不動産鑑定評価・相続対策等は、当センター(事務局:ことぶき不動産鑑定所)にご相談ください。東京、埼玉、千葉、神奈川を中心に全国対応。

不動産専門家相談センター東京

【事務局】ことぶき不動産鑑定所
〒110-0016 
東京都台東区台東1丁目29-3-1004

JR山手線秋葉原駅中央北口徒歩7分・御徒町駅南口徒歩9分
東京メトロ日比谷線秋葉原駅1番出口徒歩4分・仲御徒町駅1番出口徒歩5分
東京メトロ銀座線末広町駅1番出口徒歩6分

03-6555-2375

03-6869-4526

営業時間
10:00〜18:00 無休(土日祝対応)

お役立ち情報

土地区画整理事業/専門家相談事例回想録‐vol.56

お客さまからご相談いただいた、ある土地区画整理事業の事件概要をご紹介します。掲載にあたっては、お客さまのご承諾をいただいております。

***********************************************

 

〇〇〇年(〇)第〇〇号

原告 〇〇〇〇

被告 〇〇〇 

〇〇地方裁判所第〇民事部御中

〇〇〇年〇月〇日 

準備書面(8)

〇〇〇都道府県○○区市町村〇〇〇丁目〇番〇号

原告 〇〇〇〇

訴訟代理人弁護士〇〇〇〇

⑨ 公共用地、保留地の増加(極めて杜撰な事業計画)

当初事業計画(甲16)と第8回の事業計画書(甲〇)の「整理施行前後の地積」を対比していただきたい。整理前の状況は不変の筈である。ところがことごとく数字が異なっている。合計欄のみを比較すると公共用地が389.22平米の増で宅地が372.42平米の減となっており、一方、整理後は公共用地が746.77平米の増で、宅地が169.11平米の減となっており、保留地は、559.50平米の増となっている。このように、詳細を検証するのも虚しいくらいに極めて杜撰な恣意的操作で地権者を欺こうとしているのである。この操作が意味するところは端的に言うと、整理前においては、もともと公共用地が多く、宅地が少なかったように改ざんすることで、整理後の公共用地増及び宅地減の正当化を謀ったうえで、さらには減価補償金が発生する事態であるにもかかわらず保留地を増加(公共用地と保留地の合計で1,306.27㎡の増加)しているのである。

また、本件における実態としても、本件逸失差積相当分あるいは保存樹林指定した鎮守の森敷地相当分が公共用地あるいは保留地として増えているのは紛れもない事実であり、公共用地や保留地が増えている証拠を被告自ら残しているのである。

もっとも、事業計画を度々変更しておきながら測量図面も不存在、詳細不明としているのだから呆れるばかりだ。測量図もなしに、どうして整理前の地積変動が生じ得るのか、皆目見当がつかない。結局、同表に記載された数値はどのようにでも辻褄合わせに改ざん、調整されてしまうのである。最後には、図面不存在、詳細不明、説明拒否の背信的抗弁に加え、厳格な検査もなされないまま闇に葬られるのである。

(5)信義に反した時効の主張(権利の濫用)

通常、地権者は換地処分によりすべての損失(損害)が清算されるものと期待(予測)し、行動する。被告はこれまで計八回もの計画変更をし、徒に事業期間の延長を繰り返し図ってきた。地権者にはもうすぐ終了するとその場凌ぎの期待を抱かせ、長期化の批判を回避することに躍起である。本訴えにおいてもわざわざ原告の提出した証拠(甲〇)を否定し、〇〇年度ではなく〇〇年度で終了する旨の反論をしているほどである。これらの事実が何を意味するか。

①すべて適法適正だ。信頼して欲しい。

②事業終了までもうすぐだ。

③換地計画はない。工事のための仮換地だ。

④すべて換地処分の際に清算される。

この①~④が被告の口癖で、これらを繰り返し唱えながら小出しに期間を延長、すなわち清算時期の先送りを謀ってきたのである。しかも、信用を醸成することで批判の隙すら与えないよう情報を隠匿し、原告のように不信を抱いた者に対しては徹底的な情報統制を企て、不正、違法行為が暴かれるや否や弁解の余地なしと悟り、挙句の果ての時効主張である。これが許されるようではこの国も終わりである。

ちなみに①~④に対し、地権者はどう反応するか。

すべて適法適正だと言っているし、詳細な情報も教えてもらえないから何も分からない。

でも、信用して欲しいと言っているし、もうすぐ事業が終わってすべてが清算されると言っているからもう少し待とう。

あれっ、期間が少し延長されたみたいだ。では、もう少し待とう。

あれっ、また延長された。もう少し待ってみることにしよう。

(地権者がとる行動はこの繰り返しである。)

また延長されたぞ。ちょっと変だな。調べてみよう。

これは間違ってるじゃないか。何とかしてくれっ! 

えっ! 時効だって!? 

信用しろと言ってたじゃないか!

