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土地区画整理事業/専門家相談事例回想録‐vol.96

お客さまからご相談いただいた、ある土地区画整理事業の事件概要をご紹介します。掲載にあたっては、お客さまのご承諾をいただいております。

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〇〇〇年(〇〇)第〇〇〇号 上告提起事件

上告人  〇〇〇〇

被上告人 〇〇〇 

上告理由書

〇〇〇年〇月〇日 

最高裁判所 御中

〇〇〇都道府県○○区市町村〇〇〇丁目〇番〇号

上告人 〇〇〇〇

訴訟代理人弁護士〇〇〇〇

 

最後には「本件仮換地の路線価指数の算出に関して、控訴人らの主張に一部沿う事実が認められる」と事実認定しながらも、路線価と関係ない次の2点を掲げ、控訴人の主張を排斥している。

○ 本件仮換地の減歩率(地積更正前の地積で算出したもの)が平均減歩率との対比において小さいこと。

○ 本件処分が〇〇〇の要望をいれてなされたこと。

路線価評価の違法性を論しる中で、当該地に係る個別事情を掲げて基準違反の指摘を排斥している点で論理性を欠き、失当である。ここで、浮彫りとなるのは、担当裁判官らは、路線価の意義ひいては土地評価というものをまったく理解していないということである。いうまでもなく路線価は当該路線の標準的な画地の単価を指すものであり、個別の地権者や各画地に係る事情等は無関係である。

なお、減歩の程度はあくまで当該地における受益の程度に相応すべきものである。平均値と比べて当否を検証すべきものではないし、その前に基準が遵守されたか否かが検証されなければならない。

また、本件処分は、〇〇〇のせめてもの願い(資料8)すら破棄されたうえでなされたものであり、事実の誤認である。

もっとも、これはそもそも土地評価において考慮すべき事項ではない。土地の評価は客観的でなければならない。そのために土地評価基準が制定されたのである。〇〇〇が同基準に違反している事実を複数認めておきながら、控訴人らの主張を排斥すべき合理的理由は何ら示されておらず、理由不備に等しく、理由の食違いの程度も甚だしい。

よって、〇〇〇が行った路線価評価は、判例1及び判例2の趣旨が妥当し、違法であり、原判決には、財産権侵害を助長する憲法29条違反、公平原則の憲法14条違反(民事訴訟法第312条第1項)があるとともに、合理的理由は付されていないことから理由不備、理由齟齬(民事訴訟法第312条第2項第6号)である。

不実の数値が採用されたほか数多の基準違反により不合理な受益が加算されたことが仮換地の地積減少のみならず清算金減少に直結することは換地設計基準に定められた次の換地設計式を見れば一目瞭然である。 

Ei=Ai・ai(1-d)y/ei

Ei = 整理後の画地の地積

ei = 整理後の画地の㎡当たり指数

Ai = 整理前の画地の地積

ai = 整理前の画地の㎡当たり指数

d  = 地区の平均減歩率

y  = 地区の宅地利用増進率

(1-d)y = 比例率

ei/ai=1のとき、減歩率はゼロである。すなわち、整理後による受益がゼロである場合は負担もゼロであり、受益がある土地(ei/ai>1)のみ受益の度合いに応じて負担させることになる。単純な平均減歩率との対比において、当不当を論じること自体無意味であることがわかる。

さらには控訴人らの追究に対して〇〇〇が釈明不可能と悟った挙句の果てに訴訟中に敢行した土地評価基準の強引な事後的改正(辻褄合わせのための不利益変更等)まで何ら精査することなく合理的だとして容認した原判決には、財産権侵害を助長する憲法29条違反、ひいては憲法解釈の誤りのみならず公平な裁判とはなっていないことから憲法14条及び憲法32条違反(民事訴訟法第312条第1項)が見られ、何ら合理的な理由が示されていない点で理由不備、理由齟齬(民事訴訟法第312条第2項第6号)がある。

「(2)画地評価の違法性」については、本件仮換地につき本件土地評価基準による不整形減価(資料9)をしていなくても、〇〇〇が減価の必要なしと判断したからであり、その判断を不当とすべき証拠がないから違法ではないと何ら客観的な精査もせずに、まったく合理性を欠いた理由(理由不備に等しい)により控訴人らの主張を排斥している。

原判決では、形状につき「本件仮換地は、同北東部分が大幅に削られた上、同北東部分の画地線が階段状になり、さらに南西側の画地線が張り出しているため、より不整形となった。」とし、さらに「本件従前地の北東部分の山林地帯が大幅に削られたことにより、本件神社北側の山林が大きく減少した。」、「本件仮換地は、いっそう不整形な土地となっていることが認められる」と本件処分による形状悪化につき繰り返し事実認定している(第一審を踏襲)。

それにもかかわらず、不整形減価をしていないことにつき、〇〇〇の説得力のない説明(証拠の提出もなし。)をそのまま何ら検証もせずに鵜呑みにした。〇〇〇の説明は、要するに他の土地も一切減価していないのだから公平だとするもので、通常人の経験則及び社会通念に従っても形状劣化は明白で、基準逸脱の違法にとどまらず、憲法29条違反に相当する。

原判決は、事実認定した内容と違法ではないとした結論が結びついておらず、実質的には何ら理由を示していないのと同じであるから、理由不備である。なお、不動産鑑定評価の資格保持者としていうが、この形状をもって減価不要、すなわち整形地と価値が同じだと判定する専門家は皆無であろう。もっとも素人でも同様の判断であろう。

また不当とすべき証拠がないというが、証拠は何を隠そう原判決の事実認定の中にあるではないか。土地評価は客観的でなければならない。考慮すべきは、土地の形状が整か否か、その点に尽きる。客観的に判断したと考えられる原判決の形状に関する認識(事実認定)こそ何よりの証拠である。あの全体形状をもって不整形減価を要しないとするのは恣意的判断を正当化するのと同じである。

なお、〇〇〇は施行後の土地に対しては一切不整形減価をしないのだから同一基準により平等である旨の暴論ともとれる主張をしていた。〇〇〇は平等の意味をはき違えており、同一基準とは、個別に不整形の程度が同じであれば同じ減価率を適用するということを意味し、整形地も不整形地も一切減価しないというのは同一基準とは言わない。原判決は、これらの〇〇〇の主張を事実上肯定しているものであり失当である。

このように実態を無視し、客観性を欠いた恣意的な評価は、仮換地の地積減のみならず清算金減少に直結することは上記換地設計式を見れば一目瞭然で、かつ、他の形状が改善された地権者との間の不公平性を増幅させるものであり、それを容認する原判決には、財産権侵害を助長する憲法29条違反、地権者間の公平性を害する憲法14条違反、ひいてはこれらの憲法解釈の誤り(民事訴訟法第312条第1項)のみならず、合理的な理由が示されていない点で理由不備、理由齟齬(民事訴訟法第312条第2項第6号)がある。

もっとも、それ以前にもはや公平な裁判ではなく、憲法14条及び憲法32条違反(民事訴訟法第312条第1項)である。

なお、ここでも判例1及び判例2の趣旨が妥当し、〇〇〇の行った画地評価が違法であることはいうまでもない。

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