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お客さまからご相談いただいた、ある土地区画整理事業の事件概要をご紹介します。掲載にあたっては、お客さまのご承諾をいただいております。

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〇〇〇年（〇）第〇〇号

原告　〇〇〇〇

被告　〇〇〇 

〇〇地方裁判所第〇民事部御中

〇〇〇年〇月〇日 

準備書面（３）

〇〇〇都道府県○○区市町村〇〇〇丁目〇番〇号

原告　〇〇〇〇

訴訟代理人弁護士〇〇〇〇

（２）Ｐ３の３０行目からＰ７までに対して

按分義務の履行についての説明は可能な限り行ったとしているが、どのような説明をしたのか法廷で再現して貰うのが一番早い。断っておくが、測量図面不開示というのでは話にならない。また、按分区の設定に係る説明も台地部及び低地部に分けたというだけでは不十分である。施行条例で示された按分の精神は立会実測のものである。合理的根拠を欠く東西二区分では大きな延率、小さな延率も一率按分となり不公平な結果を招くことから、縄延地が多いことを認識していたならなおさら、施行者の一方的測量ではなく、地権者立会のもとに事業地区を延率の異なる区域ごとに細分化すべきであった。反論があるなら当該按分区の設定根拠を合理的な理由により説明しなければならない。

なお、この按分区設定作業を適正に行っていれば、その段階で本件従前地の縄延は明らかとなり認識できた、あるいは合理的配分（各画地が実測に近似する基準地積となるような配分）が行われた筈であるが、被告は意図的にそれを回避した。なぜなら、本件地北側保留地は当初“正式”決定はされていなかった。このことは、事後的に第６６街路が同保留地設定に伴い追加されたことからも明らかである。実測申請期限切れを待って“暫定”していた同保留地及び同街路を正式に追加決定したものである。被告はプロであるから何故にこのような余剰地積（同保留地及び同街路地積）が生じたかは百も承知（当初から企図していたとおり）で、その発生原因（何処の縄延地に起因して生じたものであるか）が容易に推認できないよう（因果関係が露骨に明白とならないよう）意図的に広域的な按分区を設定した。もし、細区分による適正な按分区を採用すると、本件従前地付近に当該縄延が配分されてしまい、当該保留地等の当該位置への設定が困難になってしまうからである。これに対し、保留地等が当該街区に設定されたのは偶然であるとの反論が予想されるが、現地（仮）換地を原則とすれば技術的制約から否応なしに縄延地付近に保留地を設定せざるを得ないのであり、裏を返せば、当該保留地を当該位置に配置したのは当該街区（本件従前地付近）で縄延が生じたことを認識していたからに他ならない。

次に、換地不足回避のため不一致としたというのは初耳である。完全な後付け理由であるが、そうであるならば換地の予備はどこに用意してあるというのか、換地処分（換地計画作成）に向けて本件のような事情のある仮換地には予備の換地を与えるつもりであったとでもいうのか。これもその場凌ぎの言い逃れに過ぎないことは目に見えており、明らかな条例違反である。

また、記載数値が未確定、基準地積不存在というのはあり得ない。実測値により按分しなければならなかったものをこれから測量するとでも言うのか。仮換地はそのまま換地となるだけの運命にある以上、何事も換地計画未作成というまやかしにより違法性が阻却されるものではない。被告の詭弁がまかり通るのであれば、形式上の手続さえ踏んでいれば仮換地はどのように指定されても適法ということになり、違法な仮換地は生じ得ないこととなる。

次に、Aとのやり取りを都合よく改ざん、脚色しているのは被告の方であるが、反論は控えることとし、ひとつ有意義な提案をしよう。全地権者に実測による基準地積更正の機会提供を周知してはいかがか。事業の仕組みが徐々に分かり始めて泣いて悔やんでいる者がいるだろう。個人情報を不法に周知する暇があったら施行者として他に周知すべきことが多々あるだろう。

