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第３章　証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価

第４節　証券化対象不動産の個別的要因の調査等

Ⅰ　対象不動産の個別的要因の調査等

実査聴聞物的・法的→確実・詳細・確認

証券化対象不動産の個別的要因の調査等に当たっては、証券化対象不動産の物的・法的確認を確実かつ詳細に行うため、依頼された証券化対象不動産の鑑定評価のための実地調査について、依頼者（依頼者が指定した者を含む。）の立会いの下、対象不動産の内覧の実施を含めた実地調査を行うとともに、対象不動産の管理者からの聴聞等により権利関係、公法上の規制、アスベスト等の有害物質、耐震性及び増改築等の履歴等に関し鑑定評価に必要な事項を確認しなければならない。 

Ⅱ　実地調査

不動産鑑定士は、実地調査に関し、次の事項を鑑定評価報告書に記載しなければならない。

実査関係→報告書記載事項 

（１）実地調査を行った年月日（実査日）

（２）実地調査を行った不動産鑑定士の氏名

（３）立会人及び対象不動産の管理者の氏名及び職業

（４）実地調査を行った範囲（内覧の有無を含む。）及び実地調査により確認した内容

（５）実地調査の一部を実施することができなかった場合にあっては、その理由※一部未実施理由 

Ⅲ　エンジニアリング・レポート（ＥＲ）の取扱いと不動産鑑定士が行う調査

ＥＲ活用義務→未提出or不十分時対応義務

（１）証券化対象不動産の鑑定評価に当たっては、不動産鑑定士は、依頼者に対し当該鑑定評価に際し必要なエンジニアリング・レポート（ＥＲ）の提出を求め、その内容を分析・判断した上で、鑑定評価に活用しなければならない。ただし、エンジニアリング・レポート（ＥＲ）の提出がない場合又はその記載された内容が鑑定評価に活用する資料として不十分であると認められる場合には、エンジニアリング・レポート（ＥＲ）に代わるものとして不動産鑑定士が調査を行うなど鑑定評価を適切に行うため対応するものとし、対応した内容及びそれが適切であると判断した理由について、鑑定評価報告書に記載しなければならない。　   　

（２）エンジニアリング・レポート（ＥＲ）の提出がない場合又はその記載されている内容が不十分である場合として想定される場合を例示すれば、既に鑑定評価が行われたことがある証券化対象不動産の再評価をする場合、証券化対象不動産が更地である場合（建物を取り壊す予定である場合を含む。）等がある。

（３）エンジニアリング・レポート（ＥＲ）の内容を鑑定評価に活用するか否かの検討に当たっては、その判断及び根拠について、鑑定評価報告書に記載しなければならない。この場合においては、少なくとも次の表の項目ごとに、それぞれ同表に掲げる内容を鑑定評価報告書に記載しなければならない。この場合における鑑定評価報告書の様式の例は、別表１のとおりとする。なお、(

１）ただし書き（未提出 or 不十分→鑑定士調査対応）の場合においても、同同様とする。

証券化対象不動産の個別的要因の調査について

→ＥＲ主体責任＋検証、物的法的確認追加、全部提供作成者直接説明、受託者委託者

証券化対象不動産の個別的要因の調査に当たっては、次に掲げる事項に留意する必要がある。

（１）同一の証券化対象不動産の再評価を行う場合における物的確認については、本留意事項Ⅵ３.(1)に定めるところにより、内覧の全部又は一部の実施について省略することができる。この場合においては、各論第3章第4節Ⅲ（３）の表に掲げる専門性の高い個別的要因についても、直近に行った鑑定評価の価格時点と比較して重要な変化がないと認められることが必要であるほか、各論第3章第4節Ⅱに定める、実地調査に関する鑑定評価報告書への記載事項に加え、直近に行った鑑定評価の価格時点と比較して当該不動産の個別的要因に重要な変化がないと判断した理由について記載する。

□証券化対象不動産の鑑定評価の再評価の場合においても原則として新規の鑑定評価と同様に内覧を含む実地調査を行う必要がある。

なお、過去に鑑定評価を行った不動産について同一の不動産鑑定士（複数の不動産鑑定士が関与不動産鑑定士となる場合においては、当該複数の不動産鑑定士全員が内覧を含む実地調査を過去に自ら行っている必要はなく、当該複数の不動産鑑定士のうちのいずれかが当該不動産について内覧を含む実地調査を過去に自ら行ったことがあれば足りる。）が再評価を行う場合において、直近に行った鑑定評価の価格時点と比較して当該不動産の個別的要因に重要な変化がないと認められる場合（個別的要因についての重要な変化の有無に関する判断は、例えば下記に掲げる事項を実地調査、依頼者への確認又は要因資料の分析等により明らかにした上で行う。

①敷地の併合や分割（軽微なものを除く。）、区画形質の変更を伴う造成工事（軽微なものを除く。）、建物に係る増改築や大規模修繕工事（軽微なものを除く。）等の実施の有無、

②公法上若しくは私法上の規制・制約等（法令遵守状況を含む。）、修繕計画、再調達価格、建物環境に係るアスベスト等の有害物質、土壌汚染、地震リスク、耐震性、地下埋設物等に係る重要な変化、

