立つ、当該建物及びその敷地の経済価値に即応する賃料を求めることになるのである。

基礎価格（積算賃料）を求めるに当たっては、次に掲げる事項に留意する必要がある。

→基礎価格（元本価値）の最有効使用の判定に当たっては、賃貸借等の契約の制約を考慮しなければならない。

建物及びその敷地の賃料（いわゆる家 賃）を求める場合

建物及びその敷地の現状に基づく利用を前提として成り立つ当該建物及びその敷地の経済価値に即応した価格である。

□積算賃料

原則として価格時点における建物及びその敷地の再調達原価より積算価格を求め、これを基礎価格とし期待利回りを乗じて得た額に、必要諸経費等を加算し試算賃料を求める。なお、建物及びその敷地の現状（契約上の制限により必ずしも最有効使用とは限らない）を維持することを前提として成り立つ当該建物及びその敷地の経済価値に留意すべきである。

□比準賃料

賃貸事例比較法を適用し、多数の賃貸事例を収集して適切な事例を選択し、これらに係る実際実質賃料に必要に応じて事情補正、時点修正を施し、かつ地域要因及び個別的要因の比較を行って求められた賃料を比較考量し、これによって試算賃料（比準賃料）を求めるのであるが、賃料支払時期に係る適正な修正をし、一時金の償却額、運用益については、これを支払賃料に加え実際実質賃料を求めることが必要である。

□収益賃料

一般の企業用不動産について、当該不動産に帰属する純収益の額を適切に求め得る場合には有効であるが、自用の住宅のように企業収益の期待できない建物及びその敷地については適用困難である。

建物及びその敷地について

店舗用ビルの場合には、賃貸人は躯体及び一部の建物設備を施工するのみで賃貸し（スケルトン貸し）、内装、外装及び建物設備の一部は賃借人が施工することがあるので、積算賃料を求めるときの基礎価格の判定及び比準賃料を求めるときの事例の選択に当たっては、これに留意すべきである。

Ⅱ　継続賃料を求める場合

建物及びその敷地の継続賃料を求める場合の鑑定評価は、宅地の継続賃料を求める場合の鑑定評価に準ずるものとする。この場合において、各論第２章第１節Ⅱ中「土地価格の推移」とあるのは「土地及び建物価格の推移」と、「底地に対する利回りの推移」とあるのは「建物及びその敷地に対する 利回り（の推移？）」と、それぞれ読み替えるものとする。

①継続中の宅地の賃貸借等の契約に基づく実際支払賃料を改定する場合          ②契約上の条件又は使用目的が変更されることに伴い賃料を改定する場合に分けて、それぞれ宅地の場合に準じて鑑定評価を行う。

②の場合、従来住宅として賃貸されていた貸家及びその敷地が、店舗、工場等に使用方法を変更するケースが考えられ、この場合には最有効使用の程度の上昇に即応する経済価値増分のうち、適正な部分に即応する賃料を①により求められた継続改定賃料に加算して、かつ、勘案事項を踏まえた鑑定評価額を求めることとなろう。

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

※青字の箇所は実務指針