次に、甲１４については、準備書面（２）で説明したとおり、作成期間として１ヶ月の猶予を求められ、被告の判断で慎重を期して作成したものである。

次に、清算金の算出方法についてはBが回答したものであるが、他の者と違う方法があるのだろうか。あるのなら法廷で説明していただこう。

次に、期限後申請については明文の規定がない以上、地権者からの申出はないのが通常であり、長期にわたり抗議をしなかったことに非があるとの主張は失当である。現にAは期限後申請は一切受け付けないと原告に向かって断言していた。原告が最高裁判例（判例①）を説明し、かつ、従前の実例（期限後申請受付の実例）を把握していることをほのめかしたところ、言い訳ができなくなりやむを得ず甲１３を提示したのである。期限後申請の受付を周知しない被告にこそ落ち度ありというべきで、原告他３件の期限後申請はあくまで例外的な存在である。被告の不十分な説明、他人の協力を必須とする上に実質１月半の期限という厳しい条件下では大半の者が断念若しくは何もできずに時間だけが経過してしまったというのが真相である。期限後申請できるのならもっと早く教えてくれというのが地権者の願いである。

次に、換地不照応は清算金により常にその瑕疵が治癒されるという性質のものではない。

次に、組合からの事実上の継承や本件縄延を被告が封印しようと企図したことについては既述のとおりである。

次に、杜撰に土地評価を行うことを正当化する根拠を事業進行上のやむを得ない措置としているが、既述のとおり本件事業は被告の怠慢や思慮の欠如に起因する虚偽の緊急性を大義名分としているものであり、被告の弁明は失当である。また、公図調整図の現況不一致は特に本件従前地において顕著であると主張しているが、その認識があるならなおさら現地踏査により利用状況を調査し、数量把握を行うべきである。言い換えれば、本件従前地について、現実との明らかな相違を特別に認識していながらも、信頼度の低い公図調整図を根拠に数量を把握し評価したというのでは、手抜きしたことを白状したようなもので、回りくどい言い訳をせず素直に不適正な評価をしたと謝罪すればよいのである。また、被告がこの手抜きをせずに実査を行っていれば、更正規定の条文にあるとおり、「明らかに事実に相違する」又は「特に実測する必要がある」との認識に至ったであろう。もっとも、被告が本件縄延については十分認識していながら意図的に封印を図ったことは既述のとおりである。

次に、前主の縄延認識については、境界線の把握程度はしていたものの、本件地は見通しの利かない山林であり、しかも高低差があるうえに大規模な不整形地という特殊条件から素人である前主に数量の把握は不可能（原告も同様）であった。当初案を突き付けられ、妥協案を作成するのが精一杯の対応であり、あとは被告を信頼し切っていたというのが真相である。また、仮換地はあくまでその名のとおり仮なのであるから最終的にそれが換地とされる運命にあるとの認識すらなかったであろう。要するに、何も分かっていなかったというのが真実である。お上を信頼していれば、悪いようにはされまいと固く信じていたのである。

次に、保留地確保のための本件縄延封印については前述したとおりである。

次に、甲３９については、立木補償契約に先立って行われた土地（緑地でも意味は変わらない。）境界確認の証明であり、立木の所有者確認のみを目的に行われたものではない。このことは、当該確認に基づき作成された図面を添付した立木補償契約により、当該土地（緑地）は被告の管理地とされたことからも明らかである。つまり、当該確認は被告管理地の範囲を定めることをも目的としていたのである。

次に、〇〇都道府県〇〇課担当者の話では、区市町村施行についても殆どの業務は専門業者に一括で委託しているのが現状らしい。土地評価や各種図面作成等委託業務は多岐にわたるが、〇〇都道府県から区市町村に対しては、丸投げにならないよう必ず十分な検査をするよう厳しく指導しているとのことであった。

また、本件のように実測従前地と仮換地が事後的にも大きく相違するような事態は他の区画整理事業では起こり得ないとのことであった。つまり、施行者が十分に調査を行い後日トラブルが生じないように慎重を期して仮換地指定を行っているとのことである。必要な検査をしっかりやっていれば既述のような路線価不正処理、設計基準違反等は生じ得ない。受託業者が杜撰に作成したものをろくに検証することもなく漫然とこれを受領し、その後外部へは一切不開示、説明拒否を貫いたからこそ今日まで不正が発覚しなかっただけである。過失がないというなら原告の言う路線価不正処理、設計基準違反等がなぜ生じたのか、何故それが適法適正なのか、また、どのような検査を行ったのかを説明すべきである。

