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お客さまからご相談いただいた、ある土地区画整理事業の事件概要をご紹介します。掲載にあたっては、お客さまのご承諾をいただいております。

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（６）恣意的かつ杜撰で違法な路線価指数の設定（事実誤認、裁量権逸脱）ア　被告は、個々の従前地と（仮）換地の土地評価額が等しくなるように換地計画（換地設計）を作成する旨説明している。形式上、換地計画はこれから作成するものとしているが、事実上、これは既に仮換地指定を行う前の段階で完成しており、これに基づいて仮換地指定が行われた。被告が個別に公表している清算指数（甲１２、甲２４）は、この事実を表している。なお、本件事業における土地評価は、「路線価式評価法」により行われたらしい。

イ　原告は、概略図（甲５）に示すとおり、本件神社の尊厳が著しく損なわれてしまった経緯及びその因果関係、すなわち、本件仮換地が何故にこれ程小さくされなければならなかったのか、先祖伝来の本件神社「鎮守の森」喪失原因を究明するために、被告に説明を求め、資料請求を行うようになったわけであるが、結局のところ、すべては従前地の土地評価と仮換地の土地評価で決まることが分かった。簡略化すると、「土地評価額＝路線価指数×工事概成時の指数の単価×個別的要因補正率×地積」の計算式において、従前地の土地評価額と同額となるように（仮）換地が設計されるということだ。つまり、次の関係式（以下「本件土地評価式」という。）に当てはまるように（仮）換地計画が作成されるのである。

本件土地評価式

「整理前路線価指数×工事概成時の指数の単価×個別的要因補正率×従前地の地積＝整理後路線価指数×工事概成時の指数の単価×個別的要因補正率×（仮）換地の地積」

※工事概成時について、被告はまだその時期は到来していないとしているが、その説明に論理性がないため首肯できない。（４）オで記載したとおり、明らかにその時期は遅くとも１０年以上前には到来している。

そして、数多くの判例等を調べたところ、土地区画整理事業の根拠法である土地区画整理法（以下「整理法」という。）で最重要規定とされる第８９条の「照応義務」が果たされているか否かを判断する際には、個々の土地評価額が区画整理の前後で同額であることを基準あるいは目安と考えている施行者が多いということが分かった。ただし、完全に同額とすることは技術的に非常に困難であることから“若干の”不均衡が生じることは整理法も許容しているところで、その不均衡是正を図るために清算金制度が設けられているというわけである。

土地整理法第８９条第１項

換地計画において換地を定める場合においては、換地及び従前の宅地の位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が照応するように定めなければならない。

なお、この照応義務は、仮換地についても要求されることに争いはない（整理法第９８条第２項、最高裁平成元年１０月３日判決）。

ウ　個々の土地評価額が区画整理の前後で同額となればそのことのみで照応するといえるかについては疑義があるが、まず、本件土地評価式が適正に適用されたうえで本件仮換地が導かれたのか否かが問題となる。相続開始後に被告から入手したこの路線価式評価関係書類を調査したところ、適正に行われていなければならない筈の路線価指数の設定が呆れるほど恣意的かつ杜撰に行われていた事実が判明した。不適正な路線価指数は、当然に不適正、不適法な（仮）換地を導き、照応義務の逸脱に繋がるものである。

この点、被告の事務員Dに対し、路線価指数見直しの必要性及びその是正を何度も訴えたが、「もう決まったものだ、評価は正しい、見直しの必要はない。この評価を基に換地処分、清算を行うことになる。」と同じ回答を繰り返すばかりである（もっとも、換地計画はこれから作成するものである旨の説明と矛盾している。）。監督庁である都道府県からも説明責任を果たすよう指導されているにもかかわらず、評価過程の詳細な説明を求めても説明しようとしない。挙げ句の果てには「評価のことは分からない。」と開き直られた。

エ　不適正な箇所を具体的に指摘すると次のとおりである。

（ア）路線価指数の算定は、評価の適正と均衡を図るために定められた「土地評価基準（甲２７）」第７条及び別表１により、次式によることとされている。

路線価＝街路係数＋接近係数＋宅地係数

＝{ｔ・Ｆ（ｗ）＋ΣＸ}＋{Σｍ（（ｓ－ｓ′）／ｓ）ｎ}＋{ｕ・Ｆ（ｐ）＋ΣＹ}

※各記号の意味については基準を参照のこと

本件従前地は、整理前路線価図（甲２８）の路線１－０に接道し、同路線は、路線価指数１０００（個）として整理前指数の最大値とされた。また、本件仮換地は、整理後路線数価図（甲２９）の路線０－３に接道し、路線価指数１１２０（個）とされた。つまり、本件事業により画地条件（形状等の個別的要因補正率）に変化がなければ１２％の価値上昇があるものと決められ、これを本件土地評価式に当てはめると、「従前地の地積」に価値上昇率の逆数（１０００／１１２０）を乗じて求めた数値が、（仮）換地のおおよその地積とされることになる。なお、「従前地の地積」の問題については後述することとする。

