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お客さまからご相談いただいた、ある土地区画整理事業の事件概要をご紹介します。掲載にあたっては、お客さまのご承諾をいただいております。

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〇〇〇年（〇）第〇〇号

原告　〇〇〇〇

被告　〇〇〇 

〇〇地方裁判所第〇民事部御中

〇〇〇年〇月〇日 

準備書面（２）

〇〇〇都道府県○○区市町村〇〇〇丁目〇番〇号

原告　〇〇〇〇

訴訟代理人弁護士〇〇〇〇

（８）Ｐ８について

①　原告は本件処分の違法性を訴えるために概略図（本件処分時点である〇〇〇年〇月〇日における本件従前地全体と本件仮換地全体の地形等を対比）を作成したのである。現況は問題としていなかったが、ここまでされたら敢えて言おう。本件神社に不法侵入（参拝以外の目的で立ち入る場合は原告の承諾を得るべきにもかかわらずこれをせずに無断で立ち入った）し、盗み撮りした写真を根拠に英霊を冒涜する記述を繰り返していることには強い憤りを覚える。仮に荒地化しているとしたら、その原因こそ本件事業、つまり被告側にあるというのが本訴えの基礎となる部分であり、被告の主張は本末転倒である。前述のとおり、前主は神社の森を〇〇〇年の補償契約時まで良好に維持管理していた。被告により緑地整備の名目で大量の樹木を買収された後、被告が長期間管理を怠った（放棄に近い）ため当該山林（本件従前地の一部で以下「被告管理地」という。）には竹林や雑木が繁茂した。概略図に示すとおり、そもそも山林の大半を被告に奪われたため本件仮換地には鎮守の森がほとんど残っていないが、被告管理地が荒地化した余波を受け、本件仮換地の一部も竹林や雑木に浸食された。原告が竹林雑木の伐採処分に追われているのが現状である。被告の管理放棄は甚だしい契約違反で、緑地整備がきいて呆れる。こういった事実経過を棚に上げ、神社尊厳否定目的で不法侵入し盗み撮りした写真（以下「盗撮写真」という。）こそ被告自らが犯した神社尊厳破壊行為の証拠である。本件神社が荒地化したとすれば、それは被告の契約違反等に起因するもので、盗撮写真の提出は自滅行為である。

また、盗撮写真の撮影時点は本件処分時点からみれば３０年後の将来時点であり、本件処分の違法性の問題と無関係であることは既述のとおりである。一体何度繰り返すのだろうか。原告が問題にしているのは、主として本件処分（〇〇〇年〇月〇日の仮換地指定処分）の違法性である。なお、〇〇〇は〇〇跡地に設置されたものであり、原告はこれを神社敷地と主張しているわけではない。宅地化については前述のとおり被告に押し付けられたいびつな部分を切り離したものである。

②　工事概成時についても既述のとおり被告は審議会において原告の質問に対し未到来である趣旨の回答をした事実（甲４５）に対して、原告は釘を刺したまである。

③　清算金についてであるが、被告らの主張は条文をなぞるだけの杓子定規なものばかりで、中身のある見解は一切示されていない。単に原告の揚げ足をとろうとする記述ばかりである。訴状にも明記しているが、原告の指摘は次のとおりである。

本件事業の総決算を清算金という名称の金銭で片付けることに異議はない。しかし、それは交換の対価としての意義をもつものに限られる。つまり、整理法に定められた損失補償は別の制度である。

確かに、換地不交付の場合においても清算金での処理を整理法は掲げているが、問題なのはその算定方法である。換地不交付や強減歩の場合は従前地の価値に相当する換地が交付されない、つまり財産権喪失という特別の犠牲が生じた場合であるから、その不利益を清算金の名で決済するのであれば実勢価格を基準とした時価によりその金額を算定すべき、言い換えれば代替地を取得するに足りる金額とすべきところを、被告は固定資産評価水準（実勢価格より３～４割低い水準）で他の一般地権者（照応する換地を交付された者を指す。）に対する清算金と同様に処理する旨の見解を示していたことから釘を刺したのである。そして、この場合にも、長期にわたる継続的な不利益に対しては別途損失補償を要することは言うまでもない。しかも、その支払い時点が損失発生時点からあまり乖離するのは妥当性を欠く。被告は換地不交付の地権者に対しても未だにまったく損失補償（仮清算も当然に）していないというのであるから驚きである。その旨の同意があればまだしも、人様から土地を取り上げておいて３０年間一文の金銭も交付していないなんていうことが許されるのだろうか。