（以下、既に反論した部分と重複するものについての記載は省略する。）

次に、最高裁平成元年１０月３日判決の引用に不満があるようだが、何を主張したいのか不明である。照応の適否に関する判例上の判定基準は、簡潔に表現するなら事案ごとに諸事情を総合的に考慮することによりこれを行うというものである。本件に係る諸事情は、これまで訴状、準備書面（１）（２）及び本書で詳細に述べてきたとおりである。

次に、被告が施行条例につき本件事情をわきまえた適切な解釈、適用をしなかったことや本訴えが取消訴訟でないことも既述のとおりである。

次に、お知らせ文書（乙５）について、同書が前主に送付された事実を証明する証拠（内容証明や前主の受領書等）の提出を求める。仮に前主に送付されていたとしても定められた期限内に隣接者全員の同意書を要する等の申請の困難性に変わりはなく、また、同文面では基準地積の意味はもとより区画整理そのものの仕組みについてすら素人が十分な理解を得られる内容とは言い難い。大半の地権者は同文面を見ても何が何だか分からないという状況であったろう。

次に、「実測確認申請の周知が成功し、期間に不足がなかったことを証明」との主張の趣旨が不明であり、釈明を求める。被告は、Ｐ５において「事業区域内に縄延びが想定される山林、田、畑等は数多くある」と発言している。そうであるなら、なおさら３件（被告の言うとおり全３００件であったとしても僅か１％）という事実は、周知の成功や十分な期間を付与したこととは真逆の真実を裏付けることとなる。縄延地が多いことを十分認識していながら、十分な周知、説明もせず、短期で申請を締切り、しかも職権更正は一切行わず（被告の弁では０件）、按分についても独善的理論で恣意的に処理し、許されざる不正評価、自己都合による換地設計基準無視等ありとあらゆる手段を駆使して、無償収用地最大化を画策、企図しこれを実行したというのが真実である。

次に、甲１３は、ここでは信義則違反を立証趣旨として掲げたものであり、妨害行為の証拠ではない。地積更正登記を条件として提示しておきながら、本件従前地が市有地と接していたために被告に対し確認を求めたところ区画整理区域内であることを理由に立会を拒否（〇〇課と同じく、C部長下の〇〇課が担当）したのである。※地積更正登記には、実務上隣接地権者の立会確認は必須とされている。

（３）Ｐ８以降に対して

被告の言う「差積分に係る清算金での対応準備」がいかなるものかは、これまでの言動から十分想定内である。本訴えは、被告が対応準備していない部分に関する損害金を目的としているのである。ただし、被告の清算金に関する認識が不適切である以上、換地処分も違法なものとなるであろうから、別途訴えを起こさざるを得ないであろう。

次に、立木補償契約は、言うまでもなく本件処分により、本件従前地の使用収益権が剥奪されたことを前提に締結されたものであり、いわば本件処分に付随した契約である。そもそも使用収益権がない以上、本件従前地内に建物、工作物、立木等を保有し続けることは不法占有に当たり、被告から明渡要求されれば立退き、これらを除去移転しなければならなかった。したがって、当該契約は被告の強制収用権を背景に締結されたものであり、事実上の立退要求に服従したものである。万が一、前主が契約拒否したところで、正式に立退請求書が届けられたであろう。要するに、当該契約は本件処分の違法性を承継したもので当該違法性の認識を欠いた前主の錯誤によるものである。

次に、請求額の一貫性について、被告の指摘は不可解であり、原告の主張に何ら矛盾はない。〇〇〇年〇月〇日請求が、訴状添付の別表１，２のうちの一部であることは、訴状提出後早々に（被告が指摘する前に）訂正している。訴状添付の別表１，２のうち〇〇〇年〇月〇日請求以外の部分は、訴状の参考資料として開示したものであり、〇〇〇年〇月〇日から〇〇〇年〇月〇日までの間の金額に不一致はない。

最後に、縄延地積をすべて地権者に還元せず一部留保している旨の主張があったが、３０年もの長期にわたり留保し続けたのであるからその間の用益的利得は甚大であり、その利得は言うまでもなくすべて施行者（被告）に帰属するものである。これは、縄延を抱える多数の地権者の用益的損害（損失）と表裏一体の関係にあり、そのうちには原告の差積相当分（因果関係では前述の本件地北側保留地等が象徴的）も含まれるのであるから、被告の当該利得は不当利得以外の何物でもない。これが不当利得でなければ、被告に無償収用権が認められていることと同義となり、妥当ではない。

以上