（イ）まず、街路係数（街路の系統、幅員、構造等による利用価値を表す係数）の構成要素ｔは、「街路の系統、連続性等街路の性質」を表すものとされているが、整理前路線４５－０、４７－０、４８－０（整理前路線価計算書（甲３０）Ｐ３）の各路線は、すべて「私道行止まり道路」にもかかわらず基準に反して「１．１００」とされており、数ある類似路線（１１－０、１３－０、１４－０、１６－０、１８－０、１９－０、２３－０、２４－０、２６－０、２９～３２－０、３６－０、３９～４１－０、５３－０、６０－０、６９－０、７９－０、８１～８７－０）が「０．８００」または「０．９００」とされていること、また、明らかに系統、連続性の優る至近の区画街路である路線４４－０、４９－０、５０－０が「１．１００」とされていることとの均衡を明らかに失する。

（ウ）また、整理後路線０－１、０－２（整理後路線価計算書（甲３１）Ｐ１）は、既述の本件事業の核たる新設の都市計画道路「○○線（幅員１６Ｍ）」であるが、ｔの値は「１．３００」とあまりにも低位に抑えられている。付近の「地区内交通を負担する連続性街路」である路線０－９～０－１２が「１．２００」とされており、○○線との開差が僅少であること、路線０－３～０－８（旧来の都道府県道等）の「１．５００」よりも低位にあることから、これらとの対比上明らかに妥当性を欠く。常識的には、「１．５００～２．０００」の範囲であるべきと思料する。また、○○線は、幅員１６ｍである（事業計画書Ｐ５）にもかかわらず、「街路幅員ｗ（ｍ）」には「１０．０００」と記されており（整理後路線価計算書Ｐ１）、その結果、Ｆ（ｗ）＝ｗ／（ｗ＋３）「採光、通風、建物の高さ、前面駐車能力、直接の防火性、避難性等」を表す係数が著しく低位となっている。

（エ）次に、接近係数（諸施設との相対的距離関係による受益、または受損価値を表す係数）の構成要素ｓ′「対象施設よりその路線の占める位置までの距離（単位はメートル）」を表すものとされているが、○○線（整理後路線０－１、０－２）の○○駅のｓ′欄には「２３０２（メートル）」、「２２７５（メートル）」とあり（整理後路線価計算書Ｐ６）、これは明らかに事実と異なる。○○線の整備により駅まではほぼ一直線となり、概ね１０００～１５００メートル程度である(甲１９）。また、○○線に接続する付近の各整理後路線（０－１１、０－１２、１２－１・２、１３－１・２、１４、１５、１６、１７－３、１８、１９）その他その近接路線も概ね１０００～１５００メートル程度であるにもかかわらず、「２０００（メートル）」以上の値となっており、事実と異なる。

（オ）また、○○線にはバス停が新設されており、バス停のｓ′欄にはその距離（５００メートル以内のもの）が記載される筈であるが、とても紙面上説明しきれない程杜撰に処理されている。

整理後路線価図の中央に黄色でマーキングされているのが○○線で、東端から西端までの延長距離は、３７０メートルである。また、その上にピンク色で４カ所ポイント表示されているのが、新設のバス停留所の位置である。そうすると、バス停から５００メートル以内に位置する路線がある程度見えてくる。ここで、例えば、路線１７－１「２６３（メートル）」、路線３０－０「２４８（メートル）」路線４０－０「１３９（メートル）」、路線４１－０「１８０（メートル）」これに対し、路線２１「４９６（メートル）」、路線３１－１「４１５（メートル）」となっている。図面上の距離感から捉えても明らかに事実誤認であることが分かる。また、○○線（路線０－１、０－２）、路線９－０～１４－０、１８－０～２０－０、２２－０に至っては距離が記載すらされておらず、論拠もなしに評価対象から除外されているという有様だ。これは、接近係数の「諸施設との相対的距離関係による受益、または受損価値を表す係数」との定義に反し、地権者間における応益負担の公平性を著しく損なう違法な恣意的操作である。その他にも不可解な箇所が多数あるが、ここでは割愛することとする。

（カ）さらには、本件事業で五ヶ所に公園が新設されたことは既に述べたが、その接近係数の要素ｍ（対象施設の影響力の強さを表す係数）の値について、基準では「０．０３～０．０５」とされているにもかかわらず、採用されているのは「０．１」で上限の２倍となっている。これは、基準に反するばかりでなく、過剰な受益を見込むことにより地権者全体に過剰な負担を強いるもので、論拠を欠く違法な評価である。