また、原告は清算金の交付を拒む意思など表明したことはない。当然、多大な交換価値の不利益は清算金で支払って貰わねばならない。受け取り拒否などしていない。清算金の算定方針に係る被告の誤りを未然に指摘しているだけである。

「若干の不均衡是正」を目的とするとの記述は多数の判例、専門書に示された通則的な見解であり、何も目くじら立てて否定する程の問題はない。要するにこれは、換地不交付という一部の例外を除き殆ど全ての地権者は照応した換地の交付を受ける筈であるが、技術的な事情で全地権者が完全に厳密な意味で公平というわけにはいかないことを法は許容し、その不均衡、不公平（換地不交付等の例外を除き全画地が整理前後で照応しているわけであるから当然、その不均衡の程度は「若干」である。）を金銭で解消しようとするのが清算金であるとの見解である。

④　訴えの期間について、本訴えは本件処分の取消を求めるものでないことは訴状冒頭を見れば明らかである。被告訴訟代理人は法の専門家であろうからこれ以上説明するまでもない。

なお、期間徒過の指摘は、本件仮換地が照応していないことを暗に認めたものと思料される。

⑤　路線価指数の設定が恣意的、杜撰に行われた事実は訴状等に示すとおりである。原告が見直しの必要性や是正を訴えた事実については、民事調停に係る申立書、同準備書面が証明している。また、これに対し、被告が何ら応答、説明をしなかった事実もこれらの書面や一切の認否を拒否した答弁書（甲２６）が証明している。それでも事実と違うというなら、それはそれとして改めて路線価の正当性を法廷で説明して頂きたい。

⑥　路線価資料交付の際に、見直し、確認作業中である旨伝えたというのは真っ赤なウソである。路線価の見直しを約束する施行者など全国探したっていやしないことは誰でも分かる。被告らは何故に見え透いたウソを平然とつく必要があるのだろうか。本来、施行者にとって仮換地指定の際に定めた路線価は絶対的で不動のものである。そうでなければ、清算指数の公表など恐ろしくてできたものではない。路線価に係る原告の訴えに一切聞く耳持たず門前払いしておきながら、訴状で多くの不正箇所を指摘されたものだから慌ててチェックしたところ、弁明の余地がないことを悟り、口から出まかせを言っているに過ぎない。初めから見直す予定であったとか、変動があることは当たり前だとか苦し紛れの弁解はあまりに見苦しい。自己保身、面子のためには公然とウソつくことも厭わない被告の性根は相当に腐敗している。

⑦　ただし、路線価を見直すこと自体悪いことではない。不正箇所は潔く修正するのが施行者としての適切な対応で当然の責務といえる。是非とも実行して貰いたいところだが、不利益変更禁止の原則が働くことは肝に銘じておくべきてある。もっとも、それ以前に懸念されるのが、その修正作業を行う能力如何の問題である。Ｐ９以降の記述を読む限りその能力は疑わしいと言わざるを得ない。本件の路線価について、見直し、確認中で現時点で詳細を論じても意味がないなどと相変わらず説明責任を回避しているが、原告が訴えているのはあくまで本件処分時の違法性である。当時どのように評価作業を行ったかが問われているのである。また、この発言は繰り返し説明は果たした旨訴えていることと相反する。今検証せずにいつやるというのか、換地処分に向けて見直すことは大切であるが、本訴えの主訴とは別の問題である。

（９）Ｐ９について

①　受益の皆無を立証していないとの指摘は、本末転倒である。被告らの説明義務放棄や情報不開示により証拠を著しく制限されたうえでの訴訟提起を余儀なくされている現状は訴状及び本書記載のとおりで、被告こそ各路線価設定の正当性をまったく説明していない。客観的な証拠資料を提示のうえ証明せよ。少なくとも採用した各数値の算定根拠を明らかにするのは行政の責務である。訴状でも触れたが、宅地係数のうちＦ（Ｐ）算出根拠のデータが開示されていない。よって当然に説明もなされていないため検証すらできない。至急証拠資料提示の上説明せよ。原告が資料請求してから既に１年半が経過している。いつになったら開示されるのか。そもそも、事業区域全体が一律同率というのは受益が隈なく完全に同一であることを意味し、非現実的であり得ない。このような雑な処理は評価とは言えない。どのような理由でどのような予測を行って、このような処理をしたものか説明せよ。なお、Ｆ（Ｐ）は防火に対する保安性を表す係数とされているが、本件事業区域（特に、低地部全体及び台地部の一部）のように整理前においてその大部分が農地地域であった場合、もともと大規模火災の発生危険性が低い（殆どゼロに等しい）ため、本件土地評価基準に示された算定式（公共空地率＝公共用地面積／計算区域面積、公共空地配置密度＝４ｍ以上の街路延長／計算区域面積）で画一的な計算をしただけでは防火保安性に係る整理前後の格差を的確に表すことはできない。つまり、狭隘道路に囲まれた密集住宅地域で行う区画整理であれば拡幅道路や新設公園により公共空地が増え、その結果防火保安性が高まり、これを受益の増加と判断し同算定式を適用することに妥当性を見出すことも可能であるが、上述のとおり本件事業区域は本件事業計画書に記載されているとおり農道が屈曲している程度の農地が大部分を占めていたことから同算定式適用の前提要件を欠く。事業により区画街路が整備され多数の住宅が建設されれば、それだけ防火保安性は低下するのが実態である。それでも敢えて適用するというのであれば、本件事業区域を前面道路の種別等により極力細分化したうえで、整理前後の防火保安性格差率を精緻に算出するしかないが、その場合でも整理前後の格差は殆ど生じ得ないものであることに留意しなければならない。後述の指定容積率操作による実態を伴わない効用増との相乗積で全域３１％又は４８％の効用増とはあまりにも乱暴な設定であり、もはや評価とは言えない。