このように小出しに先送りされることによって時効が進行するのでは余りにも不公平である。皆施行者への信頼から何も請求せずにひたすら終了(清算)の時を待っているだけなのである。お人好しが損をするような法の適用は許されるべきではなく、被告の時効主張は信義に反する権利の濫用である!

そもそも、区画整理の集大成たる換地処分を前にして時効の主張はないだろう!明らかに法律上明文化されている地権者の権利について、地権者が分かっていながら放置していたというならまだしも、皆が施行者を信頼してただひたすら終了の時を待っているだけなのである。決して権利の上に眠っているわけではない。

また、本訴前から被告が発言していた清算金で対応する旨の説明(注)は事実上の債務承認である。被告の当該債務承認は適正に工事概成時を定め時点修正して清算することを意味する。しかしながら、工事概成時を未到来とした信じ難い見解を審議会等で示したこと等から本訴えに及んだのである。したがって、この場に及んでの時効主張は信義則に反するものであるとともにそもそも換地処分前の時効主張は施行者責任の放棄として条理違反として許されない。

減価補償金の可能性についてもこれから決まることなのである。

ひょっとすると最後に被告は清算金すらも時効で消滅したと主張し始めるのではなかろうか。

(注)当初、〇〇は原告に対し、地積更正しても清算金は払わないと説明していた。その理由を問うと、期限が過ぎているからとしていた。このような説明に対し、諦めた地権者は少なからずいたであろう。このような対応をする者が時効の主張をすることを許してはならない。治田がそんなこと言ってないと反論したところで、これまでの答弁を見ていただければその真偽のほどは司法当局では容易に推認していただけよう。何しろ無償収用合憲を標榜しており、原告の損害損失はないと信じ難い発言を繰り返し、地権者の権利主張の機会を損なってきた者に時効制度を利用する資格はない。

※給付利得の側面(擬制による危険負担)

本件を一種の収用を前提とする公共用地取得のための土地売買契約と擬制すると本件逸失差積相当の土地が前主の錯誤により無償で調整役(注2)たる被告の手に渡ってしまったものと考えられる。そうすると錯誤による契約無効に伴う原状回復義務として被告は本件逸失差積相当の土地を返還しなければならない。

しかしながら、その履行が不能であれば、被告は例え帰責性がなくとも債務者主義(民法第536条第〇項)の適用により、その代償責任を免れない。当該代償責任とは、本件逸失差積相当の土地の交換の対価のみならず、原状回復義務の履行時までの本件逸失差積相当の土地の使用利益を含むものであり、当該使用利益が本件不当利得に相当するものである。

(注1)清算金の徴収は不当利得の返還請求であり、清算金の交付を損失補償であるとした判例や学説がある。この見解に従えば、被告には施行者として利害調整する義務があると考えられる。

(注2)被告は施行者として、地権者間の公平を図る調整役として全従前地を取得し、照応する(仮)換地を当該従前地所有者に対し処分する役割を担うと考えることも可能である。

①不動産鑑定評価、②相続対策、③借地と底地のトラブル解決、④価格・賃料相場等で頼れる専門家をお探しのお客さまは、当センターの無料相談をご利用ください。出張相談も可能です。必要に応じて、弁護士、税理士等の先生方と連携してサポートさせていただきます。

①財産評価、親族間売買、同族間売買、離婚時の財産分与、共有物分割、民事再生申立等

②遺産分割、生前贈与、相続税等の節税、相続不動産の有効活用

地代・賃料・借地料・更新料・建替承諾料・名義書換料、借地権・底地の売買

④土地価格の相場、家賃相場、地代相場等

ご相談・お見積り・解決策等のご提案はすべて無料サービスとして承っておりますので、どうぞお気軽にご連絡ください。※東京・埼玉・千葉・神奈川を中心に全国対応しています。

お役立ち情報

 お役立ち情報をご紹介しておりますので、参考にご覧ください。 

  • 不動産鑑定評価基準/運用上の留意事項
  • 不動産競売情報
  • 特殊な不動産の鑑定評価(更新料、底地、無道路地、高圧線下地等)
  • 相続対策
  • 借地権と底地(借地権の種類等)
  • マンション
  • 不動産取引等と税金
  • 不動産鑑定評価業務と税金(印紙税、譲渡所得税等)
  • 供託
  • 資産形成
  • 不動産投資/不動産担保ローン
  • 地域紹介/地価の推移
  • 土地区画整理事業専門家相談事例回想録

不動産のことは専門家に相談するのが無難ですね。

※新型コロナウイルス感染症対策として、Zoomミーティングを活用したご相談にも対応しています。

お電話でのご相談は下記へ

03-6555-2375

03-6869-4526
営業時間
10:00~18:00
定休日
無休(土日祝も対応)
✉メールをご利用の場合は下記をクリックください。

※遅くともメールいただいた翌日にはご返信しております。メールが届かない場合、迷惑メールフォルダに紛れ込んでいることがありますのでご確認ください。

Zoomミーティングによるご相談は下記をクリックください。