（キ）次は、宅地係数（宅地自身のもつ利用状態、文化性及び保安性等による価値を表す係数）についてであるが、その構成要素ｕは、「宅地に対する建築物の容積的利用可能度」を表すものとされており、これは、各路線に接する標準的画地の基準容積率について、他路線のそれとの対比における相対的関係を表すとともに同一路線の整理前と整理後との関係においてはその受損益価値の増減を表す指数と解されるところ、次のとおり、違法な処理がなされている。なお、整理前において、路線１－０～１０－０は、第一種住居地域（道路境界から２０～２５ｍの範囲）に接し、同地域の指定容積率は２００％となっており、その他の路線は、すべて第一種低層住居専用地域に含まれ、指定容積率は８０％となっている。また、整理後において、路線０－１～０－１２は、第一種住居地域（道路境界から２０～２５ｍの範囲）に接し、同地域の指定容積率は２００％となっており、その他の路線は、すべて第一種低層住居専用地域に含まれ、指定容積率は８０％となっている（甲３２）。

まず、整理前について述べる。本件従前地の路線１－０の値は「０．９０」と記載（整理前路線価計算書Ｐ１１）されており、他路線も「０．９０」あるいは「０．８０」の値が記されている（整理前路線価計算書Ｐ１１～１５）。ここで、路線１－０の基準容積率は、指定容積率と同値の２００％（第一種住居地域）である。また、路線１０－０の値は「０．８０」と記載されている。そこで、同路線の幅員は「４．０００」（ｍ）である（整理前路線価計算書Ｐ１）から、基準容積率は、１６０％である（指定容積率は２００％であるが幅員による制限あり。）。よって、この両路線を基準としてみた場合、基準容積率が２００％となる路線は、すべて「０．９０」で、整基準容積率が８０～１６０％となる路線は、すべて「０．８０」と記されていなければならない（そもそも、８０％と１６０％とを同等として扱っていること自体常識では考えられない。）。そして、この点の適否をみていくと、路線７－０～９－０は、すべて基準容積率が２００％であるからｕの値は「０．９０」でなければならない。それにもかかわらず、すべて「０．８０」と記され、基準容積率８０～１６０％と同じ評価とされている。また、路線１１－０～３３－０は、すべて幅員２～３ｍのいわゆる２項道路である（整理前路線価計算書Ｐ１～２）から基準容積率は８０％でｕの値は「０．８０」でなければならない。それにもかかわらず、路線２７－０を除き、すべて「０．９０」と記され、基準容積率２００％と同じ評価を受けている。これらから、評価の公平性、客観性を著しく損う強度の恣意性が窺われる。一体どのような観点、基準からこのような評価をしているのか、被告の良心を疑う。他路線にもこれらと同様に違法性の強い評価が散見されるが、ここでは割愛する。

次に、整理後についてみると、全路線が一律「１．０５」とされている（整理後路線価計算書Ｐ１１～１５）。これは、全路線の基準容積率が本件事業により同一となり、かつ、整理前から基準容積率が上昇することを意味する。この点の適否についてみると、本件仮換地の路線０－３は、整理前が基準容積率２００％でｕの値は「０．９０」だったのであるから、整理後も基準容積率に変わりがない以上整理前と同様「０．９０」でなければならない。よって、存在しない受益増が付されているのであるから、明らかに違法な評価である。路線０－４～０－１１についても同様である。

そもそも、既述のとおり、指定容積率が路線ごとに異なり、全路線が同一の基準容積率とならない以上、ｕの値が一律となるわけがないのである。その他の路線は、○○線（路線０－１，０－２）を除き、基準容積率は８０％である。この中で整理前から存続している路線は、基準容積率の上昇がないにもかかわらず、違法に受益増が付されていることになる。また、○○線についても、基準容積率は２００％であるから「０．９０」でなければならない。

したがって、全路線とも「１．０５」となっている以上、すべて違法な評価である。これらの恣意的かつ杜撰な操作は、存在し得ない受益をあたかも存在するかのごとく仮想し、地権者にそれを買取りするよう強要する行為と同義でいうまでもなく違法である。

また、構成要素Ｙは、上水道に係る普及の程度を表すものであるが、全路線ともに整理前は「上水道整備」の欄は空欄となっており（整理前路線価計算書Ｐ１１～１５）、整理後は一律「０．０３」となっている（整理後路線価計算書Ｐ１１～１５）。これもまた、次のとおり、実態に反する。