なお、本件地の前面路線は、旧来の都道府県道で防火保安性は元々相対的に高く、背後は今もなお緑地帯のままであり整理前後で格差はまったく生じていない。

また、災害時の避難場所としては〇〇神社境内地及び本件事業区域外であるが至近の〇〇小学校の広大な校庭がある。わざわざ住宅ひしめく小規模児童遊園（公園⑤）への避難は考えられない。それにもかかわらず、Ｆ（Ｐ）は「０．５４０」から「０．６０９」へ約１３％も嵩上げされており、まるで実態を反映していない。

②　路線価式評価法を採用した意義は何か。一般に迅速な処理及び各路線価の適正バランス確保に有用である点が長所として挙げられる。全路線が公平に評価されているか否かは言うまでも無く本件処分の適法性を判断するうえでの主要素である。被告は、原告が指摘した公平原則違反の例示が本件地には関係しないと強調しているが、全体の公平性を欠けば、それを基に行った本件処分は横の照応に反し違法とされる。このような反論ひとつをとっても被告らの遵法精神を疑わざるを得ない。

③　都市計画道路〇〇線のｔの値について、都市計画道路〇〇線は行き止まり道路であるから路線０－３の方が高いのは当然であると主張するが次のとおり妥当でない。

ア　確かに都市計画道路〇〇線は都道府県道にＴ字状に接続しているがこれを行き止まり道路と呼ぶこと自体が土地評価を知らない素人の証である。都道府県道等の幹線道路に連なることこそが何より当該路線の価値を高めるものである。これを否定しているようでは土地評価にならない。ましてや、都市計画道路〇〇線は都道府県道を突き抜け遠く〇〇小学校付近でもう一つの都道府県道に合流することが当初より都市計画決定されている。※ただし、用地買収が難航していることは既述のとおりであるが、これにより都市計画道路〇〇線の価値が目減りする訳ではない。

イ　また、都市計画道路〇〇線は〇〇駅にほぼ一直線で直結する極めて利便性の高い路線であり、街路係数の定義にある「街路系統による利用価値」において本件事業区域内最高のものであることに異論はないであろう。

ウ　土地評価においては的確な予測が極めて重要である。説明するまでもなく都市計画道路〇〇線の整備こそ本件事業の代名詞であり、現実においても極めて利用価値が高いのであるから必要以上にその事実を軽視、黙殺するような評価は公平性を害する。利用価値が高いのだから路線価が高いのは当たり前なのである。３０年前においても都市計画道路〇〇線の利便性の高さは容易に予測できた、あるいは予測していた筈である。

以上、都市計画道路〇〇線の実態的利用価値を恣意的に黙殺した評価は不適法である。

④　都市計画道路〇〇線の幅員に対する疑義について反論がないがどうしたことか。

⑤　公園について、整理前に公園が存しなかったことは事実としても公園を造れば受益ありと単純に考えるのは浅はかな見解である。実態的には公園と言っても小規模な児童遊園ばかりで、しかも少子化で低利用であることは訴状記載のとおりである。受益ありというからには住宅地としての効用、すなわち快適性や利便性の向上につながっていなければならない。特に、整理後路線０－３は本件事業区域の最南端に位置し、旧来の都道府県道（整理前唯一のバス通り）で元々利便性が高いことから本件事業区域内の都市計画道路〇〇線を含む新設街路を利用せずに〇〇駅や国道〇〇号線へアクセスするのが通常である。都市計画道路〇〇線の利用価値すら通常受けることはない。つまり、本件事業区域の内側は通常の行動圏に入らないのである。地図上至近の公園⑤でさえ、土地評価上の近隣地域には属さず、行動圏域にも含まれない。利便性や快適性の向上など微塵もないのである。ちなみに、５ヶ所のうち公園⑤は最も小規模のものである。また、上述のとおり災害時の避難場所は〇〇神社境内地や小学校校庭がある。公園⑤は防災公園として位置づけられるものではなく、本件地にとって一時避難場所としても機能しない。

