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第３章　証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価

第３節　処理計画の策定

依頼者確認→処理計画策定

Ⅰ　処理計画の策定に当たっての確認事項

記録→附属資料

処理計画の策定に当たっては、あらかじめ、依頼者に対し、証券化対象不動産の鑑定評価に関する次の事項を確認し、鑑定評価の作業の円滑かつ確実な実施を行うことができるよう適切かつ合理的な処理計画を策定するものとする。

この場合において、確認された事項については、処理計画に反映するとともに、当該事項に変更があった場合にあっては、処理計画を変更するものとする。

確認内容→処理計画反映

□処理計画策定前の依頼者確認事項

依頼目的、背景、いずれか、ＥＲ、ＤＣＦ法資料主項目、入手時期、ＥＲ作成者説明、実査範囲、その他必要事項

（１）鑑定評価の依頼目的及び依頼が必要となった背景

依頼目的、背景→鑑定評価報告書記載事項

（２）対象不動産が第１節Ⅰ（１）、（２）又は（３）のいずれに係るものであるかの別

（３）エンジニアリング・レポート（ＥＲ）（建築物、設備等及び環境に関する専門的知識を有する者が行った証券化対象不動産の状況に関する調査報告書をいう。以下同じ。）、ＤＣＦ法等を適用するために必要となる資料その他の資料の主な項目及びその入手時期

→ＥＲ、ＤＣＦ法必要資料の主項目、入手時期

※入手時期→鑑定士が入手できる時期　

※ＢＥＬＣＡの標準的ＥＲは鑑定に必要な項目（耐震性・地下埋設物）を満たさないので注意！

（４）エンジニアリング・レポート（ＥＲ）を作成した者からの説明の有無

（５）対象不動産の内覧の実施を含めた実地調査の範囲

→入居者等の状況により内覧できない部分への対応検討

（６）その他処理計画の策定のために必要な事項

※資料提出交渉経緯

（１）処理計画の策定に当たっての確認については、対象不動産の鑑定評価を担当する不動産鑑定士以外の者が行う場合もあり得るが、当該不動産鑑定士（担当不動産鑑定士）が鑑定評価の一環として責任を有するものであることに留意しなければならない。 

Ⅱ　確認事項の記録

→鑑定士の責任範囲明確にする！

第３節Ⅰ（１）から（６）までの事項の確認を行った場合には、それぞれ次の事項に関する記録を作成し、及び鑑定評価報告書の附属資料として添付しなければならない。

報告書記載事項ではなく、附属資料

確認後記録作成事項→鑑定評価報告書の附属資料として添付→保管義務

※評価書への添付不要

（１）確認を行った年月日

※資料提出交渉経緯

（２）確認を行った不動産鑑定士の氏名

（３）確認の相手方の氏名及び職業

（４）確認の内容及び当該内容の処理計画への反映状況

（５）確認の内容の変更により鑑定評価の作業、内容等の変更をする場合にあっては、その内容

確認内容変更による評価作業変更内容

（２）処理計画の策定に当たっての確認において、依頼者から鑑定評価を適切に行うための資料の提出等について依頼者と交渉を行った場合には、その経緯を確認事項として記録しなければならない。

確認事項かつ記録事項→附属資料

また、確認事項の記録を鑑定評価報告書の附属資料として添付することとしているが鑑定評価書への添付までを求めるものではないが、同記録は不動産の鑑定評価に関する法律施行規則第３８条第２項に定める資料として保管されなければならないことに留意する必要がある。

（３）エンジニアリング・レポート（ＥＲ）及びＤＣＦ法等を適用するために必要となる資料等の入手が複数回行われる場合並びに対象不動産の実地調査が複数回行われる場合にあっては、各段階ごとの確認及び記録が必要であることに留意しなければならない。

→資料入手・実査について途中経過（交渉経緯含む。）の確認、記録も必要！ 

Ⅲ　鑑定評価の依頼目的及び依頼者の 証券化関係者との関係

→依頼目的、背景・依頼者の証券化関係者との関係→鑑定評価報告書記載事項

証券化対象不動産については、関係者が多岐にわたり利害関係が複雑であることも多く、証券化対象不動産の鑑定評価の依頼目的及び依頼が必要となった背景等並びに依頼者と証券化対象不動産との利害関係に関する次の事項を鑑定評価報告書に記載しなければならない。

報告書記載事項→依頼者が証券化関係者のいずれか、依頼者と証券化関係者との資本、取引、特別利害関係

（１）依頼者が証券化対象不動産の証券化に係る利害関係者（オリジネーター、アレンジャー、アセットマネジャー、レンダー、エクイティ投資家又は特別目的会社（ＳＰＣ）・投資法人・ファンド等をいい、以下「証券化関係者」という。）のいずれであるかの別

（２）依頼者と証券化関係者との資本関係又は取引関係の有無及びこれらの関係を有する場合にあっては、その内容

（３）その他依頼者と証券化関係者との特別な利害関係を有する場合にあっては、その内容

（４）各論第３章第３節Ⅲに、依頼者の証券化関係者との関係について記載する旨定めているが、不動産鑑定士の対象不動産に関する利害関係又は対象不動産に関し利害関係を有する者との縁故若しくは特別の利害関係の有無及び内容については、総論第９章第２節により記載する必要があることに留意しなければならない。

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

※青字の箇所は実務指針