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お客さまからご相談いただいた、ある土地区画整理事業の事件概要をご紹介します。掲載にあたっては、お客さまのご承諾をいただいております。

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〇〇〇年（〇）第〇〇号

原告　〇〇〇〇

被告　〇〇〇 

〇〇地方裁判所第〇民事部御中

〇〇〇年〇月〇日 

準備書面（5）

〇〇〇都道府県○○区市町村〇〇〇丁目〇番〇号

原告　〇〇〇〇

訴訟代理人弁護士〇〇〇〇

（１１）Ｐ１１について

①　甲４６が工事概成時につき被告が示した見解を証明する資料であることは上述のとおりである。

②　「整理法に定める損失補償に該当しない」としたのは収用委員会であり、原告の見解ではない。原告は、訴状において「整理法には本件事情に即応する損失補償の規定が存在しない、」と記載しただけである。原告は収用委員会の見解を尊重（必ずしも同調しているわけではない。）し、本訴えを提起したのである。被告はここでも勝手に原告の主張を捻じ曲げている。なお、収用委員会は、整理法第１０１条第３項の類推適用等や憲法に基づく損失補償を否定していない。通常では起こり得ない換地設計ミスの可能性から司法判断の領域に属するとしたのである。

③　本件事業における換地不交付は５、６件ある筈だが、これらの者に損失補償をしていない事実を正当化する論拠について言及がない。非を認めるのか否か明確にされたい。

換地不交付に対する損失補償は、整理法第１０１条第３項に明文化された施行者の義務である。まさか、これについても古い話だとして時効で片づけるつもりか。

また、いわゆる強減歩（本件を含む）は、特定の地権者に不公平な損害（損失）を与え、それは換地設計そのものが不適正なのであり、したがってその換地設計を許容すべきではない。しかし、これが修復不能である場合、強減歩は従前地の一部に対する換地不交付と同様の意義を有するものであるから、当人の同意に基づく換地不交付に損失補償が義務付けられていることとの均衡上、同意に基づかない強減歩に損失補償を要するとする考え方は法解釈の整合性の観点から肯定されるべきである。

④　ここでも仮換地指定の確定の意味が不明である。時の経過に確定効果はない。

また、本件が照応していない事実は既述のとおりである。換地設計ミスがなければ本件のような過剰減歩が生じ得ないことは、〇〇〇都道府県や収用委員会も示しているところである。

⑤　被告が路線価等を見直すと言い始めたのは本訴え提起後であること及び調停において原告の見直し要求に対し何ら回答しなかったことは既に証明されている。また、被告が路線価の正当性を法廷で示せていないことは明らかだ。

⑥　本件仮換地が照応原則を逸脱したものであること及びこれが換地設計の杜撰さ等に起因することは既に述べてきたとおりである。

⑦　民事調停等については上述したとおりである。

⑧　馬込地区で行ったとする見直し、確認作業がどの程度のレベルかは定かではないが、被告が行ったというのであるからその精度はたかが知れている。古い資料不存在、不可解な時効を根拠に従前のものをそのまま踏襲しただけで、被告が提出したものを評価員が一瞥し、形骸化した審議会が何ら咀嚼することなく答申を出したものであろうことは容易に想像がつく。

（１２）Ｐ１２について

①　甲１４受領の際に、路線価は見直し中だとの断りは一切なかった。また、このことは、清算指数の教示を告げる『区画整理だより（甲４８）』にも何ら記載がない。路線価修正は地権者にとって重要事項であるから、その可能性があるなら常識的に考えても『区画整理だより』に記載している筈である｡よって、被告の主張は信憑性を欠くものである。また、路線価固定の事実は、Kが原告に対し路線価がもう決まったものだと言って門前払いした事実や調停での認否拒否とも整合する。被告は、数多くの不正箇所が釈明不可能であることを悟り、施行者としての見栄から「見直し中なのだからそんなことを言う筈がない。」としているが、その主張を正当視させる裏付けは一切ない。

また、肝心の重要資料を保存していないのであるから今さらやれることは何もない。せいぜい辻褄合わせのごまかしや小細工程度である。

②　なお、調停以前に現路線価が不適切であることは〇〇区市町村長に直接伝えこともある。その際、〇〇区市町村長は訝しげに評価員の意見を聴いてみると話していたが、その表情は現路線価は固定のものであるから変わることはないということを如実に物語っていた。案の定、その後〇〇区市町村長からはこれについて何の連絡もない。

③　見直し、修正においては、施行者都合の恣意的操作、辻褄合わせは許されない。例えば、ｍの値修正による減価分を他のごまかしのできそうな項目を不正操作により増価させて相殺を図るがごとき根拠のない修正は許されないことを肝に銘じなければならない。