事業計画書Ｐ４にも記載されているとおり、本件従前地の整理前路線１－０外整理前において既存住宅が建ち並ぶ路線については、給水管が既に敷設され上水道が完備しており、そうでない未整備路線と同様に一律「０．０３」の受益者負担を課すということは、すなわち、既存住宅地の地権者に新興住宅地の開発費用を負担させることを意味するものであるから、受益者負担の公平性や合理性を欠く違法不当評価である。

なお、構成要素Ｆ（ｐ）は、「防火に対する安全性」を表すものとされているが、そのさらなる構成要素ｄ「公共空地配置密度」の計算式のうち、整理前の「４ｍ以上の街路延長（ｍ）」については、事業計画書等にも表示がなく、その算出根拠となるデータが開示されないために検証不能である。

（ク）最後に、整理前路線価計算書Ｐ２１～２２には、整理前の決定路線価一覧表が掲載されているが、所々に単なる計算間違えかあるいは恣意的な操作かと疑うべき不可解な箇所がある。「計算路線価（指数）」の一の位を四捨後入したものが「決定路線価（指数）」と解されるが、例えば、路線５８－０については、計算路線価（指数）「５９８」に対し、決定路線価（指数）が「６３０」となっている。その他路線７５－０、７６－０、８６－０も不可解である。また、整理後路線価計算書Ｐ２１～２２には、整理後の決定路線価一覧表が掲載されているが、こちらも同様に路線４９－２、５１－０、５２－０、５５－０、５７－０、６１－０、６３－０が不可解である。

（ケ）以上のとおり、被告のなした路線価指数の評価には、実態に反する恣意的操作（事実誤認）のなされた痕跡が随所に見られ、これは、地権者間の損益に係る公平性や客観性がまったく担保されていない悪質違法なもので、裁量権逸脱による重大明白な瑕疵がある。

よって、本件従前地の整理前路線１－０と本件仮換地の整理後路線０－３との間において、本件事業に係る受益は、既述のとおり皆無であるにもかかわらず、１２％もの加算がなされたのは明らかな違法である。

オ　土地区画整理事業における土地評価は、換地や清算金額を決定づける最も重要な作業であり、客観性、公平性をもって行われなければならないことはいうまでもない。間違っても、ここに、恣意性すなわち施行者の事業遂行上の都合や一部地権者への特別な配慮等が介入してはならない。要するに、土地評価というものは、その本質面において、元来、行政裁量の及ばないものである。本件事業において、被告には、この点の認識が完全に欠けており、それどころか、事業遂行上の都合を反映させた評価を行って然るべきと根本的に履き違え、土地の適正評価、換言すると市民の財産権の担保は二の次とし、事業遂行のためには市民の財産評価を捻じ曲げても許されるものと考えており、「評価の適正と均衡を図る」という土地評価基準の目的に完全に違反した。

カ　ところで、鑑定評価においては、将来時点の土地評価はすべて予測に基づき行われるものであるから、不正確にならざるを得ないので原則として行ってはならない。ただし、必要やむを得ない場合で、かつ、予測の限界を踏まえ、価格形成要因の動向を適切に判断でき、妥当性を欠くことがない場合に限り認められるものとされている。

整理後路線価図の各路線価指数は、本件事業開始当初に将来の工事概成時点における本件事業に起因する価格形成要因の変動を予想し、当該要因の変動を想定上の評価条件として算定したものと解される。想定上の条件を設定する場合は、実現性、合法性、及び関係当事者等の利害につき妥当性を欠いてはならないのは鑑定評価の場合と同様であるべきと思料する。

キ　土地評価基準や土地評価要領については、その適用を誤らずに、適正価格を算出する限りにおいては、その有効性、適法性を否定するものではないと考えるが、本件において被告は明らかにその適用を誤った。そもそも、恣意的操作によるものなので、法解釈や適用上の過失というよりは、故意による違法性の問題と捉える方が妥当といえる。

ク　なお、本件事業地域の規準とすべき公的土地評価（甲３３）と対比すると、整理後路線価指数の整理前路線価指数に対する上昇率（要するに、被告が恣意的に作出した事実誤認による仮想の受益率）と公的土地評価に表れる現実の受益との関係性が、逆相関となっている事実が浮き彫りとなる。特に、○○線及びそれに直結する新設路線と本件従前地（本件仮換地）の路線等においてその傾向は顕著である。被告が恣意的に作出した整理前・整理後の路線価指数は、地区全体の適正バランスを損ない、地権者間の公平性を著しく害した。

また、今後事業地域内で行われる工事は北部の一部（今年の５月に直接施行を行った箇所）のみとなっており、当該小規模工事による価格形成要因の変動は極めて局所的かつ軽微と考えられることから、今後本件事業に起因し事業地域全体の価格バランスへ影響を及ぼす要因は存在しない。よって、ほぼ現在の公的土地評価に表れた価格バランスが最終的なものになると考えられる。