③賃貸可能な面積の過半を占める等の主たる賃借人の異動、借地契約内容の変更（少額の地代の改定など軽微なものを除く。）等の有無。）

は、過去に自ら行った内覧により確認した内容から推定可能と考えられるため、実地調査は必要であるが、内覧の全部又は一部の実施について省略することができる。なお、証券化対象不動産の鑑定評価では、専門性の高い個別的要因の調査が必要とされているため、これらについての変化がないことも要件とされている。ただし、内覧の全部又は一部の実施について省略できるのは、再評価の鑑定評価の価格時点が、内覧を行った直近の鑑定評価の価格時点から1 年未満の場合に限るものとする。

□内覧の省略を行った場合には、内覧を省略した理由とともに建物管理者による建物管理状況報告書、賃貸借契約一覧表や依頼者からのヒアリング（ヒアリング内容について他の確認資料や外観調査による検証が必要。）等の個別的要因に重要な変化がないと判断した根拠を鑑定評価報告書に記載する必要がある。

□証券化対象不動産の再評価の依頼があった場合には、直近の鑑定評価の価格時点からの経過期間と、対象不動産の個別的要因（専門性の高い個別的要因を含む。）に重要な変化があったかどうかを確認し、内覧省略の可否を判断したうえで、依頼者に説明する必要がある。

鑑定評価報告書には次のように記載する。

下記の理由により、本鑑定評価においては、内覧を省略した。

・対象不動産については、平成〇年〇月〇日を価格時点とする鑑定評価（平成〇年〇月〇日付発行番号〇〇）を不動産鑑定士〇〇が自ら行っている。

・平成〇年〇月〇日付登記事項証明書、対象不動産の管理を行っている〇〇株式会社作成の建物管理状況報告書及び賃貸借契約一覧表並びに依頼者からのヒアリング等により、専門性の高い個別的要因を含む対象不動産の個別的要因に重要な変化がないことを確認した。

（２）エンジニアリング・レポート（ＥＲ）の活用に当たっては、不動産鑑定士が主体的に責任を持ってその活用の有無について判断を行うものであることに留意する必要がある。また、エンジニアリング・レポート（ＥＲ）の内容の適切さや正確さ等の判断に当たっては、必要に応じて、建築士等他の専門家の意見も踏まえつつ検証するよう努めなければならないことに留意する必要がある。

既存のエンジニアリング・レポート（ＥＲ）の活用で対応できる場合がある一方、エンジニアリング・レポート（ＥＲ）が形式的に項目を満たしていても、鑑定評価にとって不十分で不動産鑑定士の調査が必要となる場合もある。

（３）鑑定評価に必要な対象不動産の物的確認、法的確認等に当たっては、各論第３章第４節Ⅲ（３）の表に掲げる内容や別表１の項目に掲げる内容が必要最小限のものを定めたものであり、必要に応じて項目・内容を追加し、確認しなければならないことに留意する必要がある。

（４）できる限り依頼者からエンジニアリング・レポート（ＥＲ）の全部の提供を受けるとともに、エンジニアリング・レポート（ＥＲ）の作成者からの説明を直接受ける機会を求めることが必要である。

（５）なお、エンジニアリング・レポート（ＥＲ）の作成は委託される場合が多いが、この場合には、エンジニアリング・レポート（ＥＲ）の作成者は調査の受託者を指すことに留意しなければならない。また、この場合においては、エンジニアリング・レポート（ＥＲ）の作成者を鑑定評価報告書に記載する際、調査の委託者の名称も記載する必要がある。

鑑定評価報告書記載項目及び内容→エンジニアリング・レポート（ＥＲ）の内容を鑑定評価に活用するか否かの判断及び根拠

項目	内容
エンジニアリング・レポートの基本的属性	・エンジニアリング・レポートの作成者（受託者）の名称等（委託の場合の委託者の名称も） ・エンジニアリング・レポートの調査が行われた日及び作成された日
エンジニアリング・レポートの入手経緯、対応方針等	・入手先（氏名及び職業等） ・入手した日 ・エンジニアリング・レポートの作成者からの説明の有無等 ・入手したエンジニアリング・レポートについて鑑定評価を行う上での対応方針等
鑑定評価に必要となる専門性の高い個別的要因に関する調査	次に掲げる専門性の高い個別的要因に関する調査について、エンジニアリング・レポートを活用するか又は不動産鑑定士の調査を実施（不動産鑑定士が他の専門家へ調査を依頼する場合を含む。）するかの別　　　 ・公法上及び私法上の規制、制約等（法令遵守状況調査を含む。） ・修繕計画 ・再調達価格→設計・工事監理費含まない点で再調達原価と異なる！ ・有害な物質（アスベスト等）に係る建物環境 ・土壌汚染 ・地震リスク ・耐震性→ＢＥＬＣＡの標準ＥＲには含まれない。 ・地下埋設物→ＢＥＬＣＡの標準ＥＲには含まれない。
鑑定評価に必要となる専門性の高い個別的要因に関する調査についての不動産鑑定士の判断	専門性の高い個別的要因に関する調査に関する対応について、エンジニアリング・レポートの記載内容を活用した場合、不動産鑑定士の調査で対応した場合等の内容、根拠等

（４）エンジニアリング・レポート（ＥＲ）については、不動産証券化市場の環境の変化に対応してその内容の改善・充実が図られていくことにかんがみ、エンジニアリング・レポート（ＥＲ）を作成する者との密接な連携を図りつつ、常に自らのエンジニアリング・レポート（ＥＲ）に関する知識・理解を深めるための研鑽に努めなければならない。

※アンダーラインを付した箇所は運用上の留意事項より抜粋

※赤字の箇所は補足説明

※青字の箇所は実務指針