また、時効になった処分について詳細を論じる意味はないと開き直っているが、この発言こそ説明責任放棄の動かぬ証拠である。現評価内容の説明ができないような者に換地処分に向けた真っ当な最終評価ができるわけないのである。

④　Ｆ（Ｐ）の算出過程は路線価の算定根拠資料の一部であり、２年前に特定し、請求しているものである。当然に〇〇．〇．〇付一括開示請求にも含まれる。被告の説明は、原告の指摘した本件地前面路線に係るＦ（Ｐ）算出の不適法性に対する反論になっていない。詳細な論拠を示すべきだ。

⑤　現路線価について直接〇〇区市町村長に不適正である旨伝えたこと、事務担当のKには門前払いを受けたことも上述のとおりである。そもそも門前払いであるから具体的な指摘をする機会すら与えられず、調停の際にも書面で訴えたところ一切の認否拒否に遭ったことは証拠で証明したところである。

⑥　本訴えにおいて詳細を論じても意味がないと繰り返していることが説明拒否の動かぬ証拠である。

⑦　いわゆる縦と横の照応、両者が揃わなければ違法であることは判例も示すところである。

（１３）Ｐ１３について

①　本件地前面路線においては、立地条件の関係から新設公園の受益がないことは既に述べたとおりである。

②　容積率については既提出の準備書面（３）で述べたとおりである。

被告は土地評価基準を定めて公表しているのであるから、評価の妥当性を検証するに当たり第１段階として行うべきことは形式面からその適用が正確になされたか否かを確認することである。そこで「ｕ」についてはその定義を「可能度」としていることから、原告は当初これを杓子定規に基準容積率と判断し、その適用が各路線について正確になされたか否かを検証したのである。そして、当然ながら検証作業というものはこれで終わるべきものではなく、さらに第２段階として実質面からの妥当性の確認が必要なのである。受益ありとするからには形式的に基準容積率の上昇が最低必要条件であることから、これすら満たされていないと判断したため訴状でその旨のみを指摘するにとどめたのである。これは検証第２段階として実質面からの指摘をするまでもないと考えたからである。よって、検証の第１段階である形式面からの指摘に誤りがあったとしても、そのことが受益の存在証明にはならない。高度利用などという激変はおろか土地利用の増進や環境の変化すら微塵も見られない（甲２２、５４－１・２）ことから指定容積率に変更があったことを見落としていたが、そもそもこれを本件事業の効果ということ自体に疑問がある。本件地前面道路は本件事業開始前に広幅員の県道として既に整備されていたのであるから指定容積率変更等の基盤は既に出来上がっていたと言える。本件事業期間中にその変更手続きが行われたことのみを根拠に本件事業効果と判断するのは妥当ではなく、しかも当該県道は本件事業区域には含まれていないのであるからなおさらである。仮に本件事業効果とみなし得るとしてもあくまで形式的に受益の最低必要条件を満たしたに過ぎない。被告は原告の主張を覆したと判断し、あたかも受益の存在を証明したものと早合点しているようであるが、「用途地域の緩和＝受益」との見解には施行者に必要とされる見識の欠如、浅はかさが露呈しており何とも情けない限りである。何ら説明能力、知識を有しないことから原告の杓子定規な解釈に追随し、原告の誤りを見つけたことをもって自らの正当性を裏付ける根拠としてしまう短絡的な思考回路は何とかならないものだろうか。これでどれほどの見直しができるというのか。

③　他地区を引き合いに都市計画道路〇〇線の幅員制限を事後的に設けようと画策しいるが、土地評価基準の事後的修正は許されざる不正行為である。そもそもそのような配慮が必要となるのは、換地計画（青写真）が稚拙だからである。〇〇線沿いは保留地とし高価格で売却収入を得て、沿線の従前地所有者には一歩裏通りに（仮）換地を配するのが合理的である。都市計画道路〇〇線沿いに（仮）換地を配した過ちが、減歩率を抑制しようとの小細工（不正評価）を誘引するのである。この程度の合理的措置を施すのは施行者としては常識である。