⑥　土地の経済価値は、効用、相対的稀少性、有効需要の三者の相関結合により形成される。指定容積率の操作により法的に可能な建築規模が大きくなったとしても、上記三要素に影響を与えるに至らなければ経済価値の上昇、すなわち受益増は生じ得ない。ここで形式的に価値尺度とすべき容積率は、路線価評価においては指定容積率よりも基準容積率、更に評価の精度を高めるために個別的要因補正においては個別性の強い実効容積率を尺度とするのが妥当と言える。

ここで、被告の主張する指定容積率の変更が仮にあったとしても机上の操作のみで機械的に受益が生じるものでないことは上述のとおりである。現に０－３路線や０－４路線等の旧来の都道府県道沿いの土地利用状況を考察すると明らかなように、被告の主張する〇〇年の変更時（指定容積率変更が事実だとした場合）から早２０年が経過しているにもかかわらず指定容積率（この場合基準容積率も同じ）を消化した土地利用は皆無である。実際の消化容積率は１００％にも満たず、被告の言う変更前（８０％）と何ら利用状況、利用価値は変化していない。指定容積率８０％でも余剰容積率が生じるくらいである。被告の主張する工事概成時が未到来という的外れな見解が仮に的確だと仮定しても、急速に高度利用が進む気配は皆無で、今後も現在と同様の低利用が続くと考えるのが相当である。

この現実は、被告の誤った将来像を象徴する。言い換えれば、先にも述べたように、駅から２ｋｍも遠く離れた集落地域という元来の地域性に目を背け、宅地需要が増大するなどという妄想が非現実的であったことを証明する。断っておくが、現実の低利用は地権者の不合理な個人的事情によるものではない。敢えて“低利用”としたのはあくまで被告が想定した最有効使用、すなわち指定容積率２００％化に追随する高度利用との対比を明確にするためである。地権者にとっては、現実の利用状況が最有効使用であり、地域の特性を表す標準的使用（事業開始前と変わらず、延床面積７０～１００㎡の木造二階建て戸建住宅地）とも合致するものである。要するに、被告が想定したような宅地需要、住宅需要の事実を裏付けるような高度利用、すなわち高層マンション用地等の市場ニーズは起こらず、容積率２００％化は何ら土地の経済価値増、受益増を招来し得なかった。裏を返せば、高度利用ニーズが起こるほどの宅地需要、住宅需要はなかったということである。営利業者の口車に乗ったところで最後には大量のたたき売りや空室続出による値下合戦が必至となることは素人目からも明らかであった。地権者は、被告が掲げたスローガンに踊らされることなく、合理的で的確な判断により“低利用“を選択したのである。マンションどころか容積率２００％の土地を引き続き農地利用していたり、未利用のまま放置している土地すら目につく有様である。反論があるなら何のために容積率を変更したのか説明せよ。また、それが具体的にどのような受益増を沿道地権者にもたらしたというのか説明せよ。机上操作だけで単純に受益が生じるほど現実経済は単純なものではない。許容容積率の上昇が現実に相対的稀少性や有効需要に結びつかなければ経済価値の上昇など起こり得ない。簡単に言えば、見当違いの場所を高度商業地域なみの容積率にしたところで市場ニーズに結びつかなければ価値の上昇は生じ得ない。容積率が上昇したから受益があったとする被告の見識不足には呆れるばかりだ。存在しない受益を押し付けた路線価評価は不正行為以外の何物でもない。なお、先般準備書面（１）で、反論事項については証拠資料を提出するよう求めた。例示として〇〇年の容積率変更の事実を裏付ける資料を掲げたがどうしたことか未だに手元に届いていない。

⑦　上水道に係る反論については、まず原告が資料請求したように引込が容易になった事実を資料をもとに説明せよ。繰り返すが、被告の主張には一切客観的な根拠資料がないのである。施行者であるにもかかわらず、相変わらず説明責任というものが分かっていない。ただ、適法適正だと言うだけであれば〇学生レベルである。

また、原告の主張する一律３ポイント加算の不公平性に対して、被告は認否を回避している。もともと上水道が整備されていたエリアと一面田畑で上水道どころか道路すらなかったエリアが何故同率なのか、この点を明確に釈明せよ。