④　上水道引き込みについては、勝手に３ポイント加算を付して強減歩を行ったのは他ならぬ被告なのであるから、その根拠を示すべきは被告である。なお、昨年当該工事に係る資料を請求した後、Hから電話があり、本件地前面路線には既に充分な水道本管が敷設されていたことからその補強工事（細管追加）を施すにとどめた旨の説明があった。また、当該路線には事業開始前から既に建物が建ち並び（現在とあまり変化がない）、上水道を使用していた事実がある。つまり、既に通常必要とされる上水道供給基盤が完備していたのである。よって、この点での受益はないに等しいのである。にもかかわらず、農道らしき通路のみで上水道供給施設が存在していなかった広範な農地部分と同等扱い（同率負担）というのは明らかに実態を無視した杜撰な処理とのそしりを免れない。このような場合にこそ土地評価基準第６条による所要の調整を行うのが適正である。もっとも、本件地前面路線は事業区域外である。区域以外の事情は評価上一切考慮しないとした被告の主張と照らしても受益加算はあり得ない。

（１４）Ｐ１４について

①　〇橋、〇〇橋（甲１９）は事業区域外である。事業区域外の事情は評価に影響させないのであるなら５０ｍ短縮することはあり得ない。整理前後で起終点が異なり単純比較は困難であるなどと煙に巻くような狡猾的主張をしているが惑わされてはならない。単純比較ですぐさま判断できる内容だ。駅までの〇〇線のうち本件事業区域外の整備状況は無視するわけであるから、当然〇〇〇橋も存在しない状況のもと、〇川を越えるためには、本件地（路線０－３）の場合、〇〇橋を渡る以外に選択肢はない。その後は駅まで事業区域外なのであるから整理前後で駅距離は不変なのである。これは住宅地図（甲１９）を見れば明らかである。０－３路線の駅距離５０ｍ短縮は資料がないため検証中としているが、これで説明責任を果たしたとしているのだから被告の非常識さがお分かりいただけよう。検証したところで全うな回答などできるわけないのである。駅までの都市計画道路開通の効果を一切度外視するなら整理前後で駅距離が変わる筈ないのである。恣意的不正処理なのであるから何年待っても検証不能である。被告は、このようにどれだけ検証しようとも真っ当な説明が不可能と認識できることまで不正を認めず、今後見直せば済まされるものと独善的に居直っている。このような杜撰な処理の積み重ねにより本件処分は行われたのであるから酷い話だ。さらに責任追求したところで弁解の余地はないのであるから、時効だ、今さら論じても意味がないと真実に背を向けて責任放棄するに違いない。法はこのような卑怯者を決して許してはならない。

なお、この点からも評価員会や審議会の審議などまともに行われていない、まったく機能していないことは容易に想像がつくであろう。この程度のことは、少し目を通すだけで簡単に気付く内容である。評価員も審議員も被告が作成した資料に対し、ろくに検証することもなく、ただ承認するだけなのであるから存在意義がない。このような実態に目をそむけ、評価員会、審議会を通過しているという形式のみを殊更に重視し、また被告が自治体であるということで安易に適法性の推定などというものを働かせてはならない。所詮やっているのは人であり、公の仮面を被っているからといって公平性を欠くような判断は禁物である。その陰で犠牲となるのはいつもお人好しで善良な区市町村民なのであるから。

②　バス停の位置について整理前後とも整理前の位置を基準にしたとしているが、具体的にどこか。それで整合するのか。また、それでは黒浜線等について数値を記載せず受益なしと扱っていることの説明になっていない。

③　誰も路線価資料不開示が評価の違法だとは言っていない。被告はここでもまた話をすり替えている。重大な問題である評価の違法性から焦点をずらそうとしているのだ。いくら小細工をしたところで原告が指摘した数多くの不正、杜撰な処理は隠しきれない。司法の場はそれほど甘くはない。

④ 「当時相応の根拠に基づき作成したであろう数値等」を「原告の記憶」と対比して何ら根拠もなしにその優劣を論じているが、被告は、詳細資料などなくても容易に発見可能な前者の瑕疵すら原告に指摘されるまで気づかないのであるからその検証能力は小学生以下と言える。また、相応の根拠に基づいたであろうと独善的な言い回しをしているが、何ら根拠に基づかず適当なさじ加減で作成された根拠のない数値ばかりであるから真っ当な根拠など何処を探してもある筈がない。この指摘に対し、被告からはこれまで有効な回答がまったくなされていない。被告は下請業者が杜撰に行ったことを十分認識していながら面子のために認めるわけにはいかない、つまり市民のことより自己保身が優先というのが実情であろう。見苦しい限りだ。

⑤　予測を上回る効果は事前に評価し得ない旨の弁明をしているが、ここでも再び姑息なすり替えを行っている。まるで、予測の限界を超える超人的な予測をせよと原告が無理難題を要求しているかの如き弁明をし、論点を予測の限界性にすり替えようとしている。原告が指摘する被告の不正処理は予測を誤ったことから生じたものではない。予測の適否というような上品な次元の問題ではなく、単なる恣意的操作というあまりにも低次元の問題であることを当初から随所で述べてきた。予測しえないことを予測せよなどとは誰も言っていない。被告が予測を行ったからこそ整理後路線価が付され、それにより本件処分が下されたのであるから、すべて適法適正だというならその予測の正当な根拠を示せと言っているだけである。例えば、上述の駅距離、公園距離、上水道、防火保全性等すべて不正かつ恣意的操作に他ならない。被告はこれらについて真っ当な根拠を何ら示せないでいるのが現実である。予測など行っていないのであるから示しようがないのだ。下請業者が作成したものをそのまま単なる形骸化した翼賛組織に過ぎない評価員会、審議会にスルーさせただけなのであるから、何ら真っ当な説明ができるわけがない。過去の不法行為が見直しで遡及的に適法となることはない。

⑥　歩道、施設等特に原告が指摘していないものを例示として掲げて反論しているが、肝心の指摘事項については何ら意味ある反論をせずに回避している。これは、被告が原告の指摘事項は予測の適否の問題でないことを認識しているからに他ならない。

（１５）Ｐ１５について

①　ｍの基準値の適否を検討中などと信じ難い発言をしているが、ｍ値の不正適用を指摘されたものだから、土地評価基準自体を直してしまおうという発想らしい。ここにも被告の悪質、背信的な思考が滲み出ている。基準の正当性を主張する一方で、都合が悪い部分は恣意的に手直ししてしまおうという魂胆である。基準は事業開始時に公表しているものである。基準を定める意義は施行者の恣意性を排除することで評価の客観性を担保し、これにより地権者の財産保護を図ることにある｡決して事後的な手直しは許されない。

②　他地区を引き合いに見直し中としているが、慌ててそのように言うしかないだけであることは既述のとおりである。

③　ここでも何が損害か不明としながらも、最終的には損害が清算されるとの期待を醸成する主張を行っている。これらが時効の主張と相容れないものであることは冒頭で述べたとおりである。

（１６）Ｐ１６について

①　基準第６条に使えそうな都合の良い規定を見つけたものだから藁にもすがる思いなのであろう。説明のつかない事項については、理由も分からないのにこの規定に基づくものであると結論だけ先に決めてしまい、根拠はこれから探すというのだから浅はかというべきか改めてその知的能力の低さを窺わせる。何とかならないものだろうか。このような主張で司法の眼を欺けると考えているのだろうか。同条の規定は明確な合理的理由をもって適用すべきものである。同条は、特別事情により算出路線価を微調整することを趣旨とするものであるから、資料がないので理由は不明、これから探すとの言い訳で簡単に済まされる対象ではない。特別事情による筈であるから、本来なら調べればすぐに判明するものと考えられる。特に、整理前路線５６－０､５８－０の恣意的操作は、農家集落地域の未整備狭隘通路（甲２８、４０）で行われているもので、３０点もの嵩上げは微調整とは言えない。このような大幅な調整をすべき合理的理由は社会通念上考えられず、また他の杜撰な処理の存在を鑑みるとこれこそ恣意的不正操作の極みと判断するのが相当である。これは、特定の地権者のみに優遇措置を施すものであることから評価の公平性を著しく損なうものであり、このような不正事項に安易な適法性の推定を適用してはならない。これから探すなどという信義に反する逃げ口上を決して許してはならない。原告指摘以前から検証、見直しを行っていたと言うのなら何故未だに答えが見つからないのか。一体何年検証すれば判明するというのか。原告が路線価資料を入手してから１年３か月が経過した。その際に見直し中だとは言われていないが、被告はこれを言ったと言い張っているので仮にこれを検証の始期としてもこれまでの１年３か月で明らかとならないのであるから、今後見直すと口からでまかせ言ったところで事態は変わらないであろう。変わるとしたら根拠のない不正操作であったという結論だけである。

②　これまでの被告の主張を総括すると、都合の悪いものはすべて「現在検証中あるいはこれから見直す予定で今論じても意味がない。」とするものである。不正だと分かっていても認めたくないだけなのである。認めたくないものだから古いことは資料がないから時効又は今後検証するとして先延ばするのである。しかもこれで説明責任を果たしたと言い切ってしまう神経は信じ難い。　　　

２　その他

行政と一個人とでは著しい情報の非対象性が存在する。信義則上、この厳然たる事実を踏まえ、原告の疎明した事実に対する反証責任を負うのは施行者（被告）である。他人の財産に対し制限を加える特権を付与された者の当然の責務である。施行者への信頼を裏切る行為は断じて許されない。

３　被告準備書面（３）については次回期日で反論